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상속받은 건물의 시가를 산정하기 어려울 때 평가 방법을 물었다. 원칙은 상속개시 당시 시가이며, 산정이 어려우면 과세시가표준액에 따른 가액을 적용한다. 국세청장 지정 지역의 공동주택과 특수용도 건물은 해당 건물 평가 대상에서 제외된다.

• 상속세법 제9조제2항 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법으로 전부개정(구법)
• 상속세법 제5조제2항 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법으로 전부개정(구법)
• 지방세법 시행령 제80조 (건축물 소유자의 제2차 납세의무) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

공동신축 건물을 분할등기할 때 증여세 과세 여부와 평가방법을 물었다. 등기된 건물지분 평가액의 비율이 본인의 건축비 부담비율을 넘으면 초과분에 증여세가 과세된다. 시가로 볼 가액이 둘 이상이면 증여일인 등기일부터 가장 최근의 가액을 적용한다.

토지와 건물 소유자가 다르고 임대료 귀속이 불분명한 경우 안분방법을 물었다. 전체 평가액을 토지와 건물의 가액 비율에 따라 나누어 적용한다. 사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가하는 경우에 해당한다.

• 상속세법 시행령 제5의2조제6호 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)

공동 신축 건물의 등기지분이 건축비 부담비율을 초과할 때 과세 여부를 물었다. 건물평가액 비율이 자신이 부담한 건축비용 비율을 초과하면 증여세가 과세된다. 증여세 과세대상은 건물평가액 비율과 건축비용 부담비율 사이의 초과부분이다.

토지·건물 소유자가 다르고 임대료 귀속이 불분명할 때 평가 방법을 물었다. 전체 평가액을 토지와 건물의 가액 비율에 따라 안분한다. 임대보증금도 같은 비율로 안분해 건물 귀속분을 상속세 과세가액에서 공제한다.

• 상속세법시행령 제5의2조제6호 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)

주택상속공제를 적용할 때 어떤 건물을 주택으로 보는지 물었다. 공부에 기재된 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 본다. 판단의 핵심은 공부상 용도가 아니라 건물의 실제 사용 용도이다.

• 상속세법 제11의2조 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법으로 전부개정(구법)

임대재산의 토지와 건물별 임대료 귀속이 불분명할 때 안분방법을 물었다. 전체 평가액을 토지와 건물의 시가 비율에 따라 나누어 적용한다. 시가 산정이 어려우면 시행령에 따라 평가한 가액의 비율을 사용한다.

• 상속세법 제9조제4항 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법으로 전부개정(구법)
• 상속세법 제5의2조제6호 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법으로 전부개정(구법)
• 상속세법 시행령 제5의2조제6호 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)
• 상속세법 시행령 제5조제2항 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)

여러 필지 중 일부 토지에만 감정가액이 있을 때 상속재산 평가방법을 물었다. 감정가액이 있는 필지는 그 가액을 시가로 적용한다. 시가 산정이 어려운 나머지 토지와 건물은 상속세법 시행령에 따라 평가한다.

• 상속세법 시행령 제5조제2항 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)

토지는 피상속인, 건물은 타인 소유인 임대 부동산의 보증금 채무 공제방법을 물었다. 보증금 귀속이 구분되지 않으면 토지와 건물의 가액비율로 안분한다. 안분된 금액 중 토지귀속분을 상속세 과세가액에서 공제한다.

임대재산의 임대료 등이 토지와 건물 중 어디에 귀속되는지 불분명할 때 평가방법을 물었다. 전체 평가액을 토지와 건물의 시가 비율에 따라 안분하여 적용한다. 시가를 산정하기 어려운 때에는 시행령에 따라 평가한 가액의 비율을 사용한다.

• 상속세법 제9조제4항 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법으로 전부개정(구법)
• 상속세법 제5의2조제6호 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법으로 전부개정(구법)
• 상속세법시행령 제5조제2항 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)

소유자가 다른 토지와 건물의 임대료 귀속이 불분명할 때 재산 평가방법을 물었다. 전체 평가액을 토지와 건물의 가액비율에 따라 안분한다. 가액은 시가를 적용하되 시가 산정이 어려우면 보충적 방법에 따른 평가액을 사용한다.

• 상속세법시행령 제5의2조제6호 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)
• 재무부령 제5조제4항 (자동 해소 실패)

두 사람이 공동 신축한 건물의 신축자금 출처를 누가 소명해야 하는지 물었다. 각 취득자는 총 신축자금 중 자신의 지분에 해당하는 금액의 출처를 소명해야 한다. 증여 여부 확인을 위해 소관세무서장이 자금출처조사를 한다.

증여일 전 6개월 이전에 건축한 건물의 신축가액이 시가인지를 물었다. 해당 신축가액은 시가로 보지 않는다. 상속세법 시행령 제5조 제1항의 시가 규정을 적용한 결론이다.

• 상속세법 시행령 제5조제1항 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)

상속개시일 전 6개월 내 건축한 건물의 신축가액을 시가로 보는지 물었다. 신축가액이 확인되면 시가로 볼 수 있다는 종전 회신문을 참고하도록 했다. 6개월 내 건축 여부는 사실상의 준공일을 기준으로 한다.

타인 소유 토지 위에 피상속인 소유 건물이 있는 임대 상속재산의 평가방법을 묻는 사안이다. 전체 평가액을 토지와 건물의 가액 비율에 따라 안분한다. 원칙적으로 시가에 따르되 시가 산정이 어려우면 시행령상 평가액의 비율을 적용한다.

• 상속세법 제9조제4항 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법으로 전부개정(구법)
• 상속세법 제5의2조제6호 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법으로 전부개정(구법)
• 상속세법 제5조제1항 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법으로 전부개정(구법)

상속개시일 전 6개월 내 건축한 건물의 신축가액과 상속채무의 범위를 물었다. 확인되는 신축가액은 시가로 볼 수 있고, 채무는 피상속인이 부담할 확정된 부채를 말한다. 채무에는 명칭과 관계없이 공과금 이외의 모든 확정 부채가 포함된다.

• 상속세법 시행령 제5조제1항 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)
• 상속세법 제4조제1항제3호 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법으로 전부개정(구법)

소유자가 다른 토지와 건물의 임대료 귀속이 구분되지 않을 때 재산 평가방법을 물었다. 전체 평가액을 토지와 건물의 가액비율에 따라 안분하여 적용한다. 사실상 하나의 임대차계약이 체결됐으나 임대료 등의 귀속이 구분되지 않는 경우이다.

• 상속세법 시행령 제5의2조제6호 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)
• 상속세법 시행령 제5조제1항 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)

상속받은 비상장주식 평가 시 법인의 토지와 건물 가액 산정법을 묻는다. 토지와 건물은 상속개시 당시의 시가로 평가한다. 시가 산정이 어려우면 상속세법 시행령의 방법에 따른다.

• 상속세법 시행령 제5조제2항 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)

비상장주식 평가 시 주식발행법인이 보유한 토지와 건물의 가액을 어떻게 정하는지 물었다. 토지와 건물은 상속개시 당시의 시가로 평가하고 시가 산정이 어려우면 시행령상 방법을 적용한다. 평가는 상속세법 시행령 제5조의 제1항과 같은 조 제2항에 따른다.

• 상속세법 시행령 제5조 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)

등기부상 면적이 110㎡인 공동주택의 건물 평가기준을 물었다. 건물은 당해연도의 『건물과세기가표준액 조정지침』에 따라 평가한다. 구 상속세법 시행령 제5조 제2항 제1호 (나)목을 적용하는 경우에 해당한다.

상속개시일 전 6개월 내 건축한 건물의 신축가액을 시가로 인정할 수 있는지 물었다. 확인되는 신축가액은 시가로 볼 수 있다. 6개월 내 건축 여부는 사실상의 준공일을 기준으로 하되 세무관서장이 사실을 조사하여 판단한다.

• 상속세법 시행령 제5조제1항 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)

소유자가 다른 토지와 건물의 임대료 귀속이 구분되지 않을 때 평가방법을 물었다. 원문 회답은 별도의 결론을 제시하지 않고 재무부 회신문을 참조하도록 안내한다. 참조 문서는 재재산46073-1004, 1993.12.30이다.

소유자가 다른 토지와 건물을 함께 임대한 경우 재산 평가 방법을 물었다. 임대료 등의 귀속이 구분되지 않으면 전체평가액을 토지와 건물의 가액비율로 안분한다. 가액비율은 동법시행령 제5조 제1항의 규정에 따른다.

• 상속세법 시행령 제5의2조제6호 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)
• 상속세법 시행령 제5조제1항 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)

임대차계약이 체결된 상속 건물의 평가방법과 임대보증금 귀속을 물었다. 법정 평가가액들을 비교하여 큰 금액을 건물가액으로 하고, 일정한 경우 보증금 전액을 건물의 보증금으로 본다. 토지는 타인 소유이고 임대차계약과 사업자등록이 건물소유자에게 귀속되는 경우가 그 조건이다.

• 상속세법 제9조제4항 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법으로 전부개정(구법)
• 상속세법 제5조 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법으로 전부개정(구법)
• 상속세법 제5의2조제6호 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법으로 전부개정(구법)

상속개시 전 6개월 이내의 건물 신축가액을 상속재산의 시가로 볼 수 있는지 물었다. 신축가액이 확인되면 그 가액을 시가로 볼 수 있다. 원칙은 상속개시 당시 시가이며 시가 산정이 어려우면 시행령상 평가액을 적용한다.

• 상속세법 시행령 제5조제2항 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)

상속재산인 신축건물의 가액을 어떻게 평가하는지 물었다. 상속개시일 전 6개월 내에 건축했고 신축가액이 확인되면 그 가액을 시가로 볼 수 있다. 신축가액이 확인되는 것이 시가 인정의 조건이다.

• 상속세법 시행령 제5조제1항 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)

소유자가 다른 두 필지 위의 신축건물을 공유할 때 증여세 과세 여부를 묻는다. 각자가 부담한 건축비용 비율대로 소유권 보존등기를 하면 증여세 문제가 발생하지 않는다. 건물의 등기 지분과 실제 건축비용 부담비율이 일치해야 한다.

비상장법인의 순자산가액을 산정할 때 건물가액의 평가방법을 물었다. 건물은 상속개시일 현재의 시가로 평가하고, 시가 산정이 어려우면 보충적 평가방법을 적용한다. 보충적 평가방법은 상속세법 시행령 제2항 제1호의2 규정에 따른다.

비상장주식 평가 시 법인이 보유한 토지·건물의 감정가액을 시가로 적용할 수 있는지 물었다. 상속개시일 전후 6개월 안에 작성되어 확인되는 공신력 있는 감정기관의 감정가액은 시가로 적용한다. 적용 대상은 비상장주식을 발행한 법인의 토지와 건물에 대한 감정가액이다.

상속 토지 위에 타인의 건물이 있을 때 상속세가 경감되는지를 물었다. 지상에 타인의 건물이 있다는 이유만으로 상속세액은 경감되지 않는다. 토지 소유자의 사용승락을 받아 건물을 신축한 경우에도 같은 결론이다.

임대차계약이 체결된 토지와 건물을 시차를 두고 증여할 때 임대료 안분 여부를 물었다. 토지와 건물을 동일인에게 각각 증여해도 임대료 등은 안분계산한다. 임대차계약이 토지와 건물에 함께 체결되어 있는 경우에 적용된다.

• 상속세법 시행령 제5의2조제6호 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)

소유자가 다른 두 필지 위에 건물을 신축하고 소유권을 등기할 때 과세 여부를 물었다. 각자가 부담한 건축비용의 비율대로 소유권 보존등기를 하면 증여세나 양도소득세 문제가 없다. 결론은 건축비용 부담 비율과 소유권 보존등기 비율이 일치하는 경우에 적용된다.

상속 토지와 건물을 공장으로 합쳐 신고한 경우 상속재산 무신고에 해당하는지 묻는다. 해당 재산은 신고하지 않았거나 신고에서 누락된 상속재산에 해당하지 않는다. 공장으로 사용하던 토지와 건물을 구분하지 않고 재산명세에 합하여 신고한 경우이다.

공동신축 건물을 건축비 부담비율대로 보존등기할 때 증여세가 과세되는지를 물었다. 각자가 부담한 건축비용의 비율대로 소유권 보존등기하면 증여세 문제는 발생하지 않는다. 실제 해당 요건을 충족하는지는 소관 세무서장이 구체적인 사실을 조사해 판단한다.

피상속인 소유가 아닌 건물의 임대보증금을 상속세 과세가액에서 채무로 공제할 수 있는지 물었다. 원문 요지는 해당 임대보증금을 피상속인의 채무로 공제할 수 없다고 제시한다. 회답 본문은 별첨 재무부 예규 재재산22601-960을 참고하도록 안내한다.

제3자 소유 건물이 있는 토지를 증여할 때 지상권 평가액을 공제하는지 물었다. 지상권을 평가하여 증여재산가액에서 공제하지 않는다. 증여 토지 위에 제3자 소유의 건물이 있는 경우에 관한 회답이다.

피상속인이 대지만 소유하고 건물은 타인 소유인 경우 주택상속공제 여부를 물었다. 이 경우 주택상속공제 대상이 되지 않는다. 상속개시 당시 상속재산가액에 주택가액이 포함되어 있어야 공제 대상이 된다.

• 상속세법 제11의2조 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법으로 전부개정(구법)

공동소유 토지에 건물을 신축하며 지분대로 건축비를 부담하고 등기할 때 증여세 여부를 물었다. 각자 지분에 따라 비용을 부담하고 그 지분대로 보존등기하면 증여세 과세문제가 발생하지 않는다. 실제 해당 여부는 건축비 부담내역 등 구체적인 사실을 조사하여 판단한다.

건물과 대지를 상속세 물납에 충당할 때 대지 안의 관상수도 포함되는지를 물었다. 별도의 소유권 약정이 없으면 관상수는 대지에 포함된 종물로 본다. 상속세 물납을 허가받았고 물납 신청 시 별도 약정이 없는 경우에 적용된다.

• 상속세법 제29조 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법으로 전부개정(구법)

비상장주식의 순자산가액 계산 시 토지·건물 등의 평가방법을 묻는다. 토지·건물 등은 구 상속세법 시행령에서 정한 방법에 따라 평가한다. 구 상속세법 시행령 제5조 제5항 제1호 다목과 같은 조 제2항 각호가 근거다.

• 상속세법 시행령 제5조제5항제1호 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법 시행령으로 전부개정(구법)

직계존비속이나 배우자에게 차입한 건물 신축자금이 증여세 대상인지 물었다. 해당 자금은 원칙적으로 증여세 과세대상이 된다. 개별 질의가 이에 해당하는지는 소관 세무서장이 구체적인 사실을 조사해 판단한다.

아버지 소유 토지에 아들 명의로 신축한 건물이 증여재산인지 물었다. 증여재산 해당 여부는 소관 세무서장이 판단한다. 구체적인 사실을 조사한 결과에 따라 판단해야 한다.

증여 목적으로 수증자 명의로 신축한 건물의 증여시기를 물었다. 증여시기는 준공검사서상의 준공일이며 준공일이 불분명하면 가옥대장 등재일이다. 수증자 명의로 건축허가를 받아 건물을 완성한 경우에 관한 판단이다.

건물신축비를 증여받았는지에 따라 증여세가 과세되는지를 물었다. 자기 소득 등으로 건물을 신축하면 증여세 과세문제가 발생하지 않는다. 신축비 등을 증여받았는지는 소관 세무서장이 구체적인 사실을 조사해 판단한다.

토지와 건물의 구입 및 취득자금에 증여세가 적용되는지 물었다. 토지와 건물의 구입은 취득자별로 별개의 부동산 거래로 본다. 증여받은 자금인지 확인하기 위해 소관 세무서장이 자금출처를 조사한다.

증여세 면제대상 농지를 건물 등 다른 재산과 함께 증여할 때 과세가액 계산방법을 물었다. 면제대상 농지가액은 다른 재산과 함께 증여해도 증여세 과세가액에 포함하지 않는다. 농지가 실제 면제대상인지는 소관 세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단한다.

• 조세감면규제법 제67의8조 폐지·구법 1998년 조세특례제한법으로 전부개정(구법)
• 조세감면규제법 제55의7조 폐지·구법 1998년 조세특례제한법으로 전부개정(구법)

대지와 건물의 소유자가 다른 경우 전세보증금의 상속재산 공제 여부를 물었다. 건물의 전세보증금은 대지를 소유한 피상속인의 채무가 아니므로 공제하지 않는다. 공제되는 채무는 피상속인의 채무로서 정부가 확실하다고 인정한 금액에 한한다.

• 상속세법 제4조 폐지·구법 1996년 상속세 및 증여세법으로 전부개정(구법)

토지와 건물의 소유자가 부부로 다른 경우 전세보증금을 상속재산가액에서 공제할 수 있는지 물었다. 건물의 전세보증금 등은 피상속인의 채무에 해당하지 않아 상속재산가액에서 공제되지 않는다. 원문 회답은 재산01254-1185, 1985.04.20. 질의회신문을 참조하도록 했다.

부의 토지 위에 자가 건물을 신축하는 경우 증여세 과세 여부를 묻는다. 원문은 구체적인 결론을 직접 제시하지 않고 기존 질의회신문을 참조하도록 안내한다. 참조 대상으로 재산01254-3527, 1985.11.25가 제시되었다.

아버지 부동산을 담보로 아들이 대출받아 건물을 신축한 경우 증여세 해당 여부를 물었다. 증여세 해당 여부는 구체적인 사실을 조사하여 판단한다. 자금 흐름과 아들의 재산·연령·소득상태 등을 확인해야 한다.