주택재건축정비사업에 따라 사실상 주거용으로서의 기능을 상실한 쟁점주택에 대하여 종합부동산세를 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

청구인은 쟁점주택에 대한 임대사업자 말소 신청을 하여 과세기준일인 2021.6.1. 현재 민간임대주택법상 임대사업자의 자격을 갖추지 아니하였으므로 쟁점주택은 종합부동산세 합산배제대상에 해당되지 않는 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 OOO 다세대주택 101호 외 11개의 주택을 소유하고 있고, 2003.3.3. 사업자등록(105-90-6****) 후 2003.7.15. 위 주택 중 11개호의 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여 임대사업자등록(2003-OOO-임대사업자-384)을 하여 쟁점주택은 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항에 따라 2013년부터 2020년까지 종합부동산세 과세대상물건에서 제외되었다.

나. 처분청은 쟁점주택은 임대사업자 등록을 한 자가 과세기준일 현재 관할세무서에 사업자등록을 한 임대주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 종합부동산세 과세대상 물건에 합산하여 2021.11.24. 청구인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.2.15. 이의신청을 거쳐 2022.7.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 1996.6.25. 쟁점주택을 취득하고 2003.7.15.부터 2020.11.2.까지 쟁점주택을 임대하면서 임대사업자 지위를 유지하였고, OOO 주택재건축정비사업조합(이하 “재건축정비사업조합”이라 한다)이 쟁점주택을 포함한 OOO 일대를 사업시행구역으로 한 주택재건축정비사업을 목적으로 조합설립인가를 받은 후 「도시 및 주거환경정비법」(2017.4.18. 법률 제14792호로 개정되기 전의 것) 제74조 제1항에 따라 2018.4.19. 관리처분계획인가를 받은 후 같은 법 제81조 제1항 및 제2항을 근거로 2020.3.30. OOO법원에 청구인 등을 상대방으로 하여 쟁점주택 건물인도 청구소송을 제기하였다. 재건축정비사업조합은 2020.4.16. 조합원 이주 및 이주비 대출 신청 안내 공고를 하면서 2020.5.20.부터 2020.11.19.까지 자진 이주기간을 주었고, 이주를 거부한 조합원에 대한 손해배상소송 등의 위임장과 건축물의 철거 및 멸실 동의서를 징구하였기에 위 재건축정비사업조합의 사업일정에 따라 청구인은 쟁점주택 임차인들을 이주시킨 후 단전·단수 및 출입문 폐쇄조치를 할 수밖에 없었다. 대법원은 관리처분계획인가고시가 있으면 이후 목적물에 대한 종전 소유자의 사용·수익이 정지되므로 재건축조합에 사용·수익권이 있다고 판시하였는바(대법원 2011.11.24. 선고 2009다28394 판결), 쟁점주택은 주택재건축사업을 위해 철거가 예정된 부동산으로서 과세기준일(2021.6.1.) 현재 단전.

단수 등 폐쇄조치가 이루어져 사실상 주거용으로서의 기능을 상당 부분 상실하여 정상적인 주거생활에 사용할 수 없는 건축물이므로 이를 주택으로 볼 수 없으며(대법원 2015.8.27. 선고 2015두40002 판결 참조), 더욱이 청구인의 의지와 관계없이 관련 법령에 따라 어쩔 수 없이 17년간 영위해 온 주택임대사업자등록을 2020.11.2. 말소한 것이므로 처분청의 이 건 종합부동산세 부과처분은 취소되어야 한다.

(2) 「종합부동산세법 시행령」제3조 제7항 제5호 가목 및 다목은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 혐의매수 또는 수용, 천재·지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생에 해당하는 경우 해당 사유 발생일로부터 5년이 되는 날까지 계속하여 임대사업자의 지위를 유지한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 청구인이 17년 이상 영위한 주택임대사업자의 지위를 포기한 이유는 재건축정비사업조합이 2018.4.19. 관리처분계획인가고시를 득함에 따라 쟁점주택에 대한 청구인의 사용·수익이 정지되고, 사용·수익권이 재건축조합에 있게 된 것에 기인하므로 청구인은 어쩔 수 없이 주택임대사업자의 지위를 포기할 수밖에 없었다. 만약 처분청 의견과 같이 이 건 과세기준일 현재 쟁점주택이 주택으로서의 기능을 유지하고 있다고 본다면 청구인의 주택임대사업자로서의 지위도 유지되고 있는 것으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 「종합부동산세법」제7조 제1항은 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 재산세 과세대상 주택은 「주택법」제2조 제1호에 따른 주택을 말하며, 「주택법」상 '주택'이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 부속토지를 말하고, 「건축법」제2조 제1항 제2호에 따른 '건축물'이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것이라고 규정하고 있다. 청구인은 쟁점주택이 재건축정비사업조합의 관리처분계획인가고시 및 사업시행에 따라 단전·단수·폐전 등 패쇄 조치된 주택으로서 정상적인 주거생활에 사용할 수 없는 건축물이므로 이를 주택에 해당된다고 볼 수 없다고 주장하나, 종합부동산세 과세 시 「종합부동산세법」제2조 및 제7조의 주택과 납세의무자의 범위는 「지방세법」제104조 제3호 및 제107조에 의하여 주택분 재산세 과세 대상 주택으로서 주택분 재산세의 납세의무자로 규정되어 있는바, 쟁점주택이 단전·단수·폐전이 된 사실은 확인된다고 하더라도 철거명령을 받았거나 철거보상 계약이 체결된 건축물은 아니므로 이를 종합부동산세 과세대상인 주택으로 보아 과세한 것은 정당하다(국심 2007서4910, 2008.1.23. 같은 뜻임).

(2) 청구인은 과세기준일(2021.6.1.) 현재 쟁점주택을 과세대상인 주택에 해당하는 것으로 본다면, 청구인의 주택임대사업자로서의 지위도 유지되고 있는 것으로 보아야 한다고 주장하나, 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제1호에 의하면, 종합부동산세 합산배제가 되는 임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호에 의거 관할 지방자치단체장에게 임대사업자 등록을 한 자가 과세기준일 현재 관할세무서에 사업자등록을 한 임대주택이라고 규정하고 있는바, 청구인은 2020.11.2. 쟁점주택의 관할 OOO구청장에게 쟁점주택에 대한 임대사업자 말소 신청을 하여 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」상 임대사업자의 자격을 갖추지 아니하고 있으므로 처분청이 쟁점주택을 합산배제대상에 해당하지 아니하는 것으로 보아 종합부동산세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

주택재건축정비사업에 따라 사실상 주거용으로서의 기능을 상실한 쟁점주택에 대하여 종합부동산세를 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 2021.6.1. 현재 청구인이 소유한 종합부동산세 주택분 과세물건 현황은 아래 ＜표＞와 같고, 청구인은 2003.3.3. 쟁점주택 소재지에서 ‘OOO빌리지’라는 상호로 개업하여 2003.7.15. 쟁점주택 11개호(＜표＞ 연번 12 제외)에 대하여 부동산주택임대사업자 등록(2003-OOO-임대사업자-384)을 하였다가 2020.11.2. 폐업하였다. ＜표＞ 청구인이 소유한 주택 현황 OOO (나) OOO구청장은 2014.3.26. 쟁점주택을 포함하는 OOO 주택재건축정비사업관리처분계획을 인가하였고, 재건축정비사업조합은 2020.4.16. ‘조합원 이주 및 이주비 대출 신청 안내’를 통해 자진이주기간을 2020.5.20.부터 2020.11.19.까지로 공고하였다. (다) OOO수도사업소장이 발급(2020.7.15.)한 수도요금완납확인서에 의하면, 쟁점주택 중 303호가 2020.7.15. 폐전처리 완료 및 수도요금 완납한 사실이 확인되고, 위 확인서 용도는 재건축 폐전 제출용으로 기재되어 있으며, 청구인은 위 303호에 대한 공가확인서(2020.7.17.자)를 이주관리사무실 보관용으로 작성ㆍ제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 주택재건축정비사업조합이 2018.4.19. 관리처분계획인가를 받아 쟁점주택에 대한 청구인의 사용·수익이 제한되었으므로 쟁점주택을 주택으로 본 것은 부당하다고 주장하나, 「종합부동산세법」제7조 및 제12조에 따르면 종합부동산세는 지방세인 재산세를 기초로 과세되는 후행 세목으로 재산세와 동일하게 과세대상을 분류하고 있는데, 이 건 종합부동산세 과세기준일인 2021.6.1. 현재 주택 재개발ㆍ재건축에 따른 관리처분계획이 인가되어 입주자가 퇴거하였다 하더라도 쟁점주택은 건축물대장상 주택으로 등재되어 있으면서 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있고, 이에 따라 관할 지방자치단체장인 OOO구청장이 쟁점주택을 다세대주택으로 보아 재산세를 부과하였고, 이에 대하여 청구인이 불복을 제기한 사실이 없는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다. 또한 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제1호에 의하면, 종합부동산세 합산배제가 되는 임대주택은 「민간 임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호에 의거 관할지방자치단체장에게 임대사업자 등록을 한 자가 과세기준일 현재 관할세무서에 사업자등록을 한 임대주택이라고 규정하고 있는바, 청구인은 2020.11.2. OOO구청장에게 쟁점주택에 대한 임대사업자 말소 신청을 하여 과세기준일인 2021.6.1. 현재 「민간 임대주택에 관한 특별법」상 임대사업자의 자격을 갖추지 아니하였으므로 쟁점주택은 종합부동산세 합산배제대상에 해당되지 아니하는 것이라 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제대상에 해당하지 아니하는 것으로 보아 종합부동산세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 종합부동산세법(2021.9.14 법률 제18449호로 개정되기 전의 것) 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

3. "주택"이라 함은 「지방세법」제104조 제3호에 의한 주택을 말한다. (단서 생략)

4. "토지"라 함은 「지방세법」제104조 제1호에 따른 토지를 말한다.

5. "주택분 재산세"라 함은 「지방세법」제105조 및 제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.

6. "토지분 재산세"라 함은 「지방세법」제105조 및 제107조에 따라 토지에 대하여 부과하는 재산세를 말한다. 제3조【과세기준일】종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제7조【납세의무자】

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

② 「신탁법」 제2조 에 따른 수탁자(이하 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 "신탁주택"이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자( 「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 "위탁자"라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다. 제8조【과세표준】

① 생략

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 제17조【결정과 경정】

① 관할세무서장 또는 납세지 관할 지방국세청장(이하 "관할지방국세청장"이라 한다)은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우에는 다시 부과ㆍ징수할 수 있다.

② 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제16조 제3항에 따른 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 해당 연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

③ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 이를 경정 또는 재경정하여야 한다.

④ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제2항 및 제3항에 따른 경정 및 재경정 사유가 「지방세법」 제115조 제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유에 해당되는 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세의 과세표준과 세액을 경정 또는 재경정하여야 한다. 제21조【과세자료의 제공】

① 시장ㆍ군수는 「지방세법」에 따른 해당 연도 재산세의 부과자료 중 주택분 재산세의 부과자료는 7월 31일까지, 토지분 재산세의 부과자료는 9월 30일까지 행정안전부장관에게 제출하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수는 「지방세법」 제115조 제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 그 부과자료를 매 반기별로 해당 반기의 종료일부터 10일 이내에 행정안전부장관에게 제출하여야 한다.

② 행정안전부장관은 제7조에 규정된 주택에 대한 종합부동산세의 납세의무자를 조사하여 납세의무자별로 과세표준과 세액을 계산한 후, 매년 8월 31일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.

③ 행정안전부장관은 제12조에 규정된 토지에 대한 종합부동산세의 납세의무자를 조사하여 납세의무자별로 과세표준과 세액을 계산한 후, 매년 10월 15일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.

④ 행정안전부장관은 「지방세법」 제115조 제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 재산세 납세의무자별로 재산세 과세대상이 되는 주택 또는 토지에 대한 재산세 및 종합부동산세 과세표준과 세액을 재계산하여 매 반기별로 해당 반기의 종료일이 속하는 달의 다음다음 달 말일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.

⑤ 행정안전부장관은 제1항에 따라 시장ㆍ군수로부터 제출받은 재산세 부과자료를 제1항에서 정한 날부터 10일 이내에 국세청장에게 통보하여야 한다.

(3) 종합부동산세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31447호로 개정된 것) 제3조【합산배제 임대주택】

① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.

7. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업에 따라 당초의 합산배제 임대주택이 멸실되어 새로운 주택을 취득하게 된 경우에는 멸실된 주택의 임대기간과 새로 취득한 주택의 임대기간을 합산한다. 이 경우 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 한다. 제9조【결정ㆍ경정】

① 법 제17조 제1항의 규정에 의한 결정은 법 제21조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 행정안전부장관이 국세청장에게 통보한 과세자료에 의한다.

② 법 제17조 제2항 및 동조 제3항의 규정에 의한 경정ㆍ재경정 또는 추징은 제8조의 규정에 의한 신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 현황 등에 대한 실지조사에 의한다.

③ 법 제17조 제4항의 규정에 의한 경정ㆍ재경정 또는 추징은 법 제22조의 규정에 의하여 시장ㆍ군수가 관할세무서장 또는 관할지방국세청장에게 회신한 자료에 의한다.

④ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제2항 및 제3항의 규정에 의한 경정ㆍ재경정 또는 추징을 함에 있어서 행정안전부장관에게 의견조회를 할 수 있다.

(4) 지방세법(2021.7.8. 법률 제18294호로 개정되기 전의 것) 제104조【정의】재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "토지"란「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.

2. "건축물"이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.

3. "주택"이란 「주택법」제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제105조【과세대상】재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 "재산"이라 한다)을 과세대상으로 한다. 제107조【납세의무자】

① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각호의 자를 납세의무자로 본다.

② 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 : 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자 제114조【과세기준일】재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(5) 주택법(2021.3.9. 법률 제17921호로 개정되기 전의 것) 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

(6) 건축법(2021.11.11. 법률 제18383호로 개정되기 전의 것) 제2조【정의】

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. (생략)

2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

(7) 도시 및 주거환경정비법(2018.2.9. 법률 제14792호로 개정되기 전의 것) 제78조【관리처분계획의 공람 및 인가절차 등】

④ 시장ㆍ군수등이 제2항에 따라 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 제81조【건축물 등의 사용·수익의 중지 및 철거 등】

① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있는 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다.