① 이 건 집행 정지를 구하는 청구의 당부② 쟁점임대주택이 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부

집행정지를 구하는 심판청구는 부적법한 청구에 해당한다고 판단됨. / 처분청이 쟁점임대주택을 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것으로 보아 종합부동산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

1. 처분개요

가. 청구법인은 부산광역시 동래세무서장에게 2017.2.21. 주거용 건물임대업(일반주택)으로 사업자등록을 하고 부산광역시 연제구청장에게 2017.5.8. 임대사업자등록(단기)을 한 후 2017.5.10. 부산광역시 부산진구 OOO 소재 지상 1～6층 오피스텔 및 다세대주택 29개호(OOO, 이하 “쟁점임대주택”이라 한다)을 취득하여 임대해 오면서 이를 합산배제신청하여 종합부동산세를 납부하지 아니하였다.

나. 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다)은 단기임대주택과 장기임대주택 중 아파트를 민간임대주택 유형에서 제외하면서 임대사업자등록이 자동말소되도록 규정하였고,이에 따라 청구법인의 임대사업자등록은 2020.11.16. ‘임대의무기간 종료 후 자동말소’를 사유로 말소되었으며, 쟁점임대주택의 소재지인 부산광역시 부산진구는 2020.12.18. 조정대상지역으로 재지정되었고, 청구법인은 2021.11.29. 쟁점임대주택을 장기일반민간임대주택으로 하여 다시 임대사업자등록을 하였다.

다. 처분청은 쟁점임대주택이 소재한 부산광역시 부산진구가 조정대상지역으로 재공고된 이후에 청구법인이 쟁점임대주택에 대하여 장기일반민간임대주택 임대사업자등록을 신청한 사실을 확인하고 쟁점임대주택이 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제8호 나목 2)(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따라 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 보아 쟁점임대주택을 종합부동산세 과세표준에 포함하여, 2025.12.12. 청구법인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 및 2022년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 각 결정·고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.12.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 본안에 대한 청구인의 주장이 인용될 가능성과 집행정지의 필요성이 모두 인정되므로, 이 건 심판청구 결정 전까지 이 건 처분의 집행은 정지되어야 한다.대법원은 “당사자가 행정처분 등이나 그 집행 또는 절차의 속행으로 인하여 재산상의 손해를 입거나 기업 이미지 및 신용이 훼손당하였다고 주장하는 경우에 그 손해가 금전으로 보상할 수 없어 회복하기 어려운 손해에 해당한다고 하기 위해서는, 그 경제적 손실이나 기업 이미지 및 신용의 훼손으로 인하여 사업자의 자금사정이나 경영 전반에 미치는 파급효과가 매우 중대하여 사업 자체를 계속할 수 없거나 중대한 경영상의 위기를 맞게 될 것으로 보이는 등의 사정이 존재하여야 한다(대법원 2003.4.25. 선고 2003무2 판결 참조)”고 집행정지의 요건을 판시하고 있다.청구법인 계좌에 보유 중인 현금성 자산은 OOO원에 불과한바, 처분청이 부과된 종합부동산세 등의 집행을 진행한다면 청구법인은 당장 세금을 납부할 자금이 없어 채무불이행 상태에 빠지게 된다. 이는 추상적인 우려가 아니라, 통장 잔고와 부과세액의 단순 비교만으로도 명백히 확인되는 객관적이고 임박한 위험이다.청구법인은 채무불이행 상태로 인해 ‘자금경색 및 신용도 하락’, ‘강제집행 및 사업자산 상실’, ‘사업기반의 완전 붕괴’ 등의 위험에 순차적으로 빠지게 되는바, 처분청의 집행은 청구법인에게 회복 불가능한 손해를 야기하여 청구법인의 존립 자체를 소멸시키는 결과를 초래한다.

(2) 청구법인은 민간임대주택법 개정으로 임대사업자등록이 자동말소된 후 재등록한 기존 임대사업자인바, 조정대상지역 지정 이후 신규 등록한 임대사업자와 동일하게 취급한 것은 불합리한 차별에 해당하여 이 건 종합부동산세 부과처분은 위헌·위법하다.2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택법 부칙 제7조에 따라 단기임대 및 장기임대 아파트의 임대사업자 등록이 일괄적으로 말소되었다. 이후 민원이 전국적으로 제기되자 국회는 2021.3.16. 법률 제17944호로 개정하여 아파트를 제외한 비아파트형 민간임대주택의 재등록을 허용하였다. 이는 자동말소로 인한 기존 임대사업자의 피해를 구제하고, 아파트가 아닌 민간임대주택의 합산배제를 유지하기 위한 입법조치이다.2021.3.16. 법률 제17944호로 개정된 민간임대주택법의 목적은 ‘비아파트형 임대주택의 과세부담 완화 및 임대시장 안정’이고, 당시 조정대상지역 지정은 아파트 가격 상승 억제를 위한 부동산 정책이다. 쟁점임대주택은 전용면적 30㎡ 이하의 소형 원룸 29개호인바, 소형 원룸·다세대 임대시장과는 전혀 관련이 없다.

(3) 청구법인과 같이 자동말소 후 재등록의 경우는 쟁점규정의 적용 대상에 해당하지 않는다. (가) 쟁점규정의 적용 대상은 조정대상지역 공고가 있은 후에 사업자등록등을 신청한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택으로서 기존 임대 목록에 주택을 추가 등록하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하고, 같은 조 제7항 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다고 규정한다. 쟁점규정을 반대해석하면 법령에 의한 자동말소 후 재등록과 같이 멸실이 없는 재등록은 위 규정의 ‘신청’에 해당하지 않는다. 입법자가 재개발사업, 재건축사업 등에 따른 멸실된 주택의 경우는 별도로 규정하면서 청구법인과 같이 자동말소 후 재등록은 규정하지 않은 것은, 애초에 쟁점규정의 적용 대상이 아니라는 의미이다. 그럼에도 처분청은 자동말소 후 재등록의 경우를 쟁점규정의 적용 대상에 포함시켜 해석하는 것은 위법하다. (나) 2021·2022년 귀속 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 조정대상지역 지정 기간에만 한정되어 일시적으로 부과되었는바, 쟁점규정은 ‘조정대상지역 공고일 후 신규 등록’이라는 투기적 행위 자체를 규제하는 것이지, ‘조정대상지역 기간 동안 발생하는 종합부동산세’를 일시적으로 부과하기 위한 조항이 아니다. 헌법재판소는 비록 종합부동산세법령이 합헌이라고 결정하기는 하였지만 3인의 헌법재판관은 “주택 소유의 동기나 기간 등 구체적 사정은 일절 고려하지 않고, (중략) 조정대상지역 지정이라는 우연한 사정에 의해 가중된 세율을 적용받도록 하는 것은 (중략) 투기 목적이 없는 자에게 과도하게 재산권을 제한하는 것”으로서 과잉금지원칙에 위배되어 위헌임을 명확히 지적하였다.

청구법인은 투기목적 없이 임대사업자로 등록한 후 장기간 임대사업을 영위해 온 선량한 사업자인바, 위헌 의견이 지적한 보호받아야 할 비투기 목적의 주택소유자이다.

(4) 청구법인의 임대사업은 중단되지 않았음에도 법률 개정으로 인한 지방자치단체 임대사업자 등록의 ‘자동말소’와 ‘재등록’ 사이의 형식적 공백이 발생하였다. 이와 같은 공백을 이유로 종합부동산세를 부과하는 것은 실질과세 원칙에 위배된다.법원은 임대주택을 직접 건설했음에도 구청에 ‘건설임대주택’이 아닌 ‘매입임대주택’으로 잘못 등록하여 종합부동산세 합산배제 혜택을 받지 못한 사안에서, 임대사업자 등록이 소유권보존등기 이후에 이루어졌거나 ‘매입임대주택’으로 잘못 등록되었더라도, 실질적으로 임대를 목적으로 주택을 건설한 것이 입증된다면 ‘건설임대주택’으로 보아 합산배제 혜택을 적용해야 한다고 판단하였다(서울고등법원 2025.5.16. 선고 2024누58656 판결 참조).

(5) 이 건 처분은 「국세기본법」제15조의 신뢰보호 원칙을 위배하였다.(가) 처분청은 ‘최초 합산배제 신고 후 소유권·면적 등 변동사항이 없으면 매년 다시 신고할 필요가 없다’고 안내해 왔으며, 청구법인은 이러한 안내와 더불어 2017년부터 2025년까지 수년간 종합부동산세 합산배제를 적용받아 장기간에 걸친 비과세 관행을 신뢰하였다.(나) 언론 보도에 따르면, 전국 약 1만명의 임대사업자가 2021～2022년 귀속 종합부동산세 경정 예고를 통보받았는바, 국세청은 기존에 ‘변동사항이 없으면 별도로 신고할 필요가 없다’고 안내한 내용(행정 관행)과 상충하여 혼란을 초래하였다.임대사업자 등록의 자동말소, 비(非)아파트 장기임대주택의 재등록 허용, 조정대상지역의 급격한 확대라는 세 가지 제도가 복잡하게 얽히고설켜, 세무대리인이나 변호사 등 법률 전문가들조차 그 법률효과를 명확히 예측하기 어려운 극도의 혼란기였다.(다) 청구법인은 임대사업자 등록의 주무관청인 해운대구청의 정상적인 안내와 절차에 따라 2021.11.29. 임대사업자 재등록을 완료하였다. 이는 청구법인의 재등록이 유효하다는 정부 기관의 명시적인 공적 견해 표명에 해당한다. 해운대구청장에게 임대사업자등록을 정상적으로 재등록하였음에도 처분청이 수년 후 종합부동산세 합산배제를 제외함으로써, 해운대구청장의 재등록행위를 사실상 소급하여 부인하고 있다.

(6) 처분청은 2020.6.17. 정부 합동 관리방안 및 2020.8.7. 시행령 개정이유에 따르면 ‘개인 다주택자가 법인을 통해 주택을 분산 보유하여 종합부동산세를 회피하는 문제’에 대응하기 위한 것이므로, 재등록 사실만으로 규제 대상이 다르다 할 수 없다고 주장한다.그러나 위 입법 동기는 ‘개인 다주택자가 법인을 통해 주택을 분산 보유’함으로써 종합부동산세를 회피하는 투기적 행위를 규제 대상으로 명시하고 있는바, 청구법인은 2017.2.21.부터 현재까지 동일한 자산·동일한 임차인 구조를 유지하기 때문에 분산하여 보유하는 회피 행위에 해당하지 않는다.

(7) 처분청이 인용한 선결정례(조심 2025부1755, 2025.7.2.)는 조정대상지역 지정 이후 등록’이라는 점만 유사하고, 이 건의 경우는 다음과 같은 특수성이 있고, ‘세무서 등록 연속성 + 강제말소 + 구제 입법에 따른 정상 재등록’이라는 점이 달라 그대로 적용될 수 없다.

특수성

①

청구법인의 세무서 주택임대업 사업자등록은 2017.2.21.부터 단 한 번도 말소된 적이 없다. 합산배제 요건의 핵심인 ‘과세기준일 현재 주택임대업 사업자등록’은 2021년 및 2022년 과세기준일 모두 충족되어 있었다.

특수성

②

지자체 임대사업자등록의 자동말소(2020.11.16.)는 2020.8.18. 민간임대주택법 개정에 따른 강제 조치로서, 청구법인에게 어떠한 귀책사유도 인정되지 않는다.

특수성

③

2021.3.16. 민간임대주택법 개정에 따라 비아파트 장기임대 재등록이 비로소 허용되었고, 청구법인은 그 시행 후 첫 가능 시점인 2021.11.29. 정상 재등록을 완료하였다. 즉 청구법인의 재등록은 ‘투기적 신청’이 아니라 ‘구제입법에 따른 사업 지속 행위’이다.

나. 처분청 의견

(1) 종합부동산세 과세기준일 당시 임대사업자등록이 말소되어 2021년 귀속 종합부동산세 및 쟁점규정에 따라 조정지역 선포 후 임대사업자 등록하여 합산배제대상에서 제외되어 2022년 귀속 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 정당하다. (가) 청구법인은 2021.3.16. 법률 제17944호로 개정된 민간임대주택법에 따라 2021.11.29. 부산광역시 해운대구청장에 쟁점임대주택을 장기일반민간임대주택으로 하여 임대사업자 등록을 하였는바, 임대사업자 등록증에는 ‘2021.11.29. 최초 등록’이라고 기재되어 있다. 청구법인은 기존주택의 재등록이라 주장하나, 민간임대주택법 및 「종합부동산세법」의 부칙 등에서 민간임대주택에 대한 임대사업자 등록의 자동말소에 따른 구제에 대하여 별도의 경과규정을 두고 있지 않다. (나) 쟁점규정의 위헌 등은 헌법재판소에서 심리·판단하여야 하는데, 아직까지 이에 대하여 위헌결정이 있었다는 등의 사정은 나타나지 않으므로 청구법인의 주장은 법령의 위헌 여부가 판단되지 않은 현시점에서는 합산배제 요건 조건을 불충족하기에 쟁점임대주택을 합산배제에서 제외되어야 한다. (다) 청구법인은 임대사업자 재등록이 쟁점규정의 규제대상인 투기적 신규 신청과는 다르다고 주장하나,2020.6.17. 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회가 합동 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’에 따르면 법인이 2020.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 이상 장기임대 등록하는 주택은 종합부동산세를 과세하는 방안을 추진한다고 명시되어 있고, 2020.8.7. 대통령령 제30921호로 개정된 「종합부동산세법 시행령」 개정이유는 개인 다주택자가 법인을 통해 주택을 분산 보유함으로써 다주택자에 대한 종합부동산세를 회피하는 문제가 발생하자 시행령을 재차 개정하여 법인에 대한 규정을 강화한 것이다.

따라서 재등록 사실만으로 규제 대상이 다르다 할 수 없다. (라) 청구법인은 자동말소 후 재등록하였기 때문에 신규등록이 아니라 주장하나,청구법인은 당초 단기 민간임대주택사업자인바, 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부 개정된 민간임대주택법 제6조 제5항은 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료된 날 등록이 말소된다고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제7조는 종전 규정에 따른 단기민간임대주택은 그 임대의무기간이 법 시행일 전에 경과된 경우 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다고 규정하고 있다.

따라서 청구법인의 임대사업자 지위는 2020.11.16. 자동말소 후 해당 지위는 유지되지 않으며 부산진구의 조정대상지역 지정일(2020.12.18.) 이후인 2021.11.29. 장기일반민간임대주택으로 등록하였으므로 쟁점규정에서 규정하는 ‘조정대상지역의 공고가 있은 날이 지난 후에 사업자등록등을 신청’한 경우에 해당하므로 종합부동산세 합산배제 제외대상에 해당한다.

(2) 쟁점임대주택에 대한 임대사업이 실질적으로 중단되지 않았더라도 사업자등록 및 지방자치단체에 임대사업자 등록을 하여야 종합부동산세 합산배제 요건을 충족하는 것이므로 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록이 말소된 경우 실질적으로 계속 임대하고 있었더라도 합산배제되는 임대주택에 해당되지 않는다.처분청은 지방자치단체 임대사업자등록을 소급해서 부인한 것이 아니라 「종합부동산세법」 제17조에 의하여 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에 해당하여 이 건 종합부동산세를 부과한 것이다.조정지역이 해제된 이후인 2023년부터는 쟁점임대주택에 대하여 정상적으로 합산배제 적용하였으므로 오류에 대한 정당한 처분이며 신뢰보호원칙에 위배된다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 이 건 집행 정지를 구하는 청구의 당부

② 쟁점임대주택이 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법(2022.12.31. 법률 제19200호로 일부개정되기 전의 것)제8조(과세표준)

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

(2) 종합부동산세법 시행령(2020.8.7. 대통령령 제30921호로 개정된 것)제3조(합산배제 임대주택)

① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.1.～

7. 생략

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목 1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목 1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

가. 적용요건1) 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

나. 제외되는 주택1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택3) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택4) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택

(3) 민간임대주택에 대한 특별법(가) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부 개정된 것제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

6. 삭제

7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.제5조(임대사업자의 등록)

① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

1. 삭제

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택제6조(임대사업자 등록의 말소)

⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.부칙 ＜제17482호, 2020.8.18.＞제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제6조 제1항 제12호, 제48조 제2항 및 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조, 제5조의6, 제5조의7, 제6조, 제43조, 제67조의 개정 규정은 2020년 12월 10일부터 시행한다.제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례)

① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.

② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다.제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치) 제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.(나) 2021.3.16. 법률 제17944호로 개정된 것제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택나. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

4. 생략

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

6. 삭제

(4) 국세기본법제57조(심사청구 등이 집행에 미치는 효력)

① 이의신청, 심사청구 또는 심판청구는 세법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 해당 처분의 집행에 효력을 미치지 아니한다. 다만, 해당 재결청(裁決廳)이 처분의 집행 또는 절차의 속행 때문에 이의신청인, 심사청구인 또는 심판청구인에게 중대한 손해가 생기는 것을 예방할 필요성이 긴급하다고 인정할 때에는 처분의 집행 또는 절차 속행의 전부 또는 일부의 정지(이하 “집행정지”라 한다)를 결정할 수 있다.

② 재결청은 집행정지 또는 집행정지의 취소에 관하여 심리ㆍ결정하면 지체 없이 당사자에게 통지하여야 한다.

(5) 국세징수법제2조(정의)

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “체납”이란 국세를 지정납부기한까지 납부하지 아니하는 것을 말한다. 다만, 지정납부기한 후에 납세의무가 성립ㆍ확정되는 「국세기본법」 제47조의4에 따른 납부지연가산세 및 같은 법 제47조의5에 따른 원천징수 등 납부지연가산세의 경우 납세의무가 확정된 후 즉시 납부하지 아니하는 것을 말한다.제13조(재난 등으로 인한 납부기한등의 연장)

① 관할 세무서장은 납세자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 국세를 납부기한 또는 독촉장에서 정하는 기한(이하 이 조, 제15조 및 제16조에서 “납부기한등”이라 한다)까지 납부할 수 없다고 인정되는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 납부기한등을 연장(세액을 분할하여 납부하도록 하는 것을 포함한다. 이하 같다)할 수 있다.

1. 납세자가 재난 또는 도난으로 재산에 심한 손실을 입은 경우

2. 납세자가 경영하는 사업에 현저한 손실이 발생하거나 부도 또는 도산의 우려가 있는 경우

3. 납세자 또는 그 동거가족이 질병이나 중상해로 6개월 이상의 치료가 필요한 경우 또는 사망하여 상중(喪中)인 경우

4. 그 밖에 납세자가 국세를 납부기한등까지 납부하기 어렵다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

② 납세자는 제1항 각 호의 사유로 납부기한등의 연장을 받으려는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 세무서장에게 신청할 수 있다.

③ 관할 세무서장은 제1항에 따라 납부기한등을 연장하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 즉시 납세자에게 그 사실을 통지하여야 한다.

④ 관할 세무서장은 제2항에 따른 신청을 받은 경우 납부기한등의 만료일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세자에게 납부기한등의 연장 승인 여부를 통지하여야 한다.

⑤ 납세자가 납부기한등의 만료일 10일 전까지 제2항에 따른 신청을 하였으나 관할 세무서장이 그 신청일부터 10일 이내에 승인 여부를 통지하지 아니한 경우에는 신청일부터 10일이 되는 날에 제2항에 따른 신청을 승인한 것으로 본다.

(6) 국세징수법 시행령제13조(납부기한등 연장 등의 납부지연가산세 등 미부과) 관할 세무서장은 법 제13조 또는 제14조에 따라 납부기한등을 연장하거나 납부고지를 유예한 경우 그 연장 또는 유예 기간 동안 「국세기본법」 제47조의4에 따른 납부지연가산세 및 같은 법 제47조의5에 따른 원천징수 등 납부지연가산세를 부과하지 않는다. 납세자가 납부고지 또는 독촉을 받은 후에「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제140조에 따른 징수의 유예를 받은 경우에도 또한 같다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 국세청 전산자료에 따르면, 쟁점임대주택과 관련하여 청구법인의 사업자등록 내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞

사업자등록 내역

○○○

(나) 쟁점임대주택에 대한 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록 내역을 정리하면 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞

임대사업자등록 내역

○○○

(다) 국세청 전산자료에 따르면, 청구법인은 2021.12.8. 쟁점임대주택에 대해 임대주택 합산배제 신고서를 제출한 것으로 나타난다.(라) 쟁점임대주택이 소재한 부산광역시 부산진구는 2020.12.18. 조정대상지역으로 지정되고(국토교통부 공고 제2020-1650호, 2020.12.18.), 2022.9.26. 조정대상지역에서 해제(국토교통부 공고 제2022-1207호, 2022.9.26.)된 것으로 나타난다.(마) 처분청의 이 건 종합부동산세 경정 내역은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞

종합부동산세 경정 내역(단위 : 원, %)

○○○

(바) 국세청 전산자료에 의하면 처분청은 이 건 부과처분된 종합부동산세 등의 납부기한을 2026.6.30.까지 연장하였고, 처분청은 이 건 심리일 현재까지 이 건 종합부동산세 등의 체납을 이유로 청구법인의 재산을 압류한 사실은 없는 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 이 건 부과처분의 집행정지를 청구하였으나, 처분청은 이 건 부과고지된 종합부동산세 등의 납부기한을 2026.6.30.까지 연장하여 이 건 심리일 현재 청구법인의 체납세액이 없어 처분청이 이 건 종합부동산세 등의 부과처분을 집행할 수 없는 상태이므로 이에 대한 집행정지 청구의 심리실익이 없는 점, 처분청은 이 건 종합부동산세 등의 체납을 이유로 압류 등의 체납처분을 한 사실이 없어 집행정지 청구는 대상이 되는 체납처분이 존재하지도 아니하는 점, 「국세기본법」제57조는 처분의 집행 또는 절차 속행의 전부 또는 일부의 정지를 결정할 수 있다고 규정할 뿐 부과처분의 효력의 정지를 규정하고 있지 않은 점 등에 비추어, 위 집행정지를 구하는 심판청구는 부적법한 청구에 해당한다고 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 종합부동산세 합산배제 대상인 민간임대주택에 해당하기 위해서는 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에서 합산배제 임대주택의 요건으로 민간임대주택법 제2조 제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」 또는 「법인세법」에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자일 것을 규정하고 있는바, 쟁점임대주택의 임대의무기간의 종료일인 2020.11.16. 청구법인의 주택임대사업자 등록이 자동말소되어 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 민간임대주택법에 따라 등록된 임대주택이 아니므로 쟁점임대주택은 법령상 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못한 점, 우리 원 선결정례에서 합산배제 신고기한 내에 임대주택으로 등록신청을 한 사실이 확인되는 주택은 합산배제 대상으로 인정(조심 2023서616, 2023.8.21.)하였으나, 청구법인은 합산배제 신고기한(2021.9.30.)을 경과하여 2021.11.29. 쟁점임대주택을 임대주택으로 등록하였는바, 우리 원 선결정례를 원용하기 어려운 점, 청구법인은 2021.11.29. 쟁점임대주택을 장기임대주택으로 하여 등록하였는바, 쟁점임대주택이 소재한 부산광역시 부산진구가 2020.12.18. 조정대상지역으로 지정되어 조정대상지역의 공고가 있은 날이 지난 후에 사업자등록등을 신청한 경우에 해당하여 쟁점임대주택은 쟁점규정에 따라 합산배제 임대주택에 해당하지 아니하는 점, 종합부동산세법령상 ‘합산배제 대상에 해당하는 민간임대주택법에 따른 임대주택인지를 판단’할 때 납세자가 법정기한 내에 임대주택으로 등록하지 못하게 된 불가피하게 된 사정 등을 감안하도록 규정하고 있지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점임대주택을 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것으로 보아

종합부동산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 부적법한 청구에 해당하거나 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제1호 및 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.