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미분양주택에 거주해도 종부세 합산배제를 받나?

국세청 공식 회신문서번호 서면-2023-부동산-4059회신일 2025.12.29세목 기타회신 후 개정
1. 질문미분양주택에 거주해도 종부세 합산배제를 받나?2. 공식 회신국세청 · 2025.12.293. 다툰 결과0건 직접 · 897건 조문 연결4. 현행 조문5개 근거 링크
한 줄 답 · 국세청 회신 2025.12.29

임대주택이 아니고 시행령상 요건을 갖추면 신축 후 거주했어도 합산배제를 적용받을 수 있다.

분양 목적으로 지은 미분양주택을 주거용으로 사용한 경우 합산배제 적용 여부를 물었다. 임대주택이 아니고 시행령상 요건을 갖추면 신축 후 거주했어도 합산배제를 적용받을 수 있다. 분양 목적의 미분양주택인지는 분양광고 내역 등 객관적인 증빙으로 사실판단한다.

근거 조문 종합부동산세법 제8조제2항제2호 종합부동산세법 시행규칙 제4조 건축법 제11조 공공주택 특별법 제4조제1항제3호

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 건축법(2026.02.27 시행), 공공주택 특별법(2026.09.08 시행), 종합부동산세법 시행규칙(2026.03.20 시행), 종합부동산세법(2026.01.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

사실관계

분양 목적으로 건축했으나 분양되지 않은 주택을 건축 후 주거용으로 사용한 경우이다. 과세기준일 현재 민간임대주택이나 공공임대주택인지도 확인 대상이다.

질의요지

분양 목적으로 건축하였다가 분양되지 아니한 주택인 경우 미분양주택 합산배제 요건을 갖추면 신축 후 거주 여부와 관계없이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 등이 아닌 한 미분양주택에 해당하면 합산배제 가능하나, 분양 목적으로 건축하였다가 분양되지 아니한 주택인지 여부는 분양광고 내역 등을 객관적인 증빙에 따라 사실판단할 사항임

회답

부동산납세과-2241

본문(원문)

1. 「종합부동산세법」제8조제2항제2호에서 규정한 “제1호의 주택외에 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택”은 “분양을 목적으로 건축하였다가 분양되지 아니한 주택”을 의미하고, 같은 항 제1호에서 규정하는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택은 여기에 포함되지 않습니다.

2. 한편, 「종합부동산세법 시행규칙」제4조 개정(2022.7.27.)에 따라 2022년에 납세의무가 성립하는 경우부터 「건축법」 제11조에 따른 허가 대상 미분양주택에 대해서 “본인 또는 타인의 거주기간이 1년 미만일 것”요건이 폐지되었습니다.

3. 따라서, “분양을 목적으로 건축하였다가 분양되지 아니한 주택”이 건축된 후에 주거용으로 사용된다고 하더라도, 과세기준일 현재 해당 주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택이 아닌 한 같은 법 시행령 제4조제1항제3호의 요건을 갖춘 경우 같은 법 제8조제2항제2호에 따라 합산배제 적용을 받을 수 있는 것입니다.

4. 다만, 귀 질의의 경우가 “분양 목적으로 건축하였다가 분양되지 아니한 주택”에 해당하는지 여부는 분양광고 내역 등을 객관적인 증빙에 따라 사실판단할 사항입니다.

정제 정리

질의

분양 목적으로 건축한 미분양주택을 건축 후 주거용으로 사용하는 경우 미분양주택 합산배제를 적용할 수 있는지 여부.

회답

1. 「종합부동산세법」제8조제2항제2호의 주택건설사업자가 건축하여 소유하는 미분양주택은 분양을 목적으로 건축하였다가 분양되지 않은 주택을 의미한다. 「민간임대주택에 관한 특별법」상 민간임대주택이나 「공공주택 특별법」상 공공임대주택은 포함되지 않는다.

2. 「종합부동산세법 시행규칙」제4조의 2022.7.27. 개정에 따라 2022년에 납세의무가 성립하는 경우부터 「건축법」 제11조의 허가 대상 미분양주택에 대한 본인 또는 타인의 거주기간 1년 미만 요건이 폐지되었다.

3. 분양 목적으로 건축하였다가 분양되지 않은 주택이 건축 후 주거용으로 사용되더라도 과세기준일 현재 민간임대주택이나 공공임대주택이 아니고 같은 법 시행령 제4조제1항제3호의 요건을 갖추면 같은 법 제8조제2항제2호에 따라 합산배제를 적용받을 수 있다.

4. 분양 목적으로 건축하였다가 분양되지 않은 주택인지는 분양광고 내역 등 객관적인 증빙에 따라 사실판단한다.

같은 법령·조문을 다룬 심판결정

공통 조문을 다뤘다는 구조 연결이다. 동일 질문·동일 사실관계·동일 결론을 뜻하지 않는다. 전체 897건 중 최신 12건을 표시한다.

관련 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면-2023-부동산-4059 (2025.12.29 회신), "미분양주택에 거주해도 종부세 합산배제를 받나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/200000000000017167/

출처·편집 정보

원문
국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 200000000000017167)
원 제목
미분양주택을 건축 후에 주거용으로 사용하는 경우 미분양주택 합산배제 적용 가능 여부
공개 등급
공개 후보 · 검색 색인 대상
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질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신
2026-09-09
원문 출처: 국가법령정보센터(법제처)·국세청·조세심판원. 법령해석 요약은 원문에서 선별한 문장이고, 심판결정은 공식 주문·재결요지·이유를 그대로 싣는다. 현행성 표시는 인용 법령의 개정·폐지 여부를 법령 DB와 대조한 결과다. 편집 가공물은 법적 효력이 없다. · 전문가 연결 문의 · llms.txt · RSS · sitemap
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