쟁점주택이 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부

쟁점주택은 임대개시일 당시 공동주택가격이 676,000,000원으로 확인되므로, 쟁점주택은 「종합부동산세법」 제8조 제2항 및 같은 법 시행령 제3조에서 규정하는 종합부동산세 합산배제 대상으로 보기 어려움.

1. 처분개요

가. 청구인은 2021년?2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 ＜표1＞ 기재 주택(이하 “신고주택”이라 한다)을 보유하고 있는바, 2021년?2024년 귀속 종합부동산세 신고시 신고주택 모두를 「종합부동산세법」 제8조 제2항 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에 따라 합산배제 임대주택에 포함하였다.

＜표1＞

신고주택 내역OOO나. 처분청은 신고주택 중 서울특별시 OOO호(이하 “쟁점주택”이라 한다)의 임대개시일(2018.4.13.) 당시 공동주택가격이 OOO원으로 6억원을 초과하여 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것으로 보아, 2026.1.28. 청구인에게 ＜표2＞ 내지 ＜표9＞ 기재와 같이 2021년?2024년 귀속 종합부동산세 합계 OOO원 및 농어촌특별세 합계 OOO원을 각 결정·고지(신고불성실 및 납부불성실가산세 미적용)하였다.

＜표2＞

종합부동산세 결정 내역(2021년 귀속)OOO＜표3＞ 농어촌특별세 결정내역(2021년 귀속)OOO＜표4＞ 종합부동산세 결정 내역(2022년 귀속)OOO＜표5＞ 농어촌특별세 결정내역(2022년 귀속)OOO＜표6＞ 종합부동산세 결정 내역(2023년 귀속)OOO＜표7＞ 농어촌특별세 결정내역(2023년 귀속)OOO＜표8＞ 종합부동산세 결정 내역(2024년 귀속)OOO＜표9＞ 농어촌특별세 결정내역(2024년 귀속)OOO다. 청구인은 이에 불복하여 2026.4.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2018.3.24. 신고주택에 대한 임대사업자 등록을 적법하게 완료하고 2018.9.28. 신고주택을 종합부동산세 합산배제 대상으로 하여 종합부동산세를 신고하였다.쟁점주택은 상속으로 취득한 공동소유 주택으로 청구인과 A가 각 1/2지분씩 보유하고 있고 청구인은 해당 지분구조에 따라 쟁점주택의 공시가격을 안분하여 (쟁점주택의 공동주택가격은 6억원을 초과하지만 청구인 지분의 공동주택가격이 6억원을 초과하지 아니하는 것으로 보아 종합부동산세 합산배제 대상으로 신고하였고, 청구인은 이후로 7년간 동일한 내용으로 종합부동산세를 신고·납부하였다.

(2) 이 건 부과처분은 신의성실의 원칙 및 신뢰보호의 원칙에 위배되므로 부당하다.과세관청은 청구인이 신고주택에 대한 종합부동산세를 신고하기 시작한 2018년 이후로 7년간 이에 대하여 아무런 문제제기를 하지 아니하다가 2025년 12월에 이르러서야 갑자기 이 건 종합부동산세 부과처분을 하였다.조세법률관계는 매 과세연도별로 독립적으로 과세여부가 결정되는 구조이므로 과세관청이 반복적인 검증 및 시정의 기회를 가지고 있었음에도 장기간 아무런 조치를 취하지 아니한 경우 이는 납세자에게 보호가치있는 정당한 신뢰를 형성하게 한다.청구인은 관련 법령에 따라 종합부동산세를 신고·납부하여 왔고 과세관청 역시 지난 7년간 청구인이 쟁점주택의 공동주택가격을 안분하여 합산배제 대상으로 신고한 것에 대하여 아무런 문제제기를 하지 아니하였는바, 이러한 장기간의 행정상 상태는 청구인에게 해당 과세관계가 적법하게 유지되고 있다는 정당한 신뢰를 형성하게 하였고 청구인은 이에 따라 재산관계 및 납세계획을 수립하여 왔다.청구인은 장기임대사업자제도가 일정기간(8년)을 전제로 안정적인 임대운영을 유도하는 정책임을 전제로 해당 제도의 취지에 따라 임대료 인상 또한 제한된 범위(5%)에서 조정하며 장기간 동일한 임차인과 임대관계를 유지하여 왔다.그럼에도 불구하고 7년 이상 경과한 시점에서 종전 과세상태를 전면적으로 번복하여 거액의 세액을 과세한 것은 장기간 정책구조를 신뢰하고 이에 따라 형성된 납세자의 법적, 경제적 상태를 침해하는 것으로서 신의성실의 원칙 및 신뢰보호의 원칙에 반하여 청구인에게 불합리한 결과를 초래하였다.

(3) 이 건 부과처분은 비례원칙 및 조세법률관계의 안정성을 침해하였으므로 부당하다.본 건 처분은 장기간 유지된 과세상태를 전면적으로 번복하여 소급과세한 것으로 납세자의 신뢰이익에 비하여 과도한 불이익을 초래한다. 이는 조세법률관계의 안정성과 예측가능성을 현저히 저해하는 것으로서 비례의 원칙에도 반한다.

(4) 따라서 본 건 과세처분은 장기간 유지된 과세상태에 대한 정당한 신뢰를 침해하고 신의성실의 원칙 및 신뢰보호의 원칙에 반하며 사후적 법리 정립을 근거로 소급적용한 것이고 비례의 원칙 및 조세법률관계의 안정성을 훼손하는 위법, 부당한 처분이므로 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 소급과세금지원칙은 그 조세법령의 효력 발생 전에 완성된 과세요건사실에 대하여 당해 법령을 적용할 수 없다는 의미이고, 헌법 제38조는 모든 국민은 법률이 정하는 바에 의하여 납세의무를 진다고 규정하는 한편, 헌법 제59조는 조세의 종목과 세율은 법률로 정한다고 규정하여 조세법률주의를 선언하고 있는바, 이는 납세의무가 존재하지 않았던 과거에 소급하여 과세하는 입법을 금지하는 원칙을 포함하는 것이다.매입임대주택 중 장기일반민간임대주택의 경우 그 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 수도권 소재 주택의 공시가격이 6억원을 초과하는 주택은 합산배제 주택에서 제외한다는 법률조항은 청구인이 합산배제 신고 당시 이미 적용 중이었다.

(2) 청구인이 2018년에 제출한 임대주택 합산배제 신고서에 종합부동산세법상의 요건을 충족하지 못한 주택을 포함하여 신고한 것이지 처분청은 이에 대해 어떠한 표명도 하지 않았고, 배제요건을 충족하지 못한 주택이 추후 확인되어 과세한 것이므로 신의성실의 원칙에 위반한다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택이 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 종합부동산세 신고서와 처분청의 종합부동산세 결정결의서 등에 의하면, 청구인은 2021년?2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 신고주택을 보유하고 있는바, ＜표1＞ 기재 신고주택 모두를 「종합부동산세법」 제8조 제2항 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에 따라 합산배제 임대주택으로 하여 2021년?2024년 귀속 종합부동산세를 각 신고하였고, 처분청은 신고주택 중 쟁점주택의 임대개시일(2018.4.13.) 당시 공동주택가격이 OOO원으로 6억원을 초과하여 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것으로 보아, 2026.1.28. 청구인에게 ＜표2＞ 내지 ＜표9＞ 기재와 같이 2021년?2024년 귀속 종합부동산세 합계 OOO원 및 농어촌특별세 합계 OOO원을 각 결정·고지(신고불성실 및 납부불성실가산세 미적용)하였다.

(2) 부동산등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2007.10.30. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 쟁점주택 지분 1/3을 취득하였고, 이후 2014.3.10. 매매를 원인으로 하여 2015.1.26. B 지분을 A와 각 1/2씩 매수하여 그 이후로 A와 청구인이 쟁점주택을 각 1/2지분씩 공유하고 있는 것으로 확인된다.

(3) 쟁점주택 임대개시일 당시 공동주택가격이 OOO원이라는 사실에는 당사자간에 다툼이 없다.

(4) 청구인은 서울특별시 구로구청장에게 2018.3.24. 쟁점주택을 민간매입임대주택으로 하여 주택임대사업자등록을, 2018.3.28. 구로세무서장에게 업종을 부동산 임대업으로 하여 사업자등록을 한 것으로 확인된다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 2018년부터 쟁점주택의 공동주택가격을 안분하여 종합부동산세 합산배제 대상으로 신고하였고 처분청 역시 청구인의 신고에 대하여 아무런 문제제기를 하지 아니하였는바, 이러한 장기간의 행정상 상태는 청구인에게 해당 과세관계가 적법하게 유지되고 있다는 정당한 신뢰를 형성하게 하였으므로 이렇게 형성된 청구인의 신뢰는 보호되어야 한다고 주장한다.그러나 「종합부동산세법」 제8조 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제8호 가목은 종합부동산세 합산배제 대상 주택의 공시가격이 6억원 이하일 것을 요구하고 있는바, 이는 주택 그 자체의 공시가격을 기준으로 하여야 하는 것이고, 납세의무자가 비록 그 지분만을 소유하고 있다 하더라도 지분의 평가액을 기준으로 합산배제 여부를 판단할 수는 없는 것(서울고등법원 2023.1.13. 선고 2022누33820 판결, 같은 뜻임)인데, 쟁점주택 공동주택가격 변동내역에 의하면 쟁점주택 임대개시일(2018.4.13.) 당시 공동주택가격이 OOO원으로 확인되므로, 쟁점주택은 「종합부동산세법」 제8조 제2항 및 같은 법 시행령 제3조에서 규정하는 종합부동산세 합산배제 대상으로 보기 어렵고, 청구인은 당초 종합부동산세 신고 당시 쟁점주택의 지분 1/2만 소유하고 있었으므로 쟁점주택의 기준시가를 6억원 이하라고 여길 수밖에 없었다고 하나, 이는 단순히 법률의 부지(不知) 또는 착오에 불과하며, 처분청이 이러한 점을 감안하여 이 건 종합부동산세 등을 부과하면서 가산세를 부과하지 아니한 점 등을 고려하면, 처분청이 신고주택 중 쟁점주택을 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것으로 보아 청구인에게 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련 법령

(1) 국세기본법제15조 [신의·성실] 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.제18조[세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지]

① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래에 대해서는 그 성립 후의 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.

③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다.

④ 삭제 ＜1993.12.31＞

⑤ 세법 외의 법률 중 국세의 부과ㆍ징수ㆍ감면 또는 그 절차에 관하여 규정하고 있는 조항은 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때에는 세법으로 본다.

(2) 종합부동산세법제8조[과세표준]

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

(3) 종합부동산세법 시행령제3조[합산배제 임대주택]

① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지, 제10호 또는 제11호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목 1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

가. 적용요건1) 다음의 구분에 따른 공시가격이 그 구분에 따른 금액 이하일 것가) 30호 미만의 주택을 임대하는 경우: 해당 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액

(1) 해당 주택의 소재지가 수도권인 경우: 6억원

(2) 해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우: 3억원나) 30호 이상의 주택을 임대하는 경우: 30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액

(1) 해당 주택의 소재지가 수도권인 경우: 9억원

(2) 해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우: 6억원2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

나. 제외되는 주택1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택3) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택4) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택