쟁점주택들이 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부

쟁점주택들은 모두 아파트(민간매입임대주택)로서 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택법 제6조 제5항에 따라 2020.9.28. 쟁점주택들에 대한 임대주택들에 대한 임대사업자 등록이 자동말소된 것으로 확인됨.

1. 처분개요

가.청구인은 2022∼2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 경기도 OOO호 외 4채(이하 “쟁점주택들”이라 한다)를 보유하고 있다.

나.청구인은 2006.3.2. 경기도 OOO에게 쟁점주택들을 매입임대주택(아파트)으로 하여 임대사업자 등록을 한 후 임대사업을 영위하였으나, 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 제6조 제5항에 따라 2020.9.28. 쟁점주택들에 대한 임대사업자 등록이 자동말소되었다.

다.처분청은 등록말소 임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 사후관리 점검 결과, 쟁점주택들이 2022∼2024년 과세기준일 현재 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아, 쟁점주택들을 종합부동산세 주택분 과세대상 물건에 포함하여 2026.1.15. 청구인에게 아래 ＜표1＞과 같이 종합부동산세 및 농어촌특별세를 결정·고지하였다.

＜표1＞

종합부동산세 등 결정·고지내역OOO라.청구인은 이에 불복하여 2026.2.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

이 건 종합부동산세 부과처분은 관련 법령의 취지 및 신뢰보호원칙을 위반한 위법·부당한 처분이다.청구인은 과거 정부의 정책에 따라 임대주택을 취득·보유하며 장기간 성실하게 임대의무를 이행하여 왔음에도, 이후 정책 변경으로 인하여 임대주택에 대한 혜택이 사실상 배제되었고, 그 결과 2022∼2024년까지 과도한 종합부동산세가 부과되었다.처분청은 청구인의 실제 보유 목적과 임대 경위, 정책변경에 따른 신뢰 침해 여부를 충분히 고려하지 아니한 채 형식적인 기준만으로 과세하여 조세 형평성과 비례의 원칙에 반하는 결과를 초래하였다. 따라서 이 건 종합부동산세 부과처분은 취소되거나 최소한 상당부분 감경되어야 한다.

나. 처분청 의견

이 건 종합부동산세 부과처분은 법령에 따라 적법하게 부과·고지되었다.청구인은 2022∼2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 쟁점주택들을 보유하고 있고, 쟁점주택들에 대한 임대사업자 등록이 자동말소된 이후 다시 임대주택으로 등록되지 않아 처분청이 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외한 후 과세한 것이다.청구인은 장기간 과세 공백 이후 3개 과세연도에 대한 종합부동산 과세처분은 청구인에게 과도한 세부담을 주고, 신뢰를 침해한다고 주장하나, 청구인은 2021년 귀속 종합부동산세 부과처분에 대하여도 이전에 이의신청을 제기하였다가 기각결정(2022.1.26.)을 받은 적이 있어, 2022년 이후 귀속분에 대하여 처분청의 별도 과세가 없었더라도 추후 과세가 될 수 있는 점을 충분히 예측가능하였을 것으로 보인다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택들이 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인의 임대사업자 등록증에 따르면 청구인은 아래 ＜표2＞와 같이 2006.3.2. 쟁점주택들을 매입임대주택으로 하여 임대사업자 등록을 하였으나, 2020.9.28. 개정(2020.8.18.자)된 민간임대주택법 제6조 제5항에 따라 임대사업자 등록이 자동말소된 것으로 나타나고, 이후 다시 임대사업자 등록을 한 내역은 확인되지 아니한다.

＜표2＞

임대사업자 등록 내역(쟁점주택들)OOO(2)2020.8.18. 법률 제17482호로 민간임대주택법이 아래 ＜표3＞과 같이 개정됨에 따라, 종전의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 경우 임대의무기간이 종료한 날 등록이 자동말소되도록 하면서, 부칙 제7조에서 법 시행일 이전에 임대의무기간이 경과된 경우에는 법 시행일에 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다고 규정하였다.

＜표3＞

민간임대주택법 개정내용

종전

(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것)

개정

(2020.8.18. 법률 제17482호로

개정된 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6.“장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5.“장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

제6조(임대사업자 등록의 말소)

⑤ 제1항 각 호(제5호 중 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다)에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다

제6조(임대사업자 등록의 말소)

⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

(기존 ⑤항은 ⑥항으로 이동)

제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치)제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.

(3)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택들의 임대경위, 정부정책에 대한 청구인의 신뢰침해 여부 등을 고려하지 않고, 단순히 형식적으로 법령에 따라 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나,「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에 따르면, 임대주택의 경우 종합부동산세 과세표준 합산배제가 적용되기 위해서는 민간임대주택법 제2조 제7호에 따라 임대사업을 영위하기 위한 목적으로 관할 지방자치단체장에게 임대사업자 등록을 하고 그 등록이 유지되어야 하는바, 쟁점주택들은 모두 아파트(민간매입임대주택)으로서 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택법 제6조 제5항에 따라 2020.9.28. 쟁점주택들에 대한 임대사업자 등록이 자동말소된 것으로 확인되는 점, 종합부동산세 관련 법령 등이 신뢰보호의 원칙 등에 어긋나는지 여부는 법령의 위헌여부에 대한 것으로서 그에 대한 판단은 헌법재판소의 소관사항으로 보이는데, 헌법재판소는 종합부동산세 과세표준 및 세율 등을 규정한 「종합부동산세법」 제8조 제1항 및 제9조 제1항 등에 대하여 합헌으로 결정(헌법재판소 2022헌바238, 2024.5.30.)하였고, 달리 이 건 처분의 근거 법령에 대하여 위헌결정을 한 사실도 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 위 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련 법령(1)종합부동산세법(2020.8.18. 법률 제17478호로 개정된 것)제8조(과세표준)①주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택2. (생략)(2)종합부동산세법 시행령(2020.10.7. 대통령령 제31085호로 개정된 것)제3조(합산배제 임대주택)①법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택.

다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

가.해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것나.5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것다.임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

(3)민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것)제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.5.“장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.7.“임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.제5조(임대사업자의 등록)①주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.제6조(임대사업자 등록의 말소)⑤종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

＜부칙＞

제1조(시행일)이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제6조 제1항 제12호, 제48조 제2항 및 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조, 제5조의6, 제5조의7, 제6조, 제43조, 제67조의 개정규정은 2020년 12월 10일부터 시행한다.제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치)제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.