쟁점주택이 종합부동산세 합산배제 대상 임대주택에 해당하지 않는다고 보아 종합부동산세를 과세한 처분의 당부

청구인의 임대사업자등록증에 의하면 청구인의 임대사업자 최초 등록일은 18.10.1.로 확인되나 쟁점주택은 임대주택으로 등록되어 있지 아니하고, 임대사업자 등록사항 변경현황에도 쟁점주택이 기재되어 있지 않은 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2021.6.1. 현재 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 포함한 24호의 주택을 소유하고 있다.

나. 처분청은 청구인이 종합부동산세 과세기준일 현재 쟁점주택을 포함한 24호의 주택에 대하여 2021.11.29. 청구인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.12.14. 이의신청을 거쳐 2022.5.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2018.10.1. OOO장에게 쟁점주택을 장기임대주택으로 등록을 하였고, 같은 날 OOO서장에게 주택임대사업자 사업자등록을 한 이후 2018년부터 처분청은 쟁점주택에 대해서는 종합부동산세 등을 고지하지 않았다가 2021년 귀속 종합부동산세 고지시 쟁점주택을 주택 수에 포함하여 종합부동산세 등을 부과하였다.처분청은 「종합부동산세법 시행령」에서 2018년 3월 31일 이전 사업자등록을 한 주택에 한정한다고 하고 있으므로 쟁점주택의 임대주택등록사실 자체를 부정하고 있으나, 아파트 장기일반매입임대제도가 폐지된 것은 「민간임대주택에 관한 특별법」의 개정 및 대책발표 다음 날인 2020.7.11.이고, 청구인은 2018.10.1. 쟁점주택에 대하여 주택임대사업자를 등록하였으며, 등록당시 장기임대주택 8년으로 안내를 받았는바 「민간임대주택에 관한 특별법」개정으로 아파트 장기일반매입임대제도가 폐지되었다하더라도 기존에 등록한 임대주택에 대해서는 혜택이 유지되는 것으로 보아 쟁점주택을 합산배제임대주택에 포함하여 한 종합부동산세 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 2018.10.1. 쟁점주택을 임대주택으로 등록하였으므로 종합부동산세 과세대상 주택에서 제외하여야 한다고 주장하나, 합산배제임대주택이란「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제7호에 따른 임대사업자등록이 되어 있는 주택으로 과세기준일 현재「소득세법」제168조의 주택임대사업자 등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택으로 쟁점주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자등록을 한 사실이 확인되지 않아 합산배제임대주택에 해당하지 아니하므로 쟁점주택을 종합부동산세 과세대상에 포함하여 종합부동산세 등을 부과한 이 건 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택이 종합부동산세 합산배제 대상 임대주택에 해당하지 않는다고 보아 종합부동산세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법제8조(과세표준)

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택,「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

(2) 종합부동산세법 시행령제3조(합산배제 임대주택)

① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재「소득세법」 제168조또는「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택과「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만,「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것다. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 및「공공주택 특별법 시행령」 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.2.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택과「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만,「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 및「공공주택 특별법 시행령」 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것4.∼

7. (생 략)

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목 1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목 1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

가. 적용요건1) 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

나. 제외되는 주택1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]

(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것)제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

가. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택나.「주택법」 제2조제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조 제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 「혁신도시 조성 및발전에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 종전부동산(이하 “종전부동산”이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택다. 제21조 제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

7. “임대사업자”란「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.제5조(임대사업자의 등록)

① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

1. 삭제

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택제6조(임대사업자 등록의 말소)

① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략)

⑤ 종전의「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한날 등록이 말소된다.

⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다.부칙 ＜법률 제17482호, 2020.8.18.＞제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례)

① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치) 제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구인에 대한 2021년 귀속 종합부동산세 과세대상 주택 24건은 ＜별지1＞과 같다.(나) 청구인은 2018.10.1. OOO서장에게 쟁점주택을 사업장소재지로 하여 주거용건물 임대업으로 사업자등록을 하였고, 청구인의 2017년 1월부터 2021년 12월까지 납부내역증명서에 의하면 2017년 귀속 종합부동산세 OOO원과 농어촌특별세 OOO원을 납부한 사실이 확인되며, 2018년 귀속분부터 2021년 귀속분까지 종합부동산세를 납부한 내역은 기재되어 있지 아니하다.(다) 2020.12.30. OOO장이 발행한 청구인의 임대사업자등록증에 의하면 청구인의 임대사업자 최초등록일은 2018.10.1.이고, 같은 날 2건의 주택을 장기일반민간임대주택(10년)으로 등록한 이후 2020.12.30. 현재 총 14건을 장기일반민간임대주택으로 등록한 것으로 나타나나, 쟁점주택은 위의 임대주택목록에 기재되어 있지 아니하며, 임대사업자등록증에 첨부된 등록사항 변경현황에도 기재되어 있지 아니하다(＜별지2＞ 참조).(라) 처분청이 청구인에게 한 2021년 귀속 주택분 종합부동산세 및 농어촌특별세 부과처분 내역은 아래 ＜표＞와 같다.＜표＞ 이 건 종합부동산세 등 부과처분 내역

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(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 2018.10.1. 임대사업자등록을 하면서 쟁점주택을 임대주택으로 등록하였고 같은 날 주택임대업 사업자등록을 하였으므로 쟁점주택은 합산배제 임대주택에 해당한다고 주장하나,「종합부동산세법 시행령」제3조에 의하면 합산배제 임대주택은「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 주택을 임대하거나 소유하여야 한다고 규정하고 있고, 청구인은 2018.10.1. 「소득세법」에 따른 주거용 건물임대업 사업자등록을 하였으며, OOO장이 발행한 청구인의 임대사업자등록증에 의하면 청구인의 임대사업자 최초등록일은 2018.10.1.로 확인되나 쟁점주택은 임대주택으로 등록되어 있지 아니하고, 임대사업자 등록사항 변경현황에도 쟁점주택이 기재되어 있지 아니한 점, 청구인은 쟁점주택을 임대주택으로 등록하였다고 주장하나 임대주택으로 등록한 사실이 확인되지 아니하고, 청구인은 이를 주장할 뿐 입증할 수 있는 증빙을 제출하지 아니하였으므로 쟁점주택은 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못한 것으로 보이는 점, 또한 주택시장 과열요인이 될 수 있어 아파트 장기일반민간매입임대주택 유형을 폐지할 목적으로 2020.8.18. 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」은 시행 당시 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 본다고 규정하고 있고, 임대의무기간도 종전의 규정에 따르도록 하고 있는바, 청구인의 주장대로 쟁점주택이 장기임대주택으로 등록이 되어 있었다면 쟁점주택은 합산배제 임대주택에 해당하여 2021년 귀속

종합부동산세 과세대상 주택에서 제외되었을 것인 점 등에 비추어 쟁점주택이 합산배제 대상인 임대주택에 해당하지 않는다고 보아 처분청이 청구인에게 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지1＞

청구인의 2021년 귀속 종합부동산세 과세대상 물건명세

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ㅇ＜별지2＞ 2020.12.30. OOO장이 발행한 청구인의 임대사업자 등록증

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