쟁점부동산이 「조세특례제한법」제104조의19 및 「종합부동산세」제8조 제2항에 따라 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상에 해당되는지 여부

쟁점부동산은 과세기준일 현재 ‘주택’에 해당되어 「조세특례제한법」제104조의19 규정이 적용될 수 없는 것으로 판단되고(조심 2010중1586, 2010.8.9., 같은 뜻임), 청구법인은 과세기준일 현재 쟁점부동산에 대하여 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 등록을 하지 않았고, 2016.9.16.부터 2016.9.30.까지 임대주택의 보유현황을 신고하지도 않았으므로, 쟁점부동산은 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상인 임대주택에 해당되지도 않는 것으로 판단됨(조심 2012서1666, 2012.6.29. 등 같은 뜻임).

1. 처분개요

가. 청구법인은 OOO에서 건설업, 임대업 등을 영위하는 법인이다.

나. 처분청은 2016년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 OOO 현재 청구법인이 보유한 부동산(과세물건 28개)을 과세대상으로 하여 2016년 귀속 종합부동산세 OOO 및 농어촌특별세 OOO을 결정ㆍ고지하였으나, 청구법인은 아래 ＜표1＞과 같이 청구법인이 보유한 부동산을 전부 종합부동산세 과세표준의 합산배제 대상으로 보아 2016년 귀속 종합부동산세를 OOO으로 신고하였다. ＜표1＞ 청구법인이 신고한 합산배제 대상 부동산 다. 처분청은 위 ＜표1＞의 부동산 중 OOO, 같은 동 393-44, 같은 동 393-45, 같은 동 393-131 및 같은 동 1341-1 1호.2호(과세물건 16개, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 종합부동산세 과세대상으로 보아 2017.3.6. 청구법인에게 2016년 귀속 종합부동산세 OOO 및 농어촌특별세 OOO을 경정ㆍ고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 주택 신축 판매를 위해 아래 ＜표2＞와 같이 쟁점부동산을 취득하였고, 쟁점부동산은 주택건설사업자가 취득한 주택 건설용 토지에 해당하여 「조세특례제한법」제104조의19 에 따라 2016년 9월경 주택신축용토지 합산배제신청서를 처분청에 제출하였으므로, 종합부동산세 과세대상이 아니다. ＜표2＞ 청구법인이 취득한 쟁점부동산 내역

(2) 또한, 쟁점부동산은 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 임대주택에 해당되어 2016년 12월경 쟁점부동산에 대한 임대주택합산배제신고서를 처분청에 제출하였다. 따라서, 쟁점부동산에 대하여 종합부동산세를 과세한 처분은 전부 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 「조세특례제한법」제104조의19 에서 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일로부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 「종합부동산세법」제13조 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니한다고 규정하여, ‘종합합산과세대상인 토지’에 대하여 적용된다. 종합부동산세는 지방자치단체의 공부에 기초한 대장과세를 원칙으로 하여 재산세의 납세의무자가 납부하는 세금으로써 해당 지방차지단체의 재산세 정기분 과세내역서에 따르면 쟁점부동산은 과세기준일 현재 ‘주택’으로 확인되므로 해당 규정이 적용될 수 없다.

(2) 「종합부동산세법」제8조 제2항에 따라 종합부동산세 합산대상에서 제외되는 임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「법인세법」제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택을 말하는데, 쟁점부동산은 중랑구청에 임대주택으로 등록되어 있지 않으므로, 이 건 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산이 「조세특례제한법」제104조의19 및 「종합부동산세법」제8조 제2항에 따라 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상에 해당되는지 여부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 2016년 7월 및 9월분 재산세(주택) 정기분 과세내역서에 따르면, 쟁점부동산은 모두 2016년 재산세 과세 당시 「지방세법」제106조 제2항에 따른 주택으로 구분되었다.

(2) 처분청이 제출한 청구법인의 임대사업자 등록증(2017.5.26. 발급)에 따르면, 청구법인은 OOO에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로 최초 등록하였고, OOO, 201호 등 5개 주택을 임대주택으로 등록하였으나 쟁점부동산은 임대주택으로 등록되어 있지 않다.

(3) 청구법인이 제출한 심리자료에 따르면, 청구법인은 2016년 9월경 쟁점부동산을 「조세특례제한법」제104조의19 에 따른 주택신축용토지 합산배제 대상으로 보아 같은 법 시행규칙 별지 제64호의16 서식(주택신축용토지 합산배제 신고서)을 처분청에 제출하였고, 2016.12.8. 쟁점부동산을 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호에 따른 임대주택 합산배제 대상으로 보아 같은 법 시행규칙 별지 제1호 서식(임대주택 합산배제 신고서)을 처분청에 제출하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점부동산이 「조세특례제한법」제104조의19 에 따른 주택신축용토지에 해당되는지를 살피건대, 해당 규정은 주택건설사업자 등이 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 「종합부동산세법」제13조 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 보도록 하여 ‘종합합산과세대상 토지’에 대하여 적용되는 규정이나, 쟁점부동산은 과세기준일 현재 ‘주택’에 해당되어 해당 규정이 적용될 수 없는 것으로 판단된다(조심 2010중1586, 2010.8.9., 같은 뜻임). 다음으로, 쟁점부동산이 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제2호에 따른 임대주택에 해당되는지를 살피건대, 해당 규정은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「법인세법」에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택은 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않도록 정하고 있고, 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 에서 임대사업자는 지방자치단체장에게 등록을 신청하고, 그 등록사항의 변경을 신고하도록 정하고 있으나, 청구법인은 과세기준일 현재 쟁점부동산에 대하여 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 등록을 하지 않았고, 2016.9.16.부터 2016.9.30.까지 임대주택의 보유현황을 신고하지도 않았으므로, 쟁점부동산은 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상인 임대주택에 해당되지도 않는 것으로 판단된다(조심 2012서1666, 2012.6.29. 등, 같은 뜻임).

따라서, 처분청이 쟁점부동산을 종합부동산세 과세대상으로 보아 청구법인에게 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 종합부동산세법 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

3. "주택"이라 함은 「지방세법」 제104조 제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조 제3항 제1호에 따른 별장은 제외한다.

4. "토지"라 함은 「지방세법」 제104조 제1호에 따른 토지를 말한다. 제8조[과세표준]

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[괄호 생략]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 당해 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. 제13조[과세표준]

① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

(2) 종합부동산세법 시행령 제3조[합산배제 임대주택]

① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호 및 제6호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[ 「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

② 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 다가구 임대주택"이라 함은 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 이 조에서 "다가구주택"이라 한다) 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 말한다.

③ 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다.

④ 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 법 제8조 제2항 제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 본다.

⑧ 법 제8조 제2항 제1호에 따른 주택을 보유한 자가 합산배제 임대주택의 규정을 적용받으려는 때에는 기획재정부령으로 정하는 임대주택 합산배제 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 기획재정부령으로 정하는 사항에 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다.

(3) 지방세법 제104조[정의] 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "토지"란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.

2. "건축물"이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.

3. "주택"이란 「주택법」제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

(4) 조세특례제한법 제104조의19[주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례]

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 "주택건설사업자"라 한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다) 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 「종합부동산세법」 제13조 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자

2. 「주택법」 제11조 에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체

3. 「도시 및 주거환경정비법」 제7조 부터 제9조까지의 규정에 따른 사업시행자

4. 「법인세법」 제51조의2 제1항 제9호에 따른 법인

② 제1항을 적용받으려는 자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다.

③ 주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다.

(5) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다)을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

7. "임대사업자"란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다. 제5조[임대사업자의 등록]

① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

1. 기업형임대사업자 및 일반형임대사업자

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택

③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.