쟁점주택을 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당해당으로 볼 수 있는지 여부

민간매입임대주택이 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하기 위해서는 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제2호 단서에서 규정한 바와 같이 2018.3.31. 이전에 사업자등록 등을 한 주택에 해당하여야 하나, 청구인은 쟁점주택의 사업자등록을 그 이후에 하여 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택을 종합부동산세 과세대상으로 보아 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2020.6.26. OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하여 소유권보존등기를 하고, 2020.7.3. 민간임대주택등기[「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 제43조 제1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택]를 하였으며, 2020.9.28. 「종합부동산세법」제8조 제2항에 따라 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외되는 ‘합산배제 임대주택’으로 신청하였다.

나. 처분청은 쟁점주택이 민간임대주택법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택으로 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제2호 단서에 따라 ‘합산배제 임대주택’에 해당하지 아니한다고 보아, 2021.11.24. 청구인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 결정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.1.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점주택을 임대목적으로 건설한 것이 명백하므로 쟁점주택이 민간임대주택법에 따른 민간건설임대주택에 해당하고, 이에 따라「종합부동산세법」상 합산배제 임대주택에 해당한다.

(1) 청구인은 2014.6.10. 사업종목을 주택임대 등으로 하여 사업자등록을 하였고, 2014.10.2. 임대사업자로 최초 등록을 하여 주택임대사업을 영위하여 오다가 쟁점주택을 신축한 후 2020.7.3. 장기일반민간주택(8년)으로 추가로 임대등록을 하였으며, 이후에도 OOO 소재 다세대주택 16호를 신축한 후 추가로 주택임대사업을 영위하고 있다.

(2) (지방세 환급) 청구인은 이미 주택임대사업을 하면서 OOO 지상 단독주택 3채를 2019.9.20. 매수하여 이를 철거(멸실)한 후, 2020.1.13. OOO으로부터 건축허가를 받고 쟁점주택을 신축한 후 2020.6.26. 소유권보존등기를 하였다. 청구인은 OOO으로부터 쟁점주택의 신축에 따른 지방세(취득세 등)를 부과고지 받고 2020.6.26. OOO원을 납부하였다가 당초부터 임대할 목적으로 쟁점주택을 건설하였다고 하여 2020.6.26. 지방세(취득세 등) 감액 경정청구를 하였고, 이에 OOO으로부터 2020.7.14. 임대사업자 감면대상자에 해당한다는 이유로 지방세 OOO원을 환급받았다.

(3) (매입임대주택으로 등록을 한 경위) 청구인은 2020.7.3. OOO에게 쟁점주택을 임대주택으로 추가하는 사유로 임대등록사항 변경신청을 하였다. 당시 OOO 접수창구 직원이 추가 등록하는 쟁점주택에 대하여 시기적으로 소유권보존등기 이전에 임대등록한 경우에만 건설임대주택으로 등록이 가능하고, 그렇지 아니한 경우에는 모두 ‘매입임대주택’으로만 등록이 가능하다고 하여, 청구인으로서는 어쩔 수 없이 2020.7.3. 쟁점주택에 대하여 매입임대주택으로 등록을 하게 되었다.

(4) (건설임대주택 해당요건) 민간임대주택법 제2조 제1호에서는 민간임대주택을 임대사업자가 임대를 목적으로 제공하는 주택으로서 같은 법 제5조에 따라 등록한 주택을 정의하면서 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분하고 있고, 같은 조 제2호에서는 민간건설임대주택을 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택과 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택으로 구분하고 있으며, 같은 조 제3호에서는 민간매입임대주택을 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 정의하고 있는바, 여기서 특정 주택을 같은 조 제2호 가목에 따른 민간건설임대주택으로 보기 위해서는 임대를 목적으로 건설’하여야 한다는 것이 문언상 명백하다. 법제처의 회신에 의하면, 특정 주택이 민간임대주택법 제2조 제2호 가목의 민간건설임대주택에 해당하는지를 판단해야 하는 경우에는 해당 주택이 당초 임대를 목적으로 건설되었다는 점이 객관적으로 확인될 필요가 있다는 것이며, 이러한 의미에서 주택건설이 완료되기 전(소유권보존등기 이전)에 임대사업자 등록을 하는 것은 해당 주택이 임대 목적으로 건설되었다는 점을 공적으로 확인하는 수단 중의 하나일 뿐이다. 결국 쟁점주택이 실질적으로 당초 임대를 목적으로 건설되었는지 여하를 묻지 않고, 단지 청구인이 시기적으로 쟁점주택에 관한 소유권보존등기를 마친 후 임대등록하였다는 이유만으로 위 쟁점주택을 건설임대주택으로 보기 않은 것은 잘못된 것이다(법제처도 주택을 신축한 자가 임대사업자로 등록하는 경우 해당주택이 임대를 목적으로 건설한 것인지 여부를 소유권보존등기를 마친 날을 기준으로 하여 구분할 필요성이 있다면, 민간임대주택법령에 이를 명확히 규정할 필요가 있음을 지적하면서 해당 법령 정비를 권고한 바 있다).

(5) 쟁점주택이 당초 임대목적으로 건설되었다는 것은 청구인이 쟁점주택을 건설(신축)하기 전부터 이미 민간임대주택(건설)사업을 영위하고 있었던 사실, 민간임대주택법 제2조 제3호에 따른 ‘민간 매입임대주택’의 경우처럼 매매 등으로 소유권을 취득하여 철거 및 신축하지 않고 그대로 임대한 경우가 아닌 사실, 쟁점주택의 건설(신축)에 따라 부과된 취득세 등을 임대목적으로 건축한 경우에 해당한다는 이유로 감면받은 사실, 청구인이 쟁점주택에 대하여 분양을 하였거나 소유자가 일정기간 거주하지 아니한 사실 및 청구인이 쟁점주택을 신축하여 임대등록한 이후에도 인근에서 공동주택(다세대주택)을 신축하여 추가로 장기 민간임대주택(건설)으로 임대등록한 사실 등으로 알 수 있다.

나. 처분청 의견

청구인은 실질적으로 ‘당초 임대를 목적으로 건설’되었는지를 확인하여 건설임대주택으로 보아야 한다고 주장하나, 법제처의 법령해석OOO에서도 주택 건설이 완료되어 소유권 이전 등기 전까지는 임대를 목적으로 건설되었다는 점을 사업자등록을 통해 객관적으로 확인이 되어야 한다고 하면서 이러한 주택을 건설임대주택의 범위에 포함시키는 것은 같은 법 및 관련 법령의 체계에 부합하지 않는다고 해석하고 있다. 또한 쟁점주택은 민간건설임대주택이 아니라 장기매입임대주택으로 등록되어 있는 것이 OOO이 발급한 임대사업자등록증을 통해 확인되고, 이에 따라「종합부동산세법」상 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택을 종합부동산세 합산배제 임대주택인 민간건설임대주택으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법 제8조 (과세표준)

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

(2) 종합부동산세법 시행령 제3조 (합산배제 임대주택)

① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[ 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

4. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 가. 전용면적이 149제곱미터 이하일 것 나. 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 9억원 이하일 것 다. 「건축법」 제22조 에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제49조 에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내일 것

(3) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 나. 「주택법」제4조 에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 2021.6.1. 현재 보유한 주택중에 장기매입임대주택으로 등록되어 있는 쟁점주택과 그 외에 OOO 다가구주택을 종합부동산세 과세대상으로 하여 이 건 종합부동산세 및 농어촌특별세를 결정.고지하였다.

(2) 청구인은 쟁점주택이 민간임대주택법상 민간건설임대주택으로 종합부동산세 합산배제 임대주택이라고 주장하며 제시한 증거서류는 다음과 같다. (가) OOO이 청구인에 송부한 지방세 경정청구 결과 통지서OOO에는 청구인이 2020.7.6. 한 지방세 경정청구에 대하여 ‘ 「지방세특례제한법」제31조 제1항 임대할 목적으로 주택을 건축하는 경우’에 해당한다고 보아 지방세(취득세등) 일부 감면을 한 것으로 나타난다. (나) 청구인이 법제처에 하였다는 질의 및 이에 대한 법제처 회신내역OOO은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 법제처 질의회신 내역 (다) 청구인은 이외에도 사업자등록증, 임대사업자등록증, 쟁점주택에 대한 건축허가서 등을 제시하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 민간임대주택법상 민간건설임대주택으로 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당한다고 주장하나, 종합부동산세 합산배제 임대주택 중에 하나인 민간임대주택법상 ‘민간건설임대주택’은 같은 법 제2조 제2호 가목에 따라 “임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택”을 말하고, 여기서 “임대를 목적으로 건설”이란 주택 건설이 완료되기 전까지 임대사업자등록을 통하여 임대목적으로 건설되었다는 점을 공적으로 확인하는 절차를 거쳐야 할 것인데, 청구인은 쟁점주택을 완공할 때까지 임대사업자등록을 하지 아니하였다가 준공된 이후에서 민간건설임대주택이 아닌 민간주택임대법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택으로 임대사업자등록을 한 점, 민간매입임대주택이 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하기 위해서는 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제2호 단서에서 규정한 바와 같이 2018.3.31. 이전에 사업자등록 등을 한 주택에 해당하여야 하나, 청구인은 쟁점주택의 사업자등록을 그 이후에 하여 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택을 종합부동산세 과세대상으로 보아 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.