쟁점주택이 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부

쟁점주택의 신탁자는 쟁점주택에 대하여 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 임대사업자등록을 한 사실을 입증하지 못하고 있는바 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하였다 할 것이므로 처분청이 한 이 건 종합부동산세 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가.처분청은 청구법인에게 신탁된 OOO 404-4 외 4필지 대 553㎡ 및 그 지상의 건물 2,027.04㎡(AAA이 2019.11.27. 자산관리공사로부터 공매로 취득한 지하1층.지상8층 건물로 오피스텔 15호와 도시형생활주택 20호로 구성되었고, 도시형생활주택 20호를 이하 “쟁점주택”이라 한다) 중 쟁점주택에 대하여 청구법인에게 2020.12.15. 납부기한으로 하여 2020년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 고지하였다가, AAA이 2020.12.11. 쟁점주택에 대하여 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항에 따른 합산배제를 적용하여 납부할 종합부동산세 및 농어촌특별세가 없다고 신고함에 따라 당초 고지를 취소하였다.

나. 처분청은 쟁점주택에 대하여 신탁자인 AAA이 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2020.6.1.까지 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 에 따른 임대사업자등록을 하지 아니하여 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항에 따른 종합부동산세 합산배제 요건을 충족하지 못하였다고 보아, 2021.4.12. 청구법인에게 2020년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2021.7.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

AAA은 쟁점주택을 매매 또는 임대목적으로 취득한 것으로 종합부동산세 합산배제주택에 해당하나, 공매취득 이후 현재까지 소유권 행사를 하지 못하고 있으므로 실질 소유권 행사시점까지는 종합부동산세가 과세되지 않아야 한다. 쟁점주택은 건물을 신축분양하기 위해 토지소유자였던 BBB이 OOO으로부터 PF대출을 받고, 청구법인에 관리신탁을 하여 2019.6.27. 소유권보전등기가 된 건물이다. AAA이 공매취득을 하였으나, 주식회사 AAA 및 시공사인 BBB 주식회사 등에서 유치권 행사 등으로 점유.사용하지 못하다가 OOO지방법원에서 2020.11.4. 가처분신청이 완료되어 2020.11.19. 관할세무서에 “2020년 임대주택 합산배제 신고서”를 제출하였다. 그러나 2021.1.4. CCC 등 6명이 재물손괴 및 퇴거불응, 절도, 업무방해로 OOO경찰서에 고소장을 제출하기에 이르러 현재도 임대는 물론 매매도 불가능한 상황이다. 따라서「국세기본법」상 실질과세의 원칙에 따라 이 건 종합부동산세 과세처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 실질과세의 원칙상 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제되는 임대주택이라고 주장하나, 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2020.6.1.)까지 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 에 의한 임대사업자등록을 하지 아니하여 같은 법 시행령 제3조 제1항에서 규정한 합산배제 임대주택 규정이 적용되지 아니하므로 이 건 종합부동산세 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택이 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조(실질과세)

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 종합부동산세법(2018.12.31. 법률 제16109호로 일부 개정된 것) 제7조(납세의무자)

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조(과세표준)

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한한다.

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 당해 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

(3) 종합부동산세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30404호로 일부 개정된 것) 제3조(합산배제 임대주택)

① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다.

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[ 「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 제1항 제1호 나목, 같은 항 제3호 나목 및 같은 항 제7호 나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항 제2호 나목 및 같은 항 제8호 나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 해당 주택의 임대를 개시한 날부터, 제1항 제5호 나목 및 같은 항 제6호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.

⑨ 법 제8조 제2항 제1호에 따른 주택을 보유한 자가 합산배제 임대주택의 규정을 적용받으려는 때에는 기획재정부령으로 정하는 임대주택 합산배제 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 기획재정부령으로 정하는 사항에 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다.

(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2019.11.26. 법률 제16630호로 일 부 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록)

① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 신탁자 AAA은 2020.12.11. 쟁점주택에 대하여 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항에 따른 합산배제를 적용하여 납부할 2020년 귀속 종합부동산세 등이 없는 것으로 하여 신고하였고, 처분청은 이에 따라 쟁점주택에 대하여 2020.12.15.을 납부기한으로 하여 당초 고지하였던 2020년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원의 고지를 취소하였다가, 2021.4.12. 쟁점주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 에 따른 임대사업자등록을 하지 아니하는 등 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항에 따른 합산배제되는 임대주택의 요건을 충족하지 아니하였다고 보아 이 건 종합부동세 등을 고지하였다.

(2) 청구법인은 쟁점주택에 대하여 관할세무서장에게 한 주택임대 사업자등록 내역(사업자등록일 : 2019.10.22.)을 제시하고 있으나, 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 에 따른 임대사업자등록 내역은 제시하지 못하고 있다.

(3) 청구법인은 관련인들이 쟁점주택에 대한 유치권 행사 등으로 실질적인 소유권을 행사하지 못하였다고 주장하며, 관련 소송서류 등을 제시하고 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에는 종합부동산세 과세표준에 합산배제되는 임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」제168조 또는 「법인세법」제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 주택으로 규정하고 있고, 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 제1항에는 주택을 임대하려는 자는 시장.군수.구청장에게 임대사업자의 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있다. 쟁점주택의 신탁자 AAA은 쟁점주택에 대하여 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재(2020.6.1.) 임대사업자등록을 한 사실을 입증하지 못하고 있는바 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하였다 할 것이므로 처분청이 한 이 건 종합부동산세 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.