공시 전 취득한 고가주택의 취득가액은 어떻게 환산하나?

개별주택가격이 공시된 주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택이다. 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없고, 건물과 부수토지의 취득시기가 다를 수 있다.

개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득가액 환산시 양도당시의 기준시가는 당해 개별주택가격이 되는 것임.

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시되어 있는 주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택에 해당하는 경우에는 실지거래가액으로 「소득세법 시행령」 제160조의 규정에 따라 양도차익을 계산하는바, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제163조 제12항 및 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이며, 상기 취득가액 외의 기타 필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호의 규정에 따라 산정하는 것입니다.

여기서 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제2항 제2호의 산식에 의하여 환산하는 경우, 양도당시의 기준시가(분모)는 당해 개별주택가격이 되는 것이며, 취득당시의 기준시가(분자)는 동법 시행령 제164조 제7항의 규정에서 정한 산식에 의하여 계산한 가액이 되는 것으로 이는 2005. 7.13. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것입니다.

상기에 의하여 당해 자산의 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 당해 건물과 그 부수토지의 취득시기가 각각 다른 경우 그 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「소득세법 시행령」제166조 제4항의 규정에 따라「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정(감정평가가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액에 의함)에 의하여 안분계산하는 것이며, 여기서 기준시가는 당해 건물과 토지의 양도당시 또는 취득당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액에 의하는 것입니다.

질의

개별주택가격 공시 전에 취득한 1세대 1주택 고가주택의 환산취득가액과 토지·건물 안분방법.

회답

1. 취득가액은 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차 적용하여 산정합니다.

2. 환산 시 양도 당시 기준시가인 분모는 개별주택가격이고, 취득 당시 기준시가인 분자는 시행령상 산식으로 계산한 가액이며, 2005. 7.13. 이후 양도분부터 적용합니다.

3. 토지와 건물 가액의 구분이 불분명하면 감정평가가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차 적용한 가액으로 안분계산합니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-1563 (2005.08.31 회신), "공시 전 취득한 고가주택의 취득가액은 어떻게 환산하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000035649/