거주주택과 일시적 2주택 특례를 함께 적용할 수 있나?

1세대가 2018.9.14. 이후 조정대상지역의 오피스텔을 취득해 2020.7.10. 이전 장기일반민간임대주택으로 등록했다. 거주주택 A, 신규주택 B와 장기임대주택인 C·D·E·F 오피스텔을 보유한 상태에서 A주택을 양도한다.

(질의1) 유주택 1세대가 ’18.9.14. 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하고 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우 소득령§155⑳의 장기임대주택에 해당함

(질의2) 2년 이상 거주한 거주주택, 장기임대주택을 보유하는 1세대가 소득령§155①의 요건을 갖추어 거주주택을 양도하는 경우 소득령§154

① 적용하며,

거주주택이 고가주택에 해당하는 경우 소득령§160①에 따라 양도차익과 장기보유특별공제액을 산정하는 것임

법규과-2942

위 사전답변 신청의 사실관계와 같이,

(질의1)1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 ’18.9.14. 이후 조정대상지역에 있는 오피스텔을 신규로 취득하고 ’20.7.10. 이전에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우 ｢소득세법 시행령｣제155조제20항의 장기임대주택에 해당하는 것입니다.

(질의2)거주주택(A주택), 장기임대주택(C,D,E,F오피스텔), 신규주택(B주택)을 보유하는 1세대가 거주주택(A주택)을 양도하는 경우 양도하는 주택의 1세대1주택 특례 적용 여부는 우리청 기존 해석사례(사전-2020-법령해석재산-1038, 2020.12.29.)를 참고하시기 바라며,

｢소득세법｣제95조제4항에 따른 고가주택에 해당하는 경우 영 제160조제1항에 따라 양도차익과 장기보유특별공제액을 산정하는 것입니다.

○사전-2020-법령해석재산-1038, 2020.12.29.

귀 사전답변의 사실관계와 같이 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택(이하 “장기임대주택”이라 한다)과 2년 이상 보유 및 거주한 그 밖의 주택(이하 “거주주택”이라 한다) 1개를 보유하는 1세대가 거주주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 새로운 주택(이하“대체주택”이라 한다)을 취득하고 대체주택을 취득한 날부터 3년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 같은 법 시행령 제154조제1항을 적용하는 것입니다.

다만, 1세대1주택 비과세를 적용받은 후 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제22항에 따라 해당 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 추가로 납부하였어야 할 양도소득세를 신고·납부하여야 하는 것입니다.

질의

1. 유주택 1세대가 2018.9.14. 이후 조정대상지역의 오피스텔을 취득해 등록한 경우 장기임대주택에 해당하는지 여부.

2. 거주주택, 장기임대주택 및 신규주택을 보유한 상태에서 거주주택을 양도할 때 1세대1주택 특례와 고가주택 계산 방법.

회답

1. 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 ’18.9.14. 이후 조정대상지역에 있는 오피스텔을 신규 취득하고 ’20.7.10. 이전에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우 ｢소득세법 시행령｣제155조제20항의 장기임대주택에 해당합니다.

2. 거주주택(A주택), 장기임대주택(C,D,E,F오피스텔), 신규주택(B주택)을 보유한 1세대가 A주택을 양도하는 경우의 특례 적용 여부는 기존 해석사례를 참고합니다. ｢소득세법｣제95조제4항에 따른 고가주택이면 영 제160조제1항에 따라 양도차익과 장기보유특별공제액을 산정합니다.

○ 사전-2020-법령해석재산-1038, 2020.12.29.

장기임대주택과 2년 이상 보유 및 거주한 거주주택 1개를 보유한 1세대가 거주주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 대체주택을 취득하고, 그 취득일부터 3년 이내에 거주주택을 양도하면 1세대1주택으로 보아 같은 법 시행령 제154조제1항을 적용합니다.

다만, 비과세 적용 후 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못하면 「소득세법 시행령」 제155조제22항에 따라 해당 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 추가로 납부했어야 할 양도소득세를 신고·납부해야 합니다.

국세청 법령해석 사전-2025-법규재산-0993 (<time datetime="2025-12-18">2025.12.18</time> 회신), "거주주택과 일시적 2주택 특례를 함께 적용할 수 있나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/200000000000018828/