양도일로부터 1년 4개월 전 경락가액을 양도당시 시가로 보아달라는 청구주장의 당부

청구인이 쟁점토지를 제3자와 정상적인 거래를 하였다면 1년 4개월 전의 경락가액을 적용하였을 것이라고 보기 어려운 점, 근저당권 설정을 위해 OOO은행장이 07.4월 한국감정원에 의뢰하여 산정한 쟁점토지평가액이 OOO원인 점, 쟁점토지의 양도가액은 공시지가대비 0.6배에 불과하나 연접한 토지의 거래가액이 공시지가 대비 7~13배에 이르는 점 등에 비추어 볼 때, 1년 4개월 전의 경락가액을 양도당시의 시가로 보아 달라는 청구주장은 받아들이기 어려

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.8.22. OOO 공장용지 13,280㎡(이하 “쟁점토지”라 한다), 같은 곳 건물 2,781.3㎡, 기계장치 및 수목(이하 “쟁점외부동산 등”이라 한다)을 OOO에 경매로 일괄 취득하였다.

나. 청구인은 경락받은 자산을 청구인이 운영하던OOO의 사업용 자산으로 장부에 계상하면서 아래 <표1>과 같이 전체 경락가액을 자산별 감정가액으로 나누어 쟁점토지의 가액은OOO나머지 쟁점외부동산 등 가액은OOO으로 계상하였다가, 2008.1.2.청구인이 대표이사로 있는 주식회사 OOO”라 한다)에 양도하면서, 경락가액인 OOO원을 취득 및 양도가액으로 하여 2008년 3월경 양도소득세 예정신고를 하였다.

<표1>

청구인의 자산취득 및 취득가액 안분내역(OO : O, O)다. 처분청은 당해 양도가 특수관계자 사이에 이루어진 거래로서 부당행위계산부인 적용대상에 해당되는 것으로 보아 청구인이 신고한 양도가액 중 쟁점외부동산 등에 대한 양도가액은 신고시인하고, 쟁점토지의 양도가액은 양도당시 쟁점토지의 개별공시지가인 OOO으로 산정하여특수관계자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 것으로 보아 2011.8.2. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세OOO을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2011.8.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「소득세법 시행령」제98조제6항에서 개인과 법인 간에 재산을 양수·도하는 경우로서「법인세법 시행령」제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 부당행위계산의 부인 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 「소득세법」상 양도소득의 부당행위계산을 하지 않는 것으로 규정하고 있는바, 쟁점토지 등 경락받은 자산은 취득당시 법원의 경쟁입찰방식을 통하여 취득한 것으로 1년 4개월 후에 양도하였으나, 쟁점토지와 쟁점외부동산 등은 양도일 현재 공장으로서 물건변동 없이 재산의 형태 및 이용상태의 동일성을 유지하고 있으며, 특히 쟁점토지는 개별공시지가가 동일하여 가격변동의 특별한 사정이 없었으므로쟁점토지의 경락가액은“해당 거래와 유사한 상황”에서 거래된 가액에 해당하여,양도일 현재 「법인세법」상시가에 해당한다 할 것이어서 「소득세법」상 양도소득의 부당행위계산 규정을 적용하여 저가양도로 보아 양도소득세를 과세함은 부당하다.

나. 처분청 의견

개인과 법인 간 거래에서 당해 거래가액이「법인세법 시행령」제89조에서 규정하는 시가의 범위에 있지 않다면「소득세법 시행령」제167조제5항을 적용하여야 할 것이고,「소득세법 시행령」제167조제5항에서 시가는「상속세 및 증여세법」제60조내지 제64조와 같은 법 시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다고 규정하고 있으며, 이 경우「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 규정하고 있는바, 쟁점토지의 취득은 양도일부터 1년 4월 전에 이루어져「소득세법」에서 규정하는 3월의 평가기간 범위를 벗어나 있으므로, 쟁점토지의 양도는「상속세 및 증여세법」제60조및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 정한 시가를 산정할 수 없는 경우에 해당하고, 특별한 사정이 없는 한 보충적 평가방법인「상속세 및 증여세법」제61조의 규정, 즉 개별공시지가를 쟁점토지의 양도당시 시가로 보아야 할 것이므로, 청구인이 쟁점토지를 저가양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

양도일부터 1년 4개월 전 경락가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1)소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

④ 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2)소득세법 시행령 제167조【양도소득의 부당행위 계산】

③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계 있는 자와의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제64조와동법 시행령 제49조내지 제59조 및「조세특례제한법」 제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며,「조세특례제한법」 제101조중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.

⑥ 개인과 법인 간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가「법인세법 시행령」제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여「법인세법」제52조의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

(3)법인세법 제52조【부당행위계산의 부인】

① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 "특수관계자"라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

③ 내국법인은 대통령령이 정하는 바에 따라 각 사업연도에 특수관계자와 거래한 내역이 기재된 명세서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4)법인세법 시행령 제89조【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인 및 코스닥상장법인이 발행한 주식을 「한국증권선물거래소법」에 따른 한국증권선물거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액)에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.1.「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다.2.「상속세 및 증여세법」제38조내지 제39조의2 및동법 제61조내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우「상속세 및 증여세법」제63조제2항 제1호 및동법 시행령 제57조제1항·제2항의 규정을 준용함에 있어서 "직전 6월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3월로 한다)"은 이를 각각 "직전 6월"로 본다.

(5)상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 부특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건물건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

(6) 상속세법 및증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인·증여자·수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 "주주등 1인"은 "상속인 등"으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 및 쟁점외부동산의 등기부 등 과세심리자료에 의하면, 청구인은 2006.8.22. 법원경매를 통하여 쟁점토지 및 쟁점외부동산 등을 OOO원에 일괄 취득하였고, 경락가액을 감정가액으로 안분하여 쟁점토지의 취득가액을OOO으로 산정하고 쟁점외부동산 등의 취득가액을OOO으로 산정하였으며, 경락으로 취득한 쟁점토지 등을 OOO의 재무제표에 계상하였다가 2008.1.2. OOO에 쟁점토지 등을 포함하여 그 사업 전체를 포괄하여 양도한 것으로 나타난다.

(2) 처분청의 국세통합전산망(TIS) 자료 등에 따르면, 청구인이 운영하던 OOO은 1993.11.10. 사업을 개시하여 2008.4.30. 폐업하였고, 청구인이 대표이사인 OOO는 2006.12.7. 설립되어 2006.12.11. 사업을 개시한 것으로 나타나며, OOO설립당시 주주구성은 아래 <표1>과 같다.

<표1>

OOOO OOOO(OO : O)

(3) 쟁점토지의 법원 감정가액은 OOO이고, 경락가액은 전체 경락가액을 자산별 감정가액으로 나누어 계산한OOO이며, 취득당시 및 양도당시 개별공시지가는 아래 <표2>와 같이 각OOO으로 변동이 없는 것으로 나타난다.

<표2>

OOOOO OOO OOOOOO

(4) 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시 인근 토지의 거래내역은 아래 <표3>과 같이 나타난다.

<표3>

쟁점토지의 인근 토지 거래내역

(5) 쟁점토지에 관하여 OOO이 2007.4.26. 한국감정원에 의뢰하여 감정한 감정평가서를 보면, 가격시점을 2007.4.11.로 하여 쟁점토지를 OOO으로 평가한 사실이 나타난다.

(6) 위의 관련법령 및 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지 및 쟁점외부동산 등을 경매로 취득하였다가 1년 4개월 후에 양도하였는바, 취득일과 양도일 현재 공장으로서 물건변동 없이 재산의 형태 및 이용상태의 동일성을 유지하고 있고, 개별공시지가가 동일하여 가격변동의 특별한 사정이 없었으므로 쟁점토지의 경락가액은 “해당 거래와 유사한 상황”에서 거래된 가액에 해당하여, 양도일 현재 「법인세법」상 시가에 해당한다고 주장하나,「법인세법」제52조제2항에서 시가를 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격으로 규정하면서, 같은 법 시행령 제89조 제1항에서 “당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자 간에 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격”으로 규정하고 있는바, 청구인이 쟁점토지를 특수관계자가 아닌 제3자와 정상적인 거래를 하였다면 1년 4개월 전의 경락가액을 적용하였을 것이라고 보기 어려운 점, 중소기업은행 천안쌍용동지점장이 2007년 4월경 한국감정원에 의뢰하여 산정한 쟁점토지 평가액이 1,654,520,000원에 이르는 점, 쟁점토지의 양도가액은 공시지가 대비 0.6배에 불과하나 연접한 토지의 거래가액이 공시지가 대비 7∼13배에 이르는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 경락가액을 양도당시의 시가로 보기는 어렵다 할 것이다.

(7) 또한,「소득세법 시행령」제167조제4항에서 “같은 법 시행령 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다”라고 규정하면서, 제5항에서 “제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는「상속세 및 증여세법」제60조내지 제64조와 같은 법 시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다”라고 규정하고 있으므로, 처분청이 이에 근거하여 쟁점토지의 양도가액을「상속세 및 증여세법」제61조제1항에 의한 평가액인 개별공시지가로 산정하고, 청구인이 쟁점토지를 저가에 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.오 윤