부가가치세의 임대보증금 질문에 공식 답은? 직접 관련 202건
'임대보증금'를 직접 다룬 국세청 부가가치세 공식 회신은 202건이다. 최신 회신부터 질의·결론·근거 3문장 요약을 먼저 보여주고, 부족한 자리는 같은 세목의 관련 질문으로 채워 비교 범위를 넓혔다.
질문과 공식 답변 8건
임대차계약 종료로 임대보증금을 승계하지 않은 공장 매각이 사업양도인지 물었다. 사업양도일 전에 계약이 끝나 부득이 보증금을 승계하지 않았다면 사업의 양도에 해당한다. 사업에 관한 모든 권리와 의무를 사업장별로 포괄 승계하는 경우여야 한다.
임차한 부동산을 전대하고 보증금을 받을 때 과세표준 계산방법을 물었다. 전대보증금에서 임차 시 지급한 보증금을 차감한 금액을 기초로 공급가액을 계산한다. 직접 사업에 사용하는 부분이 있으면 면적 비율로 산정한 금액을 임차보증금에서 제외한다.
임대부동산 양도가 재화의 공급에서 제외되는 사업의 양도인지 물었다. 부채를 먼저 변제하고 계약·보증금·고정자산을 포괄 승계해 동일성을 유지하면 사업의 양도에 해당한다. 공실인 구분점포 하나만 양도하는 경우에는 사업의 양도에 해당하지 않는다.
부동산임대사업 양도가 재화의 공급으로 보지 않는 사업양도에 해당하는지 물었다. 임대차계약 외 자산·부채, 종업원과 관리·보험계약 등을 승계하지 않으면 해당하지 않는다. 사업 관련 권리·의무와 물적 시설물, 영업권 및 인적구성원의 포괄적 승계 여부로 판단한다.
공유재산 관리비와 보증금 관련 금액의 과세 및 공통매입세액 계산을 물었다. 별도 관리비는 면세되고 보증금은 간주임대료 대상이 아니지만 현금 이자상당액은 과세표준에 포함된다. 과세·면세사업 공통매입세액의 실지 귀속을 구분할 수 없으면 안분계산한다.
국가 등의 임대보증금·이자·사용료에 대한 부가가치세 처리를 물었다. 보증금 활용 제한, 이자의 성격, 계약시점 및 시설물 사용료에 따라 과세 여부가 달라진다. 확정 대가의 지연이자는 과세표준에서 제외하지만 증권 이자상당액과 공간사용료는 포함하거나 과세한다.
임대 시 입점자로부터 받아 반환하지 않는 시설비의 부가가치세 과세 여부를 물었다. 회답은 유사사례인 부가46015-1519와 부가46015-828을 참고하도록 하였다. 제시된 유사사례는 건물 신축·명도와 토지 임대의 과세 및 과세표준을 다룬다.
임차인이 사용하던 부동산을 그 임차인에게 양도한 경우 사업의 양도인지 물었다. 임차인이 같은 장소에서 종전 사업을 실질적으로 계속하면 사업의 양도에 해당하지 않는다. 계약관계와 양도 당시 현황 및 양도 후 부동산 이용실태 등을 종합해 판단한다.
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