쟁점입주권 양도가 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상인지 여부

조합원입주권에 대한 비과세 규정은 같은 법 제89조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 ‘주택에 대한 1세대 1주택 비과세’와 달리 입주권 비과세규정에서 그 요건 등을 정하고 있는 점(조심 2019서465, 2019.10.11. 조세심판관합동회의, 같은 뜻임), 청구인은 쟁점오피스텔을 취득한 이후 3년이 경과한 시점에 쟁점입주권을 양도하여 「소득세법」 제89조 제1항 제4호의 요건을 충족하지 못한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.6.21. OOO(이하 “기존주택”이라 한다)를 취득하였고, 2015.1.27. 기존주택이 OOO주택재건축정비사업 관리처분인가에 의해 입주자로 선정된 지위인 조합원입주권(이하 “쟁점입주권”이라 한다)으로 전환되어 쟁점입주권을 취득하였다.

나. 한편 청구인은 2013.4.30. OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 취득하여 같은 날 주거용 건물 임대업으로 사업자등록을 하였고, 이후 2017.2.27. 주거용 건물 임대업 폐업신고를 하였으며, 같은 날 쟁점입주권을 양도가액 OOO양도(이하 “쟁점양도”라 한다)하고 이를 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다고 보아 2017.5.4. 처분청에 양도소득세를 신고하였다.

다. 처분청은 쟁점양도가 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 아니하는 것으로 보아 2019.1.28. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO경정.고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2019.4.23. 이의신청을 거쳐 2019.8.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 기존주택을 취득하여 주거하던 중 쟁점오피스텔을 분양으로 취득하여 임대사업자로 등록한 후 타인에게 임대하였다. 이후 쟁점입주권을 양도할 당시 쟁점오피스텔이 임대주택에 해당하였으므로, 쟁점양도는 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다.

(2) 또한 청구인이 쟁점입주권을 양도할 때 작성한 계약서상의 매매대금은 OOO이었으나, 실제 청구인이 납부할 중도금 잔액 OOO매수인이 납부하는 조건으로 양도하였는바, 실제 쟁점입주권 양도금액은 OOO억원 미만에 해당한다.

(3)「소득세법」 제89조규정은 2016.12.20. 개정되어 주택을 보유한 자와 입주권을 보유한 자를 각각 구별하여 비과세 요건을 규정하였으나, 일반인의 관점에서는 이러한 차이를 인지하기 어렵다. 또한 1세대 1주택자가 임대주택을 소유하던 중 주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 것에 반해, 기존주택이 재개발사업으로 입주권이 된 경우 그 입주권을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 규정의 적용이 배제되는 것은 불합리하다.

나. 처분청 의견

(1)「소득세법」제89조제2항 및 같은 법 시행령 제156조의2 제3항에서는 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로서 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우, 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는「소득세법」 제154조제1항의 규정에 따른 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 비과세하도록 규정하고 있다. 청구인의 경우 2013.4.30. 쟁점오피스텔을 취득한 후 3년이 경과한 2017.2.27. 쟁점입주권을 양도하였으므로, 쟁점양도는 상기 조항에 따른 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 않는다.

(2) 또한 청구인은 쟁점입주권을 OOO양도하여「소득세법」제89조제2항 제4호 가목의 양도가액 기준인 OOO억원을 초과하였고, 쟁점오피스텔을 약 3년 9개월간 임대하였으므로 장기임대사업자로서의 의무임대기간(5년)을 충족하지 못하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점입주권 양도가 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상인지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2017.1.1. 법률 제14389호로 개정된 것)제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

4. 제2항에 따른 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다.

(2) 소득세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 개정된 것)제154조(1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우제155조(1세대1주택의 특례)

(17) 법 제89조 제1항 제4호 각 목 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우"란 조합원입주권의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 경우를 말한다.

(18) 법 제89조 제1항 제4호 나목에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 매각 등의 방법으로 양도하는 경우를 말한다.

1. 「금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우

2. 법원에 경매를 신청한 경우

3. 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우

4. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 같은 법 제47조에 따라 현금으로 청산을 받아야 하는 토지등소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 해당 청산금을 지급받지 못한 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인은 2002.6.21. 기존주택을 취득하였고, 동 주택은 2014.1.2. OOO주택재건축정비사업 사업에 포함되었으며, 2015.1.27. OOO관리처분계획인가에 따라 기존주택이 입주권으로 전환되어 쟁점입주권을 취득하였다.(나) 한편, 청구인은 2013.4.30. 쟁점오피스텔을 취득하였고, 같은 날 관할세무서장에게 주택임대업에 대한 사업자등록을 하고 OOO「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자등록을 하였으며, 2017.2.27. 폐업하였다.

＜표1＞

청구인의 사업자등록 내역＜표2＞ 청구인의 임대사업자등록 내역(다) 청구인은 쟁점입주권을 2017.2.27. 양도가액 OOO으로 양도하였고, 쟁점양도가 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는 것 으로 보아 2017.5.4. 처분청에 2017년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

＜표3＞

청구인의 쟁점입주권 매매계약(일부 발췌)(라) 처분청은 청구인이 쟁점오피스텔을 취득한 이후 3년이 경과한 2017.2.27. 쟁점입주권을 양도하였으므로 쟁점양도가「소득세법」제89조제1항 제4호 나목의 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 양도소득세를 과세하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점입주권으로 전환되기 전 기존주택의 상태에서 양도하였다면「소득세법」제89조제1항 제3호의 장기임대주택 특례규정에 따라 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 받을 수 있었을 것이라는 사정 등을 들어 쟁점입주권을 양도한 경우에도 장기임대주택 특례규정을 적용하여 입주권 비과세규정을 적용하여야 한다고 주장하나, 조합원입주권에 대한 비과세 규정은 같은 법 제89조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 ‘주택에 대한 1세대 1주택 비과세’와 달리 입주권 비과세규정에서 그 요건 등을 정하고 있는 점(조심 2019서465, 2019.10.11. 같은 뜻임), 청구인은 쟁점오피스텔을 취득한 이후 3년이 경과한 시점에 쟁점입주권을 양도하여「소득세법」제89조제1항 제4호의 요건을 충족하지 못한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.

따라서 처분청이 쟁점입주권 양도가 「소득세법」상 1세대 1주택 비과세 특례대상에 해당하지 아니하는 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.