입주권 두 개로 받은 첫 주택은 과세되나?

1세대가 보유한 종전주택 A가 재건축사업으로 조합원입주권 두 개로 전환됐다. 사업 완료 후 B·C 두 주택을 취득했으며, B주택은 종전주택 평가액 일부와 추가분담금으로 취득했다.

1세대가 보유한 1주택(A)이 주택재건축사업으로 조합원입주권 2개로 전환되어 사업시행완료 후 2주택(B·C)을 취득한 경우로서 먼저 양도하는 1주택은 과세되는 것이며 종전주택(A)의 평가액 일부와 추가분담금으로 취득한 1주택(B)을 먼저 양도하는 경우 취득가액 산정방법은 기존해석(기획재정부 재산세제과-627의 질의2, 2023.05.02.)을 참고

법규과-1856

1세대가 보유한 「소득세법 시행령」 제154조제1항이 적용되는 1주택(주택부수토지 포함)이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업으로 조합원입주권(같은 법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위) 2개로 전환되어 사업시행완료 후 2주택(B·C)을 취득한 경우로서 해당 1세대가 먼저 양도하는 1주택은 양도소득세가 과세되는 것으로 종전주택(A)의 평가액 일부와 추가분담금으로 취득한 1주택(B)을 먼저 양도하여 양도차익을 계산하는 경우 그 취득가액 산정방법은 기존해석(기획재정부 재산세제과-627의 질의2, 2023.05.02.)을 참고하시기 바라며, 이 경우 B주택이 양도일 현재 조정대상지역에 있는 경우에는 「소득세법」(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것)제104조제7항제1호에 따른 세율이 적용되고 장기보유특별공제는 적용되지 않는 것입니다.

○ 기획재정부 재산세제과-627, 2023.05.02.

【질의내용】

｢도시 및 주거환경정비법｣ (이하 “도정법”)에 따른 관리처분계획인가로 조합원입주권 2개(1+1)를 취득한 경우

<질의1> 구주택 평가액만으로 취득한 B주택의 양도차익 계산 시 취득가액 산정방법

(1안) A주택 취득가액(2억원)

(2안) A주택 취득가액을 재개발사업 시행시 평가액으로 안분한 가액(2×5.5/5.7억원)

<질의2> 구주택 평가액과 추가분담금으로 취득한 C주택의 양도차익 계산 시 취득가액 산정방법

(1안) 입주권 평가액(5억원)

(2안) A주택 취득가액을 재개발사업 시행 시 평가액으로 안분한 가액(2×0.2/5.7억원)과 분담금(4.8억원)의 합계액

<질의3> 평가액만으로 취득한 B주택의 장기보유특별공제 계산을 위한 보유기간 기산일

(1안) 신축주택(B주택) 사용승인일

(2안) 멸실된 구 주택(A주택) 취득일

<질의4> 평가액과 추가분담금으로 취득한 C주택의 장기보유특별공제 계산을 위한 보유기간 기산일

(1안) 신축주택(C주택) 사용승인일

(2안) 멸실된 구 주택(A주택) 취득일

【회신내용】

귀 질의 1·2·3의 경우 제2안이 타당합니다. 귀 질의 4의 경우 「소득세법 시행령」제166조제5항제2호에 따라 기존주택분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간은 기존주택의 취득일부터 신축주택의 양도일까지의 기간으로 하고, 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간은 관리처분계획등 인가일부터 신축주택의 양도일까지의 기간으로 합니다

질의

1세대의 1주택이 조합원입주권 2개로 전환되어 사업 완료 후 2주택을 취득한 경우 먼저 양도하는 주택의 비과세 여부, 취득가액 및 장기보유특별공제 적용 방법.

회답

해당 1세대가 먼저 양도하는 1주택은 양도소득세가 과세된다. 종전주택(A)의 평가액 일부와 추가분담금으로 취득한 1주택(B)의 취득가액 산정방법은 기획재정부 재산세제과-627의 질의2를 참고한다.

B주택이 양도일 현재 조정대상지역에 있는 경우 「소득세법」 제104조제7항제1호에 따른 세율이 적용되고 장기보유특별공제는 적용되지 않는다.

이유

기획재정부 재산세제과-627의 질의 1·2·3은 제2안이 타당하다. 질의4는 기존주택분의 보유기간을 기존주택 취득일부터 신축주택 양도일까지로 하고, 청산금납부분은 관리처분계획등 인가일부터 신축주택 양도일까지로 한다.

국세청 법령해석 서면-2021-법규재산-1176 (2023.07.14 회신), "입주권 두 개로 받은 첫 주택은 과세되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000575017/