쟁점부동산의 주택 연면적이 주택 외 부분 연면적보다 적거나 같지 않아 전체를 주택으로 보아 ‘고가주택에 대한 양도차익 등의 계산 규정’을 적용하여야 함에도 주택부분만 1세대1주택 비과세로 적용하여 청구인의 경정청구 일부를 거부한 이 건 처분의 당부

처분청이 공용면적으로 분류한 공간 중 1층 집무실(32.24㎡)은 설계도면상 종교시설인 1층 법당 및 2층 법당과 구조적으로 분리되어 있어 보이는 점, 주민등록표상 양도인과 그 며느리인 청구인 및 그의 자녀가 쟁점부동산에 수십 년간 주소를 둔 것으로 확인되고 청구인이 제출한 쟁점부동산 내부 사진에 의하면 청구인 및 그의 자녀가 2층에 위치한 승방을 주거용으로 사용하고 양도인은 1층 집무실을 주거용으로 사용하였다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점, 양도인이 주로 거주한 공간이라는 측면에서 보면 1층 집무실을 ‘주거용 전용공간으로 분류한 2층 승방’과 달리 취급하기는 어려운 점 등에 비추어 1층 집무실을 사실상 주택으로 보아 쟁점부동산의 주택 전용면적(158.52㎡)이 종교시설 전용면적(150.51㎡)보다 크므로 쟁점부동산 전체를 주택으로 봄이 타당함.

1. 처분개요

가. 청구인의 시아버지 a(2021.11.18. 사망, 이하 “양도인”이라 한다)은 2020.10.28. 서울특별시 관악구 OOO소재 토지 440㎡ 및 건물 420.31㎡(등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 용도는 종교시설·사찰, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 b 외 2명에게 OOO원에 양도하고, 2020.11.9. 처분청에 쟁점부동산을 기타건물의 양도로 보아 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 청구인은 쟁점부동산이 실질상 1세대 1주택(고가주택)에 해당하는 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제160조 제1항을 적용하여, 2025.3.28. 처분청에 2020년 귀속 양도소득세를 OOO원으로 경정(OOO원 환급)해 달라는 경정청구를 제기하였다.

다. 처분청은 쟁점부동산의 사용현황을 검토한 결과, 주택으로 사용된 면적이 주택 외의 면적보다 적다고 판단하여 주택 부분에 대하여만 1세대 1주택 비과세를 적용하고 2025.5.20. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세를 OOO원으로 경정(OOO원을 환급)하는 등 경정청구 처리결과를 통지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.6.16. 이의신청을 거쳐, 2025.11.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산은 OOO태고종 소속 승려인 양도인이 평생 가족과 함께 거주해 온 주거용 건축물로서 그 실질은 1세대 1주택에 해당한다. 태고종의 교리상 승려의 혼인과 가족생활이 허용되므로 소속 사찰은 단순한 종교시설이 아니라 가족의 생계가 이루어지는 주택의 기능을 겸한다. 쟁점부동산의 공부상 용도를 종교시설로 변경한 것은 서울특별시 관악구청(이하 “관악구청”이라 한다)의 안내에 따라 재산세 감면 등 행정적 편의를 위한 절차였을 뿐이며, 주택 내부에 법당을 조성한 것은 한국의 전통적인 유교 가옥에서 조상을 모시는 공간(사당)을 두는 것과 마찬가지로 주택의 본질적인 기능을 상실하게 하는 요인이 아니다. 양도인과 그 세대원은 평생 쟁점부동산 외에 다른 주택을 소유한 사실이 없으며, 오로지 이곳에서만 독립된 주거생활을 영위하였다.

(2) 설령, 쟁점부동산을 주택과 종교시설이 혼합된 겸용주택으로 보더라도, 1층은 구조 및 기능상 주택의 필수적이고 부속된 공간이므로 이를 주택 면적에 포함하여 건물 전체를 주택으로 보아야 한다. 1층의 집무실(스님방)과 거실에는 TV, 냉장고, 식탁, 소파 등 일반적인 가정용 가재도구가 비치되어 상시 주거에 사용되었고, 주방 시설 또한 가족의 식사를 준비하는 유일한 공간으로 활용되었다. 특히 2층에는 별도의 취사 시설이 전혀 없어 1층 주방과 거실을 이용하지 않고는 정상적인 주거 생활이 불가능한 구조이다. 양도 당시 양도인의 고령화로 인해 신도가 거의 없어 종교 활동이 미미하였고, 대부분의 공간이 주거 목적으로만 사용되었으므로 실질 과세의 원칙에 따라 주택 면적이 50%를 초과하는 겸용주택으로서 전체에 대해 비과세가 적용되어야 한다.

(3) 양도인은 평생 청렴하게 수행에 정진하며 쟁점부동산 외에 다른 자산을 소유한 사실이 없었고, 노령으로 인한 신도 감소로 사찰 수입이 연간 OOO원 미만에 불과하여 청구인이 외부에서 일당을 받아 생활비를 충당하는 등 경제적 형편이 매우 곤궁하였다. 최근 세무 대리 과정에서 사기 사건에 휘말려 OOO원에 달하는 피해를 입고 거액의 상속세가 추징되어 현재 납부 능력이 전혀 없는 실정이다. 쟁점부동산의 실질을 반영하여 정당한 환급이 이루어지더라도 해당 금액은 전액 상속세 체납액 납부에 충당될 예정이며, 이는 과세관청의 세수 확보에도 기여하는 바이므로 청구인의 억울한 사정을 참작하여 실질에 맞는 처분이 내려져야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산은 공부상 종교시설로 등재되어 있어 그 실질 사용현황을 검토한 결과, 종교시설로 사용된 면적(54.38%)이 주택 면적(45.62%)보다 크므로 주택 부분에 대하여만 1세대 1주택 비과세를 적용하여 청구인의 경정청구를 일부 거부한 이 건 처분은 적법하다. 청구인이 쟁점부동산 용도변경 시 관악구청에 제출한 설계도면(이하 “설계도면”이라 한다)과 청구인이 경정청구 시 제출한 수기작성 평면도, 사진, 인터넷 게시물 등을 기준으로 쟁점부동산의 실제 사용 현황을 면밀히 검토하여 처분하였다. 청구인은 재산세 감면을 위해 용도변경을 하였다고 주장하나, 관악구청의 확인 결과 1985년～2020년 사이에 종교시설로서 재산세를 감면받은 사실이 전혀 없어 그 주장에 설득력이 없다. 오히려 외관상 대형 불상과 연등이 배치되어 있고 사업자등록 또한 사찰로 되어 있는 등 쟁점부동산은 대외적으로 종교시설로서의 정체성을 명확히 하고 있다.

(2) 1층의 거실, 취사장, 집무실 등은 주거 전용 공간이 아니라 종교 활동과 주거가 혼용된 공용공간으로 봄이 타당하다. 1층 내부에는 화장실이나 욕실이 구비되어 있지 않고, 1층과 2층 주거 공간이 완전히 분리되어 있어 2층 화장실과 욕실을 사용하기 위해서는 1층 현관으로 나와서 다시 2층으로 통하는 출입문을 거쳐야 하는 구조이다. 또한 1층 거실과 주방이 벽으로 분리되어 있어 그 구조·기능이나 시설 등이 통상적인 주택으로 보기에 적합하지 않다. 쟁점부동산은 50년 전에 지어진 노후 건물로서 제3자가 언제든지 주택으로 사용하기에도 적합한 상태가 아니다. 해당 공간들은 사찰을 방문하는 신도들과의 상담이나 종교 행사 지원을 위한 기능이 포함되어 있고, 외부 화장실 등 구조적 특성상 주거 전용으로 보기 어려운 측면이 존재한다.

(3) 비과세 요건에 대한 입증책임은 납세자에게 있으나, 청구인이 제시한 사진이나 진술만으로는 공용공간이 오로지 주거 목적으로만 사용되었음을 객관적으로 증명하지 못한다. 따라서 관련 법령 및 판례의 취지에 따라 공용공간 면적을 주택과 주택 외의 면적 비율로 안분하여 주택 면적을 산출한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 주택 연면적이 주택 외 부분 연면적보다 적거나 같지 않아 전체를 주택으로 보아 ‘고가주택에 대한 양도차익 등의 계산 규정’을 적용하여야 함에도 주택 부분만 1세대 1주택 비과세로 적용하여 청구인의 경정청구 일부를 거부한 처분의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건과 관련한 기본적인 사실관계는 다음과 같다.(가) 양도인은 1977.4.1. 쟁점부동산을 사업장으로 하여 ‘OOO태고종 A’라는 상호로 사업자등록(법인으로 보는 단체)을 하고 사찰을 운영해 온 주지스님이고, 2021.11.18. 양도인 사망 이후 상속인이자 며느리인 청구인이 본 건 경정청구 및 심판청구를 하고 있다.(나) 쟁점부동산의 일반건축물대장상 명칭은 “A”, 용도는 “사찰”이며, 2013.10.14. 변동사항에 의거 가동(지하 1층 보일러실, 1～2층 사찰) 및 나동(1～2층 사찰)의 기존 사무실 및 주택 용도 면적 전체가 종교시설로 용도변경되었음이 확인된다.(다) 쟁점부동산 양도 시 작성된 매매계약서의 명칭은 “종교시설 및 단독주택 매매계약서”이고, 지목은 “종교용지” 및 “대지”로 각각 기재되어 있다.(라) 주민등록표에 의하면 양도인은 1970.3.1.부터 2020.6.29.까지, 청구인과 청구인의 자녀는 1994.5.7.부터 2020.6.29.까지 쟁점부동산 소재지에 주소를 둔 것으로 나타난다.(마) 쟁점부동산은 양도 이후 건물이 멸실되고 오피스텔이 신축되어 현장 확인을 통한 양도 당시의 실제 사용 용도 판정은 불가능한 상태이고, 처분청은 사진 자료 및 평면도 등을 근거로 내부 공간의 주거 및 종교시설 전용 여부를 구분하여 본 건 처분을 하였다.

(2) 양도인이 쟁점부동산 용도변경 시 서울특별시 관악구청에 제출한 설계도면은 아래 ＜그림1＞과 같다.(그림 삽입을 위한 여백임)＜그림1＞ 쟁점부동산 설계도면OOO

(3) 처분청의 공간별 용도 구분 내역 및 청구인의 이견 사항은 아래 ＜표 1＞과 같다.

＜표1＞

각 공간별 면적 및 양측 이견 여부 등OOO

(4) 집무실에 대해 청구인은 양도인의 전용 침실로 사용되었고, 사진상 붓글씨 액자, 목제 탁자, 옷걸이, 책장, TV, 이부자리 등 주거용 가재도구가 비치된 사진을 제시하면서 고령의 양도인이 공간을 분리하여 1층에서 전적으로 생활하였고, 며느리와 손녀가 거주하는 2층에는 출입하지 않은 생활 관습 등을 근거로 주택임을 주장한다. 반면, 처분청은 공용공간으로 보아야 한다는 입장으로 집무실은 약 9.8평(32.24㎡) 규모로 거실, 외부 화장실, 법당으로 연결되는 총 3개의 출입문이 설치된 구조로서, 법당으로 통하는 내부 유일의 출입문이 해당 공간과 연결되어 법당의 일부로 기능할 여지가 있고, 2018.1.19. 보도된 OOO신문 기사 사진에서 외부 인사 방문 시 기념촬영 장소로 제공된 사실로 보아 대외활동을 수행하는 집무실로 보이나, 청구인의 주장과 같이 청구인이 해당 공간에서 거주하며 수행과 포교 활동 등을 병행하였을 가능성도 있다 판단되므로 공용공간으로 판단하였다는 의견이다.

(5) 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에서 1세대 1주택과 그 부수토지의 양도로 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 과세하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제154조 제3항에서 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때, 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우 그 전부를 주택으로 본다고 규정하면서, 다만 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점부동산이 공부상 종교시설로 등재되어 있고, 종교시설로 사용된 면적(150.51㎡)이 주택 면적(126.28㎡)보다 크다고 보아 주택 부분에 대하여만 1세대 1주택 비과세를 적용하여 경정청구 일부를 거부한 이 건 처분이 적법하다는 의견이나, 처분청이 공용면적으로 분류한 공간 중 1층 집무실(32.24㎡)은 설계도면상 종교시설인 1층 법당 및 2층 법당과 구조적으로 분리되어 있어 보이는 점, 주민등록표상 양도인과 그 며느리인 청구인 및 그의 자녀가 쟁점부동산에 수십 년간 주소를 둔 것으로 확인되고 청구인이 제출한 쟁점부동산 내부 사진에 의하면 청구인 및 그의 자녀가 2층에 위치한 승방을 주거용으로 사용하고 양도인은 1층 집무실을 주거용으로 사용하였다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점, 양도인이 주로 거주한 공간이라는 측면에서 보면 1층 집무실을 주거용 전용공간으로 분류한 2층 승방과 달리 취급하기는 어려운 점 등에 비추어 1층 집무실 부분을 사실상 주택으로 보아 쟁점부동산의 주택 전용 면적(158.52㎡)이 종교시설 전용 면적(150.51㎡)보다 크므로, 쟁점부동산 전체를 주택으로 하여 「소득세법 시행령」 제160조 제1항의 ‘고가주택에 대한 양도차익 등의 계산 규정’을 적용함이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련 법령

(1) 국세기본법제14조(실질과세)

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정된 것)제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액)

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

(3) 소득세법 시행령(2020.10.7. 대통령령 제31083호로 개정된 것)제154조(1세대 1주택의 범위)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.제156조(고가주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산)

① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액