다세대주택을 다가구로 바꿔 팔면 비과세와 공제는?

단독주택을 멸실한 뒤 상가겸용 다세대주택을 신축해 보유하다가 주택부분을 다가구주택으로 용도변경했다. 용도변경일부터 2년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우이다.

단독주택 멸실 후 다세대주택을 신축하고 이를 다가구주택으로 용도변경하여 2년 내 양도하는 경우

- (비과세) 다세대주택에서 다가구주택으로 용도변경 당시 납세자가 선택하는 1호의 주택에 대하여만 1세대1주택 비과세 적용

- (장특공제_주택의 건물부분) 다세대주택의 취득일부터 보유기간을 기산하여 납세자가 선택하여 비과세되는 1호의 주택은 표2를, 나머지 주택은 표1을 적용

- (장특공제_주택 부수토지 부분) 단독주택, 다세대주택, 다가구주택의 부수토지였던 기간을 통산하여 납세자가 선택하여 비과세되는 1호 주택의 부수토지는 표2를, 나머지 주택의 부수토지는 표1을 적용

단독주택 멸실 후 상가겸용 다세대주택을 신축하여 보유하던 중 주택부분을 다가구주택으로 용도변경하여 용도변경일로부터 2년 내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우

(쟁점1) 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용함에 있어 양도하는 다가구주택의 보유기간 산정시 단독주택의 보유기간을 통산하지 않는 것이며, 다세대주택에서 다가구주택으로 용도변경 당시 거주자가 선택하는 1호의 주택(부수토지 포함, 이하 “선택하는 1호의 주택”)에 대해서만 1세대1주택 비과세를 적용하는 것입니다.

(쟁점2) 양도하는 다가구주택이 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택인 경우로서 건물부분에 대한 장기보유특별공제 적용시 선택하는 1호의 주택은 다세대주택 취득일부터 보유기간을 기산하여 「소득세법」 제95조제2항 표2(이하 “표2”)의 공제율을 적용하고 나머지 주택부분은 다세대주택 취득일부터 보유기간을 기산하여 「소득세법」 제95조제2항 표1(이하 “표1”)의 공제율을 적용하는 것이며, 양도하는 다가구주택의 부수토지 부분에 대한 장기보유특별공제 적용시 선택하는 1호의 주택의 부수토지는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택의 부수토지였던 기간을 통산하여 표2의 공제율을 적용하고 나머지 주택부분의 부수토지 부분은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택의 부수토지였던 기간을 통산하여 표1의 공제율을 적용하는 것입니다.

질의

단독주택 멸실 후 상가겸용 다세대주택을 신축하고 주택부분을 다가구주택으로 용도변경하여 2년 내 하나의 매매단위로 양도한 경우 비과세와 장기보유특별공제의 적용방법.

회답

1. 쟁점1

「소득세법 시행령」제154조제1항 적용 시 양도하는 다가구주택의 보유기간에 단독주택 보유기간을 통산하지 않습니다. 다세대주택에서 다가구주택으로 용도변경할 당시 거주자가 선택하는 1호의 주택과 부수토지에만 1세대1주택 비과세를 적용합니다.

2. 쟁점2

양도하는 다가구주택이 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따라 비과세대상에서 제외되는 고가주택인 경우, 건물부분 중 선택하는 1호의 주택은 다세대주택 취득일부터 보유기간을 기산하여 「소득세법」 제95조제2항 표2를 적용하고 나머지 주택부분은 같은 날부터 기산하여 표1을 적용합니다.

부수토지 중 선택하는 1호의 주택 부분은 단독주택·다세대주택·다가구주택의 부수토지였던 기간을 통산하여 표2를 적용하고, 나머지 주택부분의 부수토지는 같은 기간을 통산하여 표1을 적용합니다.

국세청 법령해석 사전-2025-법규재산-0020 (2025.06.18 회신), "다세대주택을 다가구로 바꿔 팔면 비과세와 공제는?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/200000000000012739/