쟁점주택은 공부상 다세대주택이나 실제 다가구주택으로 일괄양도 되었으므로 그 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대1주택 특례를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

쟁점주택은 03.5.16. 신축할 당시부터 19.11.20. 양도할 때까지 집합건축물대상장 6호의 다세대주택으로 등재되어 있었고 이에 따라 각 호별로 등기되어 있을 뿐 아니라 실제로 각 호는 독립적으로 거주 및 매매할 수 있는 구조로 건축된 것으로 보이며, 실제 양도당시에도 각 호별로 매매가액이 정해지는 등 그 사용의 실질도 다세대주택으로 보이므로 청구인은 쟁점주택에 다세대주택의 법적지위를 부여한 것으로 볼 수 있는 점,현재와 같이 건축법 등 관계 법령상 층수 외에는 다가구주택과 다세대주택을 구분할 뚜렷한 외관상 특징이 없는 상태에서 공부상 다세대주택으로 되어 있으나 다가구주택의 특징도 갖춘 주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조 제15항 단서 규정을 적용한다면 동 규정이 부당하게 확정되어 적용되는 결과가 되는 점(대법원 2014.7.24. 선고 2014두36419 판결, 같은 뜻임)등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.5.16. 청구인 소유의 OOO에 지층1∼지상2층 근린생활시설과 지상3∼5층 6호의 다세대주택(이하 “쟁점주택”이라 하고, 근린생활시설과 쟁점주택을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축한 후, 2019.11.20. 쟁점주택을, 2019.12.6. 근린생활시설을 각 양도하였다.

나. 청구인은 2020.6.1. 쟁점주택 중 301호는 1세대 1주택 비과세를, 나머지 5호는「조세특례제한법」제99조의 3에 따른 신축주택 감면을 적용하여 양도소득세 기한 후 신고를 하였다가, 2021.5.6. 쟁점주택이 다가구주택의 요건을 충족하므로 쟁점주택 전체를 1세대 1주택 비과세 및「조세특례제한법」제99조의3을 적용하여 양도소득세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 환급해 달라는 경청청구를 처분청에 제기하였다.

다. 처분청은 2021.7.6. 쟁점주택이 공부상 다세대주택에 해당되므로「소득세법 시행령」제155조제15항 단서에 따라 1세대 1주택 비과세특례가 적용되는 ‘하나의 매매단위로 양도하는 다가구주택’이 아니라는 이유로 경정청구를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2021.10.5. 이의신청을 거쳐 2022.2.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 건축물대장 표제부를 보면 지하1∼지상2층은 일반음식점 등 근린생활시설(OOO)로, 지상3∼5층은 다세대주택(OOO)으로 등재되어 있으므로 쟁점주택은 「건축법 시행령」 별표1의 단독주택인 다가구주택과 공동주택인 다세대주택의 요건을 충족하고 있다.

(2) 청구인이 1987년 6월에 다세대주택(지하1∼지상2층, 328.5㎡)을 신축할 때나 2003년 5월에 쟁점부동산 중 쟁점주택을 다세대주택으로 재건축할 때에도 독립적으로 처분할 의도 없이 다가구주택 또는 다세대주택의 개념도 없이 종전대로 공부상 다세대주택으로 재건축하였고, 2019년 11월에 쟁점부동산 중 쟁점주택을 동일한 매수자에게 하나의 매매단위로 양도하였다. 또한 쟁점부동산을 매수한 조

○비 및 전

○은 2019년 12월 쟁점주택 전부를 근린생활시설로 용도변경하였는데 이는 쟁점부동산을 구분하여 소유할 실익이 없다고 판단한 것이다.

(3) 청구인은 쟁점부동산을 형식적으로 근린생활시설 3호, 다세대주택 6호로 구분했을 뿐, 쟁점주택의 보유 및 양도시에 일괄적으로 관리 및 처분하였으므로「국세기본법」제14조에 의거 쟁점주택 부분은 실질적으로 단독주택인 다가구주택에 해당한다고 보아야 한다.

(4) 따라서, 쟁점부동산의 쟁점주택은 공부상 용도변경은 못했지만 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택의 요건을 충족하므로「소득세법 시행령」제155조제15항 단서부분에 의거 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택(고가주택)을 적용하여 경정·결정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택은「건축법 시행령」 제3조의 5별표1에 따른 다세대주택에 해당한다.쟁점주택은 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 OOO이하이고 주택으로 사용한 층수는 3개층이며 총 6세대로 구성되어 있어 외견상으로는「건축법 시행령」 제3조의 5별표1의 다가구주택과 다세대주택 요건을 모두 충족하고 있다.하지만,「건축법 시행령」 제3조의 5별표1에서 다가구 주택은 “다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다”고 규정하고 있고, 청구인이 2003년 5월 쟁점부동산을 신축하여 양도할 때까지 공부상 다세대 주택으로 등재한 이상 쟁점주택은「건축법 시행령」 제3조의 5별표1에 따른 다가구주택은 될 수 없고 다세대주택에 해당한다.

(2) 「건축법 시행령」별표 1 등 관계법령에서 층수 외에는 다가구주택(3층.바닥면적 OOO 이하)과 다세대주택(4층.바닥면적 OOO 이하)을 구분할 뚜렷한 외관상의 특징이 없는 상태에서, 공부상 집합건축물로 되어 있으면서 다가구주택의 특징도 갖춘 부동산에 대하여「소득세법 시행령」제155조제15항을 적용한다면 해당 특례규정이 부당하게 확장되어 적용되는 결과가 된다 할 것이고(대법원 2014.7.24. 선고 2014두36419 판결, 대전고등법원 2014.4.17. 선고 2013누3472 판결 등 참조),다세대주택에 필요한 요건을 구비하고 건축물대장 및 등기부상에도 각각 구분 등재되어 있는 다세대주택은 특별한 사정이 없는 한 구분 등재되어 있는 부분을 각각 별도의 주택으로 보아야 할 것이다(조심 2018서310, 2018.2.19. 참조).

(3) 또한 층수, 바닥면적, 거주세대수라는 구조나 용도 등의 객관적 현황에 있어 다가구주택과 다세대주택의 요건을 모두 충족하지만, 청구인이 신축당시부터 청구인의 선택으로 다세대주택으로 등재하여 양도시까지 공부상 다세대주택이였으며, 필요한 경우 다가구주택으로 용도변경 할 수 있었음에도 하지 않았다. 실제로 양수인은 필요에 의해 쟁점건물을 집합건물에서 일반건축물(전체가 근린생활시설)로 합병하는 용도변경을 하였다.

(4) 쟁점건물의 양도계약서(각 호별로 총 10장의 매매계약서를 작성)에서 보는 바와 같이 구분 등기된 각 호는 청구인이 보유기간 중 언제든지 개별양도할 수 있었던 점(매수인이 동일하여 결과적으로 일괄양도에 해당한 것 일뿐)을 감안하면 쟁점주택은 다세대주택으로 보아야 한다.

(5) 따라서 쟁점주택을 다가구주택으로 보아「소득세법 시행령」 제155조제15항 단서에 따른 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택은 공부상 다세대주택이나 실제 다가구주택으로 일괄양도 되었으므로 그 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 특례를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1)소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것)제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택(2)소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것)제154조(1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 생략).제155조(1세대 1주택의 특례)

⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

(3)건축법(2019.4.23. 법률 제16380호로 개정된 것)제2조(정의)

② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

1. 단독주택

2. 공동주택(4)건축법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29548호로 개정된 것)제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

＜별표 1＞

■ 건축법 시행령 [별표 1] ＜개정 2017. 2. 3.＞

용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

가. 단독주택

나. 다중주택: (생략)

다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

라. 공관(公館)

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

라. 기숙사: (생략)

(5) 주택법(2018.8.14. 법률 제15738호로 개정된 것)제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

(6) 조세특례제한법(2018.12.24. 법률 제16009호로 개정된 것)제99조의2(신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)

① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

②「소득세법」 제89조제1항 제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항은 전국 소비자물가상승률 및 전국 주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에는 적용하지 아니한다.

④ 제1항에 따른 양도소득세의 감면은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 제1항에 따른 감면 대상 주택임을 확인받아 납세지 관할 세무서장에게 제출한 경우에만 적용한다.

⑤ 제1항을 적용할 때 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(7)국세기본법제14조(실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료 등에 따르면, 아래와 같은 사실이 나타난다.(가) 쟁점부동산의 등기부등본과 집합건축물대장에 따르면, 청구인은 2003.5.16. 청구인 소유의 OOO에 지층1∼지상2층 근린생활시설(연면적 OOO)과 지상3∼5층 쟁점주택(용도 : 다세대주택, 연면적 : OOO)을 신축하여 2019.11.20. 쟁점주택, 2019.12.6. 근린생활시설을 각 양도하였다. 쟁점주택은 2019.12.6. 근린생활시설로 변경되었고, 쟁점부동산 양도당시 및 양도 후 각 층별 용도 및 면적은 아래 ＜표1＞ 및 ＜표2＞와 같다.

＜표1＞

쟁점부동산 양도당시의 각 층별 용도 및 면적

○○○

＜표2＞ 쟁점부동산 양도 후의 각 층별 용도 및 면적

○○○

(나) 청구인은 조

○비와 전

○석에게 2019.11.20. 쟁점주택과 2019.12.6. 근린생활시설을 각 OOO원 및 OOO원에 양도하고, 2020.6.1. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 기한 후 신고를 하면서, 각 호별로 작성된 부동산매매계약서를 제출하였다. 청구인이 제출한 매매계약서 중 301호(쟁점주택) 및 101호(근린생활시설)의 매매계약서 내용은 아래 ＜표3＞ 및 ＜표4＞와 같다.

＜표3＞

쟁점주택 중 301호 매매계약서(일부발췌)

○○○

＜표4＞ 근린생활시설 101호(일부발췌)

○○○

(다) 쟁점주택에 대한 공동주택공시가격은 2005.4.30.부터 2019.4.30.까지 고시되어 있고, 2019.4.30. 쟁점주택에 대한 공동주택공시가격은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞

2019.4.30. 공동주택공시가격

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 공부상 다세대주택이나 실제 다가구주택으로 일괄양도 되었으므로 그 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 특례를 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적 합계가 308.84㎡이고, 층수가 3개층으로 6세대가 거주할 수 있으므로 「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택 및 제2호 다목에 따른 다세대주택에 모두 해당될 수 있고, 위와 같이 다가구주택과 다세대주택에 모두 해당될 가능성이 있는 주택으로 어느 쪽에 해당하는지를 결정할 뚜렷한 외관상 특징이 없어 보이며, 이러한 경우 소유자가 주택에 어떤 법적 지위를 부여할 의사를 가지고 있었는 지를 고려하는 것이 합리적으로 보이는바(대법원 2014.7.24. 선고 2014두36419 판결, 같은 뜻임), 쟁점주택은 2003.5.16. 신축할 당시부터 2019.11.20. 양도할 때까지 집합건축물대장상 6호의 다세대주택으로 등재되어 있었고 이에 따라 각 호별로 등기되어 있을 뿐 아니라 실제로 각 호는 독립적으로 거주 및 매매할 수 있는 구조로 건축된 것으로 보이며, 실제 양도당시에도 각 호별로 매매가액이 정해지는 등 그 사용의 실질도 다세대주택으로 보이므로 청구인은 쟁점주택에 다세대주택의 법적 지위를 부여한 것으로 볼 수 있는 점, 현재와 같이 건축법 등 관계 법령상 층수 외에는 다가구주택과 다세대주택을 구분할 뚜렷한 외관상 특징이 없는 상태에서 공부상 다세대주택으로 되어 있으나 다가구주택의 특징도 갖춘 주택에 대하여「소득세법 시행령」제155조제15항 단서 규정을 적용한다면 동 규정이 부당하게 확정되어 적용되는 결과가 되는 점(대법원 2014.7.24. 선고 2014두36419 판결, 같은 뜻임) 등에 비추어

청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.