쟁점주택을 합산배제 제외하여 종합부동산세를 부과한 처분의 당부

쟁점주택과 같은 매임단기민간임대주택은 2018.3.31. 이전에 관할 지방자치단체와 세무서에 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 경우에 한하여 과세표준 합산 대상에서 제외한다고 규정되어 있음.

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.4.30. 경기도 OOO호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를, 2011.4.7. 인천광역시 OOO호를 취득하였다.

나. 청구인은 2018.10.1. 쟁점주택(전세계약서 첨부)을 종합부동산세 합산배제 임대주택으로 신고하였으며, 쟁점주택은 2018년 귀속분부터 과세대상에서 배제되었다.

다. 처분청은 종합부동산세 합산배제 점검자료에 따라 쟁점주택이 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 보아 합산배제 제외하여 2025.11.10. 청구인에게 종합부동산세(조정대상지역 2주택) 2021년 귀속분 OOO원 및 2022년 귀속분 OOO원을 각 결정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2018년 9월말 합산배제 신고 안내문을 받고 2018.10.1. 인천세무서OOO를 방문하여 합산배제 신고서를 제출하였다. 당시 담당직원이 주택임대사업자로 등록해야 한다고 해서 등록을 하였고, 그 이후에 사업자등록일이 2018.10.17.로 변경된 이유에 대해서는 알지 못한다.

(2) 위와 같이 청구인은 2018.10.1. 주택임대사업자로 등록하였고, 그 등록일이 2018.10.17.로 변경된 것은 청구인의 잘못이 아니라 행정오류로 인한 것이다. 따라서 처분청이 지금에와서 청구인의 주택임대사업자 등록일이 2018.10.17.이라는 이유로 쟁점주택을 합산배제 제외하여 종합부동산세를 부과한 처분은 신뢰보호 원칙 등에 위배되므로 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 처분청이 2018년 9월에 일괄 발송한 합산배제 신고 안내문에는 임대주택 보유자의 경우 합산배제 요건을 참조하여 신고하라고 적혀 있으며, 합산배제 요건에는 2018.3.31. 이전에 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 명시되어 있다.

(2) 청구인은 2018.3.31. 이후에 사업자등록 및 임대사업자 등록을 하였으므로 임대사업자 등록일(2018.10.1. 또는 2018.10.17.)에 관계없이 쟁점주택은 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택을 합산배제 제외하여 종합부동산세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법 제8조(과세표준)

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

(2) 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택)

① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다.

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목 1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목 1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

나. 제외되는 주택1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택3) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택4) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택

(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

6. 삭제＜2020.8.18.＞

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 2018년 9월 청구인을 비롯한 임대주택 보유자에게 합산배제 신고 안내문을 일괄 발송하였으며, 이에 의하면 합산배제 신고기간은 “2018.9.16.부터 2018.10.1.까지”로, 합산배제 임대주택(「종합부동산세법 시행령」제3조) 중 매입임대는 “2018.3.31. 이전에 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택”으로 각 기재되어 있다.

(2) 국세청 전산망자료에 의하면, 청구인은 2018.10.1. 쟁점주택에 대하여 종합부동산세 과세표준 합산배제를 신고하고, 같은 날 쟁점주택을 사업장 소재지로 하여 주택임대업을 영위하는 것으로 사업자등록을 한 것으로 확인된다(아래 ＜표1＞ 참고).

＜표1＞

사업자등록 사항OOO

(3) 한편, 청구인은 2018.10.17. 인천광역시 OOO에 임대사업자로 등록OOO하면서 쟁점주택을 매입 단기민간임대주택(4년)으로 등록하였다.

(4)「종합부동산세법 시행령」제3조에서 규정하고 있는 합산배제 임대주택의 요건은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞

합산배제 임대주택 요건OOO

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 2018.10.1. 사업자등록을 하였으나 처분청의 잘못으로 2018.10.17.로 변경된 것이므로 쟁점주택을 합산배제 제외하여 종합부동산세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 「종합부동산세법」제8조 및 같은 법 시행령 제3조에 의하면 쟁점주택과 같은 매입 단기민간임대주택은 2018.3.31. 이전에 관할 지방자치단체와 세무서에 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 경우에 한하여 과세표준 합산 대상에서 제외한다고 규정되어 있고, 처분청이 청구인에게 발송한 합산배제 신고 안내문에도 같은 내용이 기재되어 있는 점 등을 감안하면, 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어럽다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.