1세대 1주택인 고가주택 양도시 양도차손이 발생한 경우 그 양도차손 전액을 다른 자산의 양도소득금액에서 공제할 수 있는지 여부

「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 의하면 고가주택의 양도 당시 양도차익이 발생하였다면 9억 이하분은 과세되지 아니하였을 것이므로 양도차손이 발생한 이 건의 경우 9억 이하분을 공제하는 것은 같은 법리에 따르면 형평에 맞지 아니한 것으로 보이는 점, 같은 법 시행령 제106조 소정의 ‘양도차익’이란 같은 법 제95조에서 규정한 바와 같이 양도가액에서 필요경비를 공제한 것으로 그 금액이 음수가 되는 양도차손도 포함하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 고가주택의 양도차손 중 9억 초과분만을 다른 주택의 양도소득금액에서 공제하는 것이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2007.11.20. OOO(이하 “OOO고가주택”이라 한다)를, 2014.5.28. OOO(이하 “쟁점OOO주택”이라 한다)을 각 취득하였고, 2015.6.25. OOO고가주택을, 2015.8.20. 쟁점OOO주택을 각 양도한 후, OOO고가주택 양도차손 중 OOO원 초과분 OOO원을 쟁점OOO주택의 양도소득금액에서 공제하여 2015.10.27. 쟁점OOO주택의 양도소득세를 신고하였다.

나. 청구인은 이후 OOO고가주택 양도차손 OOO원 전부를 공제하는 등 쟁점OOO주택의 양도소득금액을 재산정하여 2015.11.2. 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 쟁점OOO주택 관련 자본적 지출을 필요경비로 인정하면서도 쟁점고가주택의 OOO원 이하분 양도차손은 비과세대상으로서 과세대상 양도자산인 쟁점OOO주택의 양도소득금액에서 공제할 수 없다고 보아 2015.12.15. 청구인의 양도차손 공제 관련 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.1.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

일시적으로 2주택을 보유하면서 고가주택을 양도하는 경우 양도차익 중 OOO 이하분을 과세하는 것인지 여부가 법령상 명확하지 아니하고,「소득세법 시행령」 제106조제1항에서 고가주택의 ‘양도차손’이 발생한 경우의 양도소득금액 계산방식에 대해서는 규정하지 있지 아니한바, 이 건에서 일반적인 양도차손 통산 규정(「소득세법」 제102조)에 따라 OOO고가주택의 양도차손 전액을 쟁점OOO주택의 양도소득금액에서 공제하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

OOO 및 조세심판원에서 “결손금의 통산은 「소득세법」에서 정한 바에 따라 당해 자산 외의 ‘과세대상’ 양도소득금액에서 양도차손을 공제하는 방법으로 행해지는 것이 상당”하다고 설시하였는바, 이 건에서 OOO고가주택의 양도 당시 양도차손이 발생하였다 하더라도, 만약 양도차익이 발생하였다면 OOO원 이하는 비과세되었을 것이므로 그 부분의 양도차손까지 쟁점OOO주택의 양도소득금액에서 공제하는 것은 타당하지 아니하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

OOO고가주택의 양도차손 전부를 쟁점OOO주택의 양도소득금액에서 공제할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1)소득세법 제89조[비과세 양도소득]

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(괄호 생략)의 양도로 발생하는 소득가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택제94조[양도소득의 범위]

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(괄호 생략) 또는 건물(괄호 생략)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(괄호 생략)나. 지상권다. 전세권과 등기된 부동산임차권

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주식 또는 출자지분(신주인수권과 대통령령으로 정하는 증권예탁증권을 포함한다. 이하 이 장에서 “주식등”이라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 주권상장법인(이하 “주권상장법인”이라 한다)의 주식등으로서 소유주식의 비율·시가총액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 대주주(괄호 생략)가 양도하는 것과 같은 법에 따른 증권시장(괄호 생략)에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 것나. 주권상장법인이 아닌 법인의 주식등

4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(괄호 생략)의 양도로 발생하는 소득(각 호 생략)

5. 대통령령으로 정하는 파생상품등의 거래 또는 행위로 발생하는 소득(괄호 생략)제95조[양도소득금액]

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(괄호 생략)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.제102조[양도소득금액의 구분 계산 등]

① 양도소득금액은 다음 각 호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산할 때 발생하는 결손금은 다른 호의 소득금액과 합산하지 아니한다.

1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 소득

2. 제94조 제1항 제3호에 따른 소득

3. 제94조 제1항 제5호에 따른 소득

② 제1항에 따라 양도소득금액을 계산할 때 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각 호별로 해당 자산 외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다.(후문 생략)(2)소득세법 시행령 제155조[1세대1주택의 특례]

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(괄호 생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(괄호 생략)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(후문 생략)제156조[고가주택의 범위]

① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(괄호 생략)이 9억원을 초과하는 것을 말한다.제160조[고가주택에 대한 양도차익등의 계산]

① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다.(후문 생략)

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 양도소득세 신고서, 경정청구서, 경정청구 처리결과 통지서 등에 의하여 확인된 이 건 양도소득세 관련 신고 및 경정청구 내역을 요약하면 아래 <표1>과 같다.

<표1>

양도소득세 신고 및 경정청구 내역

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「소득세법」 제89조제1항 제3호 나목에서 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득한 후 종전 주택의 양도로 발생하는 소득을 과세하지 아니하도록 규정하고 있는바, 만약 OOO고가주택의 양도 당시 양도차익이 발생하였다면 OOO 이하분은 과세되지 아니하였을 것이므로 양도차손이 발생한 이 건의 경우 OOO 이하분을 공제하는 것은 같은 법리에 따르면 형평에 맞지 아니하여 보이는 점, 같은 법 시행령 제160조 소정의 ‘양도차익’이란 같은 법 제95조에서 규정한 바와 같이 양도가액에서 필요경비를 공제한 것으로 그 금액이 음수가 되는 양도차손도 포함하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 OOO고가주택의 양도차손 중 OOO 초과분만을 쟁점OOO주택의 양도소득금액에서 공제하는 것이 타당하다고 보이므로 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.