쟁점아파트가 종부세 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부

청구법인은 쟁점아파트에 대해 관할지자체장에게 임대사업자 등록사항 변경 신청을 하여 20.7.11. 이후에 등록사항 변경 신청을 한 경우로서 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제8호 나목에 의해 합산배제 임대주택에서 제외되는 점, 청구법인은 20.7.11. 이전부터 등록사항 변경 신청을 하고자 관할지자체장에게 여러 차례 방문하였으나, 서류 등의 미비로 반려되었다가 ****.**.**.에서야 신청이 완료된 것이라고 주장하나, 이를 입증할 만한 증빙을 제출하지 못한 점 등에 비추어 이 건 종합부동산세 부과 처분은 잘못이 없어 보임

1. 처분개요

가. 청구법인은 2018.7.1. 부동산 분양, 임대, 매매업 등을 영위하는 것으로 사업자 등록을 하였으며, 2018.7.25. 부산진구청장에게 임대사업자 등록을 하였다.

나. 청구법인은 2020년 4월부터 6월까지의 기간 중 부산광역시 부산진구 OOO 아파트 27개호(이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 매입한 후, 2020.7.16. 부산진구청장에게 쟁점아파트를 장기일반민간임대주택으로 하여 임대사업자 등록사항 변경 신청을 하였고, 2020.9.20. 처분청에 종합부동산세 합산배제 신고서를 제출하였다.

다. 처분청은 청구법인의 합산배제 신고 내용을 검토한 후, 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제8호에 따라 2020.7.11. 이후에 임대사업자 등록 또는 변경 신청을 한 경우이므로 쟁점아파트는 종합부동산세 합산배제 대상이 아닌 것으로 보아 2024.2.19. 및 2024.2.15. 청구인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 2022년 귀속 종합부동산세 OOO원 등 합계 OOO원을 결정·고지 하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2024.5.3. 이의신청을 거쳐 2024.8.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구법인은 쟁점아파트를 「종합부동산세법 시행령」에서 규정한 2020.7.11.보다 훨씬 이전인 2020.4.20.부터 2020.6.10. 기간 동안 임대 목적으로 매입을 완료하였으며, 다만 매입한 이후 기존 임차인과의 임대차 변경 계약서 작성이 지연되어 불가피하게 관할 지방자치단체인 부산진구청에 2020.7.16.에서야 「민간임대주택에 관한 특별법」 제46조 제1항 제2항 및 같은 법 시행규칙 제19조 제1항에 따른 임대사업자 등록사항 변경 신청을 하고 2020.7.17. 신고수리 공문을 받았다.

(2) 청구법인은 「종합부동산세법 시행령」에서 정한 기준일 2020.7.11. 이전에 이미 임대목적으로 쟁점아파트 구입을 완료하였으며 다만 임대등록 변경 신청을 2020.7.16. 하였을 뿐 매입할 당시에 실질적으로 임대사업이 개시되었으므로 「종합부동산세법 시행령」에서 정하는 2020.7.11. 이후 매입하여 임대등록 신청한 임대주택으로 볼 수 없다.청구법인은 2020.4.20. 구입한 5개호 일부 임대 주택에 대해서는 임차인과의 임대차계약서 변경 작성이 조기에 완료되어 2020.6.26. 관할구청에 등록 신청 하였다.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 매입임대를 하는 경우 매입일로부터 언제까지 등록신청 하여야 한다는 강제 규정은 없는바, 임대사업을 하고자 하는 자는 지체 없이 등록신청을 할 뿐이며, 등록변경 신청은 확인 절차에 불과하므로 청구법인의 실질적인 임대사업의 등록개시일은 임대사업자 등록사항 변경 신청의 신고 수리일이 아니라 2020.7.11. 이전인 2020.4.20. 매입 당시를 기준으로 보아야 한다.「종합부동산세법 시행령」 규정은 2020.7.11. 이후 매입이 이루어 지고 그에 따른 임대주택 등록 신청 또한 2020.7.11. 이후에 한 경우에 한하여 합산배제 대상 임대주택에서 제외되는 것으로 엄격 해석 하여야 하고, 임대주택의 등록신청이 지연된 경우까지 개정된 합산배제 규정을 적용하는 것은 관련 법을 확대 해석 적용하는 것으로 위법한 처분이다.

(3) 청구법인이 취득한 쟁점아파트는 주로 1인 가구 등이 거주하는 전용면적 8평의 저가 임대주택으로 저소득 임차인들이 월 OOO원 내지 OOO원 정도의 월세를 부담하면서 거주하는 소형 민간임대주택이며 2020년 코로나 질병으로 인한 저금리 시대를 거치면서 2021년 부동산가격이 폭등하여 주택을 매입할 능력이 없는 영세 서민들에게 국가를 대신하여 저가의 임대주택을 제공함으로써 저소득계층의 주거안정에 기여 하고 있다.정부는 저금리로 주택가격이 폭등함에 따라 조세정책을 통한 제재를 하고자 2020.7.11. 이후 법인이 아파트를 매입·임대하는 경우 장기임대주택으로 등록하였다 하더라도 합산배제 대상에서 제외하는 것으로 관련 법을 개정하였으나, 청구법인은 법령 개정 기준일 2020.7.11. 전에 전부 매입을 완료하였다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제1항의 규정에 의한 임대주택의 사업자 등록 신청은 임의규정으로 확인일자를 부여한 것 일 뿐이므로 청구법인의 실질적인 임대등록일은 관할구청의 신고수리일이 아닌 청구법인이 쟁점아파트를 매입한 시점에 실질적으로 임대사업의 변경등록이 되었다고 보아야 한다.

나. 처분청 의견

「종합부동산세 시행령」 제3조 제1항 제6호 가목의 1)은 “1) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 제5조 제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)한 같은 법 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택”이라고 규정하고 있다.위 조항의 단서에 의하면 ‘임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항 변경신고도 포함한다. 이하 이 항에서 같다’라고 명시하고 있으므로, 같은 항 내에서는 2020.7.11. 이후에 등록 신청한 경우 뿐만 아니라 등록사항의 변경신고도 포함하는 것이다.

따라서 같은 항 제8호 나목3)은 “2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택”은 합산배제 대상에서 제외한다고 규정하고 있는바, 청구법인이 쟁점아파트를 추가로 매입하여 장기일반민간임대주택인 아파트로 하여 2020.7.16. 변경등록 신청한 경우에도 합산배제 대상에서 제외되는 것이다. 이처럼「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제8호 나목3)에서는 2020.7.11. 이후 종전의 「민간임대 주택에 관한 특별법」제5조 제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 종합부동산세 합산배제를 적용하지 않음을 명확하게 규정하고 있다. 또한 2020.7.10. 주택시장 안정화 대책의 후속조치로 2020.8.18. 「민간임대 주택에 관한 특별법」이 개정되어 2020.7.11. 이후 종전의 「민간임대 주택에 관한 특별법」제5조 제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제 2조의 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트는 합산배제가 되지 않을 뿐만 아니라, 세제 혜택도 미제공하는 것으로 되어 있다.

조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는바(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결 등 참조), 「종합부동산세법」제8조 제2항 및 같은 법 제3조 제1항은 납세의무자별로 주택공시가격을 모두 합산하도록 한 원칙에 대하여 합산배제의 특례를 규정한 특혜 조항으로서 엄격히 해석되어야 하므로 쟁점아파트를 합산배제에서 제외한 처분청의 종합부동산세 부과 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트가 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법(2020.8.18. 법률 제17478호로 일부개정되기 전의 것)제8조(과세표준)

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

(2) 종합부동산세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31447호로 일부개정되기 전의 것)제3조(합산배제 임대주택)

① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

6. 매입임대주택[미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 가목부터 다목까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 "미분양매입임대주택"이라 한다)이 5호 이상[제2호에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 제3호에 따른 매입임대주택이 2호 이상이거나 제5호에 따른 임대주택이 5호 이상인 경우에는 제2호ㆍ제3호 또는 제5호에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상(제3호에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도 안에 있는 경우에 한정한다)을 말한다]이어야 한다.

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외한다.

1) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 제5조 제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)한 같은 법 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

가. 적용요건나. 제외되는 주택3) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

(3) 민간임대주택에 관한 특별법제5조(임대사업자의 등록)

① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 「출입국관리법」 제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택

③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.(가) 쟁점아파트의 등기사항증명서에 의하면, 청구법인은 2020.4.20. 부터 2020.6.10.까지 아파트 27개호를 취득한 것으로 나타나는바, 쟁점아파트 상세내역은 아래 ＜표1＞ 기재와 같다.

＜표1＞

쟁점아파트 상세내역(나) 청구법인은 쟁점아파트에 대하여 2020.7.16. 부산진구청에 임대사업자 등록사항 변경 신고를 하였고, 부산진구청은 2020.7.17. 신고 수리한바, 부산진구청이 청구법인에게 발송한 ‘임대사업자등록사항변경 신고 수리 알림’ 공문에 의하면, 다음과 같은 내용이 나타난다.

＜‘임대사업자 등록사항 변경 신고 수리 알림’ 공문＞

(다) 2020.7.10. 발표된 ‘주택시장 안정 보완대책’을 토대로 2020.8.18. 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 및 제5조가 개정되어 단기민간임대주택이 폐지되었고 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 장기일반민간임대주택의 범위에서 제외되었다.(라) 청구법인은 2025.1.6. 개최된 조세심판관 회의에 참석하여, 2020.7.11. 이전부터 등록사항 변경 신청을 하고자 관할 구청(부산진구청)에 여러 차례 방문하였으나, 서류 등의 미비로 반려되었다가 2020.7.16.에서야 신청이 완료된 것이라고 진술하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률을 종합하여 살피건대, 청구법인은 처분청이 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제 임대주택에서 제외하여 이 건 종합부동산세를 부과한 처분이 부당하다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않고(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결 등 참조), 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제8호는 장기일반민간임대주택등으로써 요건을 갖춘 주택에 한하여 합산배제 대상에 해당한다고 규정하고 있으면서, 같은 호 나목에 의해 “2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택”은 제외한다고 규정하고 있는바, 청구법인이 임대주택으로 등록한 쟁점아파트는 아파트를 임대하는 민간매입임대주택인 점, 청구법인은 2020.7.16.에서야 쟁점아파트에 대해 부산진구청장에게 임대사업자 등록사항 변경 신청을 하여 2020.7.11. 이후에 등록사항 변경 신청을 한 경우로서 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제8호 나목에 의해 합산배제 임대주택에서 제외되는 점, 청구법인은 2020.7.11. 이전부터 등록사항 변경 신청을 하고자 관할 구청(부산진구청)에 여러 차례 방문하였으나, 서류 등의 미비로 반려되었다가 2020.7.16.에서야 신청이 완료된 것이라고 주장하나, 이를 입증할 만한 증빙을 제출하지 못한 점 등에 비추어 이 건 종합부동산세 부과 처분은 잘못이 없어 보인다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.