「소득세법 시행령」제168조의11 제1항 제13호의 “비사업용 토지에서 제외되는 무주택세대가 소유하는 나지”를 판단함에 있어, 준주택인 쟁점오피스텔을 주택에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

청구인과 1세대를 이루는 청구인의 배우자가 쟁점오피스텔을 취득한 후 쟁점오피스텔에 대하여 임대사업자등록 및 사업자등록을 하여 주거용으로 임대한 이상, 쟁점오피스텔은 사실상 주거용으로 사용하는 건물에 해당하여 「소득세법」상 주택으로 봄이 상당하다 할 것이므로 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지에서 제외되는 무주택세대가 소유하는 나지에 해당되지 않는 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

1. 처분개요

가. 청구인은 2008.2.25. 취득한 OOO 대지 1,532.9㎡ 중 9분의1 지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 2017.7.7. OOO원에 양도하고, 쟁점토지를 「소득세법 시행령」 제168조의11 제1항 제13호의 “비사업용 토지에서 제외되는 무주택자가 소유하는 나지”로 보아 기본세율을 적용하여 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 쟁점토지의 양도소득세 신고내역에 대하여 조사한 결과, 쟁점토지 소유기간 중 청구인의 배우자 OOO이 OOO(2016.1.8. 취득한 후 임대사업자등록 및 사업자등록을 하였으며, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 보유하고 있는 사실을 확인하고, 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 「소득세법」 제104조 제1항 제8호의 세율을 적용하여 2019.6.1. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 「소득세법 시행령」 제168조의11 제1항 제13호의 “비사업용 토지에서 제외되는 무주택세대가 소유하는 나지”를 판단함에 있어, 법조문의 합목적성에 비추어 주택의 해석은 「건축법」이나 「주택법」에서 정의한 주택에 한정해야 할 것이며, 준주택으로 분류한 쟁점오피스텔은 주택에서 제외되어야 할 것이다. 「주택법」에 따른 무주택자 1순위 공급에서 준주택인 오피스텔은 보유 수량이나 면적에 관계없이 무주택으로 보아 무주택자에게 주택을 우선공급하는 것처럼, 이 건의 경우에도 조항의 합목적성에 비추어 무주택으로 보는 것이 타당하다. 거주용 오피스텔을 임대하면서 토지를 양도하였다 하여 무주택자의 주택신축 가능 나지를 비사업용 토지로 과세하고, 동일하게 보유하면서 임대한 오피스텔이 그 용도가 업무용이라고 하여 사업용 토지로 본다면, 오피스텔의 용도에 따라 차별 과세하는 것이 되어 결과적으로 오피스텔을 주택으로 임대하는 것에 대한 응징과세라 아니할 수 없으며, 조세형평에 비추어 납세자의 재산권을 부당하게 침해하는 것이다.

(2) 설령, 거주용 오피스텔을 주택으로 본다고 하더라도, 「소득세법 시행령」 제155조 제20항에서 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 요건을 충족하고 해당 1주택을 양도하는 경우에 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하므로, 이 건의 경우와 같이 무주택자의 주택 신축 가능 나지를 양도함에 있어서도 거주용 오피스텔을 주택에서 제외하여야 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 「소득세법」 제88조 제7호에서 “주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다”고 규정하고 있으므로 주거용으로 임대하고 있는 쟁점오피스텔은 사실상 주거용으로 사용하는 건물에 해당하여 주택으로 봄이 타당하다. 따라서, 청구인과 1세대를 이루는 청구인의 배우자 OOO이 쟁점토지 보유기간(2008.2.25.～2017.7.7.) 동안 쟁점오피스텔을 보유(2016.1.8. 취득)하고 있었으므로, 쟁점토지를 무주택세대가 소유하는 나지로 보기 어려워 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다.

(2) 「소득세법 시행령」 제155조 제20항에서 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 요건을 충족하고 해당 1주택을 양도하는 경우에 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것은 장기임대주택 소유시의 거주주택 특례 조항으로서, 무주택세대가 소유하는 나지의 비사업용 토지 판단시 장기임대주택을 주택수에서 제외하여 무주택으로 보아야 한다는 청구주장은 적절하지 않다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① (주위적 청구) 「소득세법 시행령」 제168조의11 제1항 제13호의 “비사업용 토지에서 제외되는 무주택세대가 소유하는 나지”를 판단함에 있어, 준주택인 쟁점오피스텔을 주택에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

② (예비적 청구) 쟁점오피스텔을 주택으로 보더라도 「소득세법 시행령」 제155조 제20항의 장기임대주택이므로 주택에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제104조(양도소득세의 세율)

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지

양도소득과세표준

세율

1,200만원 초과

16퍼센트

1,200만원 초과 4,600만원 이하

192만원 + (1,200만원 초과액 × 25퍼센트)

4,600만원 초과 8,800만원 이하

1,042만원 + (4,600만원 초과액 × 34퍼센트)

8,800만원 초과 1억5천만원 이하

2,470만원 + (8,800만원 초과액 × 45퍼센트)

1억5천만원 초과 3억원 이하

5,260만원 + (1억 5천만원 초과액 × 48퍼센트)

3억원 초과 5억원 이하

1억2,460만원 + (3억원 초과액 × 50퍼센트)

5억원 초과

2억2,460만원 + (5억원 초과액 × 52퍼센트)

(2) 소득세법 시행령 제155조(1세대 1주택의 특례)

(20) 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)

① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). (단서 생략) 가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택. 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다. 제168조의11(사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위)

① 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

13. 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지{나지(제1호 내지 제12호에 해당하지 아니하는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지를 말한다)}로서 주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 기획재정부령이 정하는 기준에 해당하는 토지(660제곱미터 이내에 한한다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 쟁점토지 양도일 현재 청구인의 배우자 OOO은 2016.1.8. OOO(쟁점오피스텔)를 취득하고, 동 오피스텔에 대하여 임대사업자등록 및 사업자등록을 하여 임대하고 있는 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 「소득세법 시행령」 제168조의11 제1항 제13호의 “비사업용 토지에서 제외되는 무주택세대가 소유하는 나지”를 판단함에 있어, 준주택으로 분류한 쟁점오피스텔을 주택에서 제외하여야 한다고 주장하나, 「소득세법」 제88조 제7호에서 “주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”고 규정하고 있는바, 청구인과 1세대를 이루는 청구인의 배우자 OOO이 2016.1.8. 쟁점오피스텔을 취득한 후 쟁점오피스텔에 대하여 임대사업자등록 및 사업자등록을 하여 주거용으로 임대한 이상, 쟁점오피스텔은 사실상 주거용으로 사용하는 건물에 해당하여 「소득세법」상 주택으로 봄이 상당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지에서 제외되는 무주택세대가 소유하는 나지에 해당되지 않는 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 설령 쟁점오피스텔을 주택으로 본다고 하더라도 쟁점오피스텔이 장기임대주택에 해당하므로 “비사업용 토지에서 제외되는 무주택세대가 소유하는 나지”를 판단함에 있어서도 쟁점오피스텔을 주택에서 제외하여야 한다고 주장하나, 「소득세법 시행령」 제155조 제20항에서 규정한 장기임대주택의 1세대 1주택 비과세 특례 규정은 비사업용 토지 여부를 다투는 이 건과 관련 법령 및 취지가 다르므로 원용하기 어려워 보이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.