과세기준일 현재 부동산신탁회사가 신탁받아 소유하고 있는 쟁점 미분양주택이 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상에 해당하는지 여부

청구법인은 주택건설사업자의 사업자등록을 하거나 주택건설사업계획승인을 받은 사실이 확인되지 아니하여 위 법령에서 정한 주택건설사업자 요건을 충족하지 못한 것으로 보이므로 청구법인이 소유한 쟁점미분양주택을 위 법령에 따른 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상으로 보기 어렵다할 것임

1. 처분개요

가. 청구법인은 신탁업을 주업으로 하는 법인으로, 위탁자인 OOO지역주택조합으로부터 OOO 소재 OOO아파트 중 미분양주택인 101동 901호 외 88세대(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신탁받기로 하는 계약을 체결한 후 2019.4.5. 쟁점주택에 대해 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 하였다.

나. 처분청은 2020년 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택 중 미분양상태로 남아 있던 주택 57세대(이하 “쟁점미분양주택”이라 한다)을 소유하고 있는 청구법인에 2020.11.26. 2020년 귀속 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2021.2.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1)「종합부동산세법」제8조제2항 제2호에 의하면 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택은 과세표준 합산대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는다.주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택을 종합부동산세 과세표준 합산대상이 되는 주택의 범위에 포함시키지 않는 규정의 취지는 주택건설사업이라는 공익적 목적으로 보유하고 있는 주택을 종합합산 과세표준에서 제외하여 조세부담을 경감시킴으로써 주택건설사업자가 주택건설사업을 보다 효율적으로 수행할 수 있도록 하는데 있고, 나아가 미분양주택에 대한 종합부동산세 과세는 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모하고자 하는 종합부동산세 부과 목적에도 부합하지 않기 때문이다.

(2)「신탁법」상 신탁재산의 경우 종합부동산세 과세표준 합산배제 요건 충족 여부는 해당 부동산의 사실상 소유자인 위탁자를 기준으로 판단하여야 하므로, 쟁점주택의 경우 수탁자인 청구법인이 아니라 위탁자인 OOO지역주택조합을 기준으로 판단하여야 한다.

(3) 위탁자인 OOO지역주택조합은 주택건설사업자 등록을 한 AAA 주식회사(이하 “주-AAA”이라 한다)와 함께 공동사업주체로서「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 뒤 쟁점미분양주택을 건축하여 소유하고 있으므로 종합부동산세법령상 과세표준 합산배제 요건을 모두 충족한다.「종합부동산세법 시행령」제4조제1항 제3호 등에서 미분양주택을 건설하여 소유하고 있는 주택건설사업자가 사업자등록을 하였을 것을 합산배제 요건으로 정하고 있으나,「주택법」제4조에서는 주택건설사업의 등록을 한 사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합에게는 주택건설사업의 등록을 할 것을 요구하고 있지 아니하는바, OOO지역주택조합은 공동사업주체인 주-AAA이 2020년 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 사업자등록을 하였으므로 별도의 사업자등록을 하지 아니하여도 OOO지역주택조합 소유의 미분양주택은 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상이 될 수 있다.

나. 처분청 의견

(1)「종합부동산세법 시행령」제4조제1항 제3호에서 규정하고 있는 합산배제주택은 과세기준일 현재 사업자등록을 하였을 것 및「주택법」제15조에 따른 사업계획 승인 등을 얻은 자가 해당 주택을 시공하였을 것을 요건으로 한다.

(2) 청구법인의 경우 쟁점주택을 부동산 담보신탁계약에 의해 소유하고 있을 뿐 쟁점주택을 시공하지 아니하였고, 쟁점주택의 위탁자인 OOO지역주택조합 역시 OOO서장으로부터 고유번호만 발급받았을 뿐 사업자등록을 한 이력이 없어 합산배제주택의 요건을 충족하지 못하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

과세기준일 현재 부동산신탁회사가 신탁받아 소유하고 있는 쟁점미분양주택이 종합부동산세 과세표준 합산 배제 대상에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 제출한 증빙서류와 처분청이 제시한 심리자료에서 아래와 같은 사실이 나타난다.(가) OOO지역주택조합은 2015.6.11. OOO서장으로부터「국세기본법」제13조제2항에 따라 법인으로 보는 단체로 등록하고 고유번호를 발급받았으며, 「주택법」상 주택건설사업의 등록을 한 사실은 확인되지 아니한다.(나) OOO지역주택조합은 「주택법」상 주택건설사업의 등록을 한 주-AAA과 2015년 11월경 쟁점주택 건설에 대한 공사도급계약을 체결하고, OOO군수로부터 주-AAA과 공동으로 주택건설사업을 하는 것으로「주택법」제15조에 따라 주택건설사업계획을 승인받았으며, 그 계획에 따라 총 651세대 규모의 OOO아파트를 건설한 후 2019.1.17. 사용검사를 받고, 2019.4.5. 청구법인에 쟁점주택에 관하여 부동산 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 하였다.(다) 청구법인이 「주택법」상 주택건설사업의 등록을 하거나 주택건설사업계획의 승인을 받은 사실은 확인되지 아니한다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다.청구법인은 OOO지역주택조합으로부터 쟁점미분양주택을 신탁받아 2020년 종합부동산세 과세기준일인 2020.6.1. 현재 그 소유권을 보유하고 있으므로「종합부동산세법」 제7조제1항 및「지방세법 시행령」 제107조제1항 제3호에 따라 해당 재산에 대해 종합부동산세 납세의무가 있다.한편,「종합부동산세법」제8조제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호 가목에서 과세기준일 현재 사업자등록을 하고「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택을 종합부동산세 과세표준 합산배제대상으로 정하고 있으나, 청구법인은 주택건설사업자의 사업자등록을 하거나 주택건설사업계획승인을 받은 사실이 확인되지 아니하여 위 법령에서 정한 주택건설사업자 요건을 충족하지 못한 것으로 보이므로 청구법인이 소유한 쟁점미분양주택을 위 법령에 따른 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상으로 보기 어렵다할 것이다(조심 2021서2030, 2021.7.16., 같은 뜻임).

따라서 처분청이 쟁점미분양주택을 종합합산 과세대상으로 구분하여 청구법인에 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련 법령

(1) 종합부동산세법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

3. "주택"이라 함은「지방세법」제104조제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조 제5항 제1호에 따른 별장은 제외한다.

5. "주택분 재산세"라 함은「지방세법」제105조및 제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은「지방세법」제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.제7조(납세의무자)

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.제8조(과세표준)

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택,「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

(2) 종합부동산세법 시행령제4조(합산배제 사원용주택등)

① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다.

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택가.「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자나.「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자

(3) 종합부동산세법 시행규칙제4조(합산배제 미분양 주택의 범위) 영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.1.「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택2.「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택은 제외한다.

가.「주택법」 제54조에 따라 공급하지 아니한 주택나. 자기 또는 임대계약 등 권원(權原)을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택

(4) 지방세법제107조(납세의무자)

① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.3.「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우 : 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.

(5) 국세기본법제13조(법인으로 보는 단체 등)

② 제1항에 따라 법인으로 보는 사단, 재단, 그 밖의 단체 외의 법인 아닌 단체 중 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것으로서 대표자나 관리인이 관할 세무서장에게 신청하여 승인을 받은 것도 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다. 이 경우 해당 사단, 재단, 그 밖의 단체의 계속성과 동질성이 유지되는 것으로 본다.

1. 사단, 재단, 그 밖의 단체의 조직과 운영에 관한 규정(規程)을 가지고 대표자나 관리인을 선임하고 있을 것

2. 사단, 재단, 그 밖의 단체 자신의 계산과 명의로 수익과 재산을 독립적으로 소유·관리할 것

3. 사단, 재단, 그 밖의 단체의 수익을 구성원에게 분배하지 아니할 것

(6) 주택법제4조(주택건설사업 등의 등록)

① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.

5. 제11조에 따라 설립된 주택조합(제5조 제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당한다)제5조(공동사업주체)

② 제11조에 따라 설립된 주택조합(세대수를 증가하지 아니하는 리모델링주택조합은 제외한다)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자(지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사를 포함한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다.