부득이한 사유로 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하지 못하였으므로 비과세대상에 해당한다는 청구주장의 당부

청구인은 20.6.18. 조정대상지역내에 위치한 신규주택을 취득한 이후 21년 8월부터 21년 12월까지 신규주택의 임차인들과 임대차계약을 갱신한 것으로 나타나고 청구인이 신규주택에 이사 및 전입한 날짜는 22.6.15.로 신규주택 취득 이후 1년이 경과한 것으로 보이는 점, 기존 임차인과의 임대차계약 갱신은 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유에 해당하지 않는 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 양도한 종전주택을 비과세대상에 해당하지 않는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.10.13. OOO 소재 단독주택(이하 “종전주택”이라 한다)을 배우자로부터 상속받아 보유하던 중 2020.6.18. OOO 소재 다가구주택(이하 “신규주택”이라 한다)을 취득하였고, 2020.6.30. 종전주택을 양도하였으나 양도소득세를 무신고 하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사결과 청구인이 신규주택을 취득(2020.6.18.)한 후 1년을 경과하여 신규주택에 전입(2022.6.15.)하였으므로 구 「소득세법 시행령」제155조 제1항에 따른 1세대 1주택 특례대상에 해당하지 않는 것으로 보아 2022.7.11. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.9.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 신규주택을 취득한 후 1년 이내에 신규주택으로 전입하지 아니한 이유는 신규주택에 기존 임차인이 거주하고 있었고, 이후 계약갱신청구권을 행사하였으므로 청구인은 부득이하게 신규주택 취득 후 1년을 경과하여 전입하였으나, 신규주택 취득 후 2년이 경과되기 전인 2022.6.15. 신규주택으로 이사 및 전입을 하였으므로 구 「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호 단서규정에 따라 일시적 2주택 비과세 요건에 해당한다.

(2) 처분청은 신규주택의 임차인들 중 AAA과 BBB가 신규주택에서 전출하였으나 청구인이 이들의 전출시기에 맞춰 신규주택에 입주하지 않은 점을 과세 근거로 제시하고 있으나, 이들은 임대차계약기간이 남아있음에도 본인들의 의사에 따라 계약기간중에 신규주택에서 전출하였으므로 청구인이 이들의 전출시기에 맞춰 신규주택으로 전입할 수 없는 상황이었다. 이를 근거로 청구인이 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하지 못하였다는 처분청의 과세 근거는 타당하지 않다.

나. 처분청 의견

(1) 「소득세법 시행령」제155조 에 따라 1세대 1주택 특례대상은 신규주택 취득시 1년 이내 이사 및 전입을 요건으로 하고 있고 예외적인 경우 2년까지 연장되는 것인바, 청구인은 임차인의 임대차계약 갱신요구로 인하여 부득이하게 이사 및 전입을 하지 못하였다고 주장하나, 다가구주택인 신규주택의 임대차계약서를 보면 신규주택의 4개 호실 중 지층 좌측 호실의 임차인 AAA은 2017.12.20.부터 임차계약을 하였고, 1층 BBB도 2017.10.16.부터 임차계약을 한 사실이 확인되어 청구인이 신규주택을 취득한 2020.6.18. 이전에 임차인들이 신규주택의 전 소유주와 임대차계약을 이미 한차례 갱신하여 청구인은 임대차계약 갱신을 거부할 수 있었던 것을 알 수 있다.

(2) 또한 「주택임대차보호법」제6조의3 에 의하면 임대인이 실제 거주할 목적인 경우 임대차계약 갱신을 거부할 수 있게 되어 있어 청구인이 불가피한 사유로 신규주택으로 전입을 하지 못한 것으로 보이지 않으며, 「소득세법 시행규칙」제71조 에 따른 부득이한 사유에도 해당하지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

부득이한 사유로 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하지 못하였으므로 비과세 대상에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법 제89조 (비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령 제155조 (1세대1주택의 특례)

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조 에 따라 전입신고를 마친 경우 나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

(3) 소득세법 시행규칙 제71조 (1세대1주택의 범위) ①영 제154조 제1항 본문에서 규정하는 보유기간의 확인은 당해주택의 등기부등본 또는 토지ㆍ건축물대장등본등에 의한다.

③ 영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조 제1항 제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조 제1항 제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조 제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.

1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편

3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)

(4) 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인의 종전주택 및 신규주택 매매현황은 ＜표1＞과 같고, 청구인은 종전주택에 거주하던 중 종전주택을 양도한 후 2020.6.25.부터 OOO를 임차하여 거주하다가 2022.6.15. 신규주택으로 전입하였다고 주장한다(주민등록등본 미제출). ＜표1＞ 종전주택 및 신규주택의 매매현황

ㅇ

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ㅇ (나) 청구인은 신규주택의 임차인들과 작성한 부동산 임대차계약서를 제출하였고 임대차계약서와 청구인이 제출한 자료에 따르면 신규주택 임대차 현황은 아래 ＜표2＞와 같이 나타난다. ＜표2＞ 신규주택의 임대차 현황

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ㅇ

ㅇ (다) 청구인이 제출한 신규주택 취득시 중개대리인(OOO 공인중개사 사무소, CCC)의 확인서를 보면 신규주택의 임차인 중 AAA과, BBB가 개인사정을 이유로 임대차기간 중에 전출(이사비용 및 중개보수료는 전출하는 임차인 부담)하였다고 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호 단서에 따라 조정대상지역에 위치한 신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 신규주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 임대차계약 종료일까지 세대전원이 신규주택으로 이사 및 전입신고를 하고 종전주택을 양도하는 경우에 한하여 비과세 규정을 적용하고 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약의 경우에는 인정하지 않는다고 규정하고 있는바, 청구인은 2020.6.18. 조정대상지역내에 위치한 신규주택을 취득한 이후 2021년 8월부터 2021년 12월까지 신규주택의 임차인들과 임대차계약을 갱신한 것으로 나타나고 청구인이 신규주택에 이사 및 전입한 날짜는 2022.6.15.로 신규주택 취득 이후 1년이 경과한 것으로 보이는 점, 기존 임차인과의 임대차계약 갱신은 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유에 해당하지 않는 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 양도한 종전주택을 비과세 대상에 해당하지 않는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.