쟁점미분양주택이 종부세 합산배제 대상인지 여부

이 건 과세처분은 관련 규정을 위반한 사정이 없는 것으로 보임

1. 처분개요

가. 청구법인은 1991.10.23. 설립되어 건설업 등을 영위하고 있고, 2022년도 종합부동산세 과세기준일(2022.6.1.) 현재 OOO 등 총 4채(이하 “쟁점미분양주택”이라 한다)를 보유하고 있다.

나. 처분청은 위 과세기준일 현재 청구법인이 쟁점미분양주택에 대한 재산세 납세의무자이고, 그 납세의무가 최초로 성립하는 날(2015년)부터 5년(합산배제기간)이 경과하여 종합부동산세 부과대상이라고 보아, 2022.11.24. 청구법인에게 2022년도 종합부동산세 OOO원(농어촌특별세 OOO원 포함)을 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.1.11. 이의신청을 거쳐 2023.5.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

건설업을 영위하는 청구법인이 2022년도 종합부동산세 과세기준일현재 소유하고 있는 쟁점미분양주택은 신축 후 미분양에 따라 불가피하게 임대하고 있었을 뿐, 투기목적의 다주택자와는 확연한 차이 등이 있어 종합부동산세 합산배제대상에 해당하므로 이 건 종합부동산세 부과처분은 부당하다

나. 처분청 의견

「종합부동산세법」제8조제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제4조는 종합부동산세 합산배제대상인 주택건설업자의 미분양주택은 해당 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택으로 한정하고 있는바, 쟁점미분양주택은 그 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날(2015년)부터 5년이 경과하였고,「종합부동산세법 시행령」제3조제1항 제1호의 건설임대주택의 합산배제대상주택은 주거전용면적 149㎡이하로, 2018.3.31. 이전에 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 열거하고 있는바, 쟁점미분양주택은 위의 요건을 충족하지 못한다.

따라서 처분청이 청구법인에게 한 이 건 종합부동산세 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점미분양주택 보유기간이 합산배제기간(5년)을 경과한 것으로 보아 종합부동산세를 부과한 이 건 처분이 위법하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 종합부동산세법제7조(납세의무자)

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.제8조(과세표준) ②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

2. 제1호의 주택 외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택,「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 종합부동산세법 시행령제3조(합산배제 임대주택)

① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재「소득세법」제168조또는「법인세법」제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.1.「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제2호에 따른 민간건설임 대주택과「공공주택 특별법」제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만,「공공주택 특별법」제49조제4항에 따라 임대보증금 또는 임대료(이하 이 항에서 “임대료등”이라 한다)를 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며,「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것제4조(합산배제 사원용주택등)

① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택가.「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자나.「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자

(3) 종합부동산세법 시행규칙제4조(합산배제 미분양 주택의 범위) 영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “기획재정부령이 정하는 미분양 주택”이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.1.「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택

(4) 지방세법제107조(납세의무자)

① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 2022년도 종합부동산세 과세기준일(2022.6.1.) 현재 보유하고 있는 쟁점미분양주택 내역은 아래 ＜표＞와 같다.＜표＞ 청구법인의 쟁점미분양주택 내역

○○○

(2) 심리자료 등에 의하면, 청구법인은 2022.8.1. 쟁점미분양주택에 대하여 관할 지방자치단체장에게 임대사업자등록을 하고 처분청에는 사업자등록을 하지 아니하였으며, 쟁점미분양주택의 취득일(사용승인일)은 2014.8.29.이고, 그 주거전용면적은 OOO를 초과하는 것으로 확인된다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.(가)「종합부동산세법」제8조제2항 제2호는 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 주택 중 하나로 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 취지에 적합하지 않은 것으로서 대통령령으로 정하는 주택을 규정하고 있고, 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호 나목은 “과세기준일 현재 사업자등록을 하고 건축허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택”을 열거하고 있으며, 그 위임을 받은 같은 법 시행규칙 제4조 제2호는 “건축허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택”을 열거하고 있다.(나) 청구법인은 쟁점미분양주택이 신축 후 미분양에 따라 불가피하게 임대하고 있었을 뿐, 투기목적의 다주택자와는 확연한 차이 등이 있어 동 주택은 종합부동산세 합산배제대상에 해당하므로 이 건 종합부동산세 부과처분이 부당하다고 주장하나, 쟁점미분양주택에 대한 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날(2015년)부터 이 건 종합부동산세 과세기준일 현재까지 5년이 경과한 점, 쟁점미분양주택의 주거전용면적이 OOO를 초과하는 점, 청구법인이 2018.3.31. 이후인 2022.8.31. 쟁점미분양주택에 대하여 관할 지방자치단체장에게 임대사업자등록만을 한 점 등을 감안할 때, 쟁점미분양주택은 관련 법령 상 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 아니하는 것으로 보인다.

따라서 처분청이 청구법인에게 한 2022년도 종합부동산세 부과처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.