쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 특례를 배제하여 과세한 처분의 당부

쟁점오피스텔은 공부상 용도가 업무시설 등으로 되어 있으나 그 구조는 주거용에 적합하도록 되어 있고, 청구인이 양도주택 양도할 당시 쟁점오피스텔의 임차인이 쟁점오피스텔에서 숙식하면서 출근하였다고 진술한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔을 보유주택수에 포함하여 1세대 1주택에 대한 특례규정의 적용을 부인하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2018.3.28. OOO(이하 “양도주택”이라 한다)를 OOO양도하고 그 양도차익에 대하여 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세규정을 적용하여 2018.4.16. 양도소득세를 신고하였다.

나. OOO세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 2019.8.18.∼2019.9.17. 기간 동안 양도소득세 조사를 실시한 결과 청구인이 양도주택 양도시 소유한 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)가 사실상 주거용으로 사용된 것으로 보아 1세대1주택 비과세 규정 적용을 부인하여 2019.10.7. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.12.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 과세관청은 쟁점오피스텔을 숙박 목적으로 사용하였다는 이유로 주택에 해당한다는 의견이나, 숙박(宿泊)이란 여관이나 호텔 따위에서 잠을 자고 머무르는 것을 말하는 것으로서 영업상 숙박공간을 주택이라 하지 아니하는 것은 그 용도가 상시 주거용이 아니기 때문이고,「소득세법」 제88조제7호에서 ‘주택’이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다고 규정하고 있는바, 쟁점오피스텔의 임차인 OOO주식회사(이하 OOO한다)는 서울에 본점을 두고 있는 회사로서 임대 당시 업무 특성상 상시 업무를 본 것이 아니고 인터넷을 이용한 업무연락과 직원들의 휴게공간으로 쟁점오피스텔을 임차하여 사용한 것이므로 쟁점오피스텔은 숙박 목적으로 사용한 주택에 해당하지 않는다.또한 쟁점오피스텔의 용도가 불분명하다면 공부상의 용도에 따라야 하고 건축물관리대장에 ‘업무시설’로 분류된 오피스텔로 건축허가를 받아 신축된 쟁점오피스텔은 업무시설에 해당한다.

(2) 쟁점오피스텔은 전용면적이 8평으로 동거세대가 상시 함께 거주할 수도 없을 면적으로 상시 또는 장기간 정상적인 주거용으로 사용이 불가능하기 때문에 주택으로 사용하였다고 볼 수 없고, 임차인인 OOO직원이 주민등록상 전입한 사실이 없는 등 한 세대가 상시 주거용으로 사용하기에는 협소한 것으로 보이는 점 등에서 업무용으로 사용되었다고 보는 것이 타당하다.또한 2016.10.4.∼2018.7.11. 기간 동안 쟁점오피스텔의 임대보증금 및 월세는 OOO법인 명의로 지불한 사실이 확인되고, 서울에서 장거리 왕복에 따른 영업력 저하를 방지하기 위해 임차한 쟁점오피스텔은 주거의 목적이 아니라 영업상 필요에 의해 법인이 임차한 점에서도 쟁점오피스텔은 법인의 사업용에 공한 것으로 보아야 한다.

(3)「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있는 경우 1세대1주택 비과세규정을 적용하도록 정하고 있는바, 청구인은 2018년 10월경 OOO으로부터 임대주택으로 등록된 쟁점오피스텔을 주거용이 아닌 용도로 사용하였다는 이유로「민간임대주택에 관한 특별법」 제50조위반으로 과태료 부과처분을 받은 사실을 보더라도 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였다고 볼 근거가 없다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점오피스텔이 공부상 업무시설로 되어있고, OOO직원의 업무용 시설로 사용되었으므로 주택에 해당하지 않는다고 주장하나, 쟁점오피스텔은 OOO본사와 원거리인 대구광역시로 발령받은 직원의 근무처 인근에 직원의 주거 목적으로 사용하기 위해 임차한 것으로서 임차기간 동안 쟁점오피스텔에서 직원들이 계속하여 숙식을 하였다는 사실이 쟁점오피스텔에 거주한 직원이 제출한 확인서에 나타나고, 쟁점오피스텔 임대차계약서에도 주거 용도임이 명시되어 있다.

(2) 청구인은 양도주택 양도시(2018.3.28) 까지 과세사업자등록을 하지 않고 있다가 2018년 6월경 양도주택 양도소득세 신고시 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용된 것이 문제 되자 2018.7.18. 과세사업자 등록신청을 하면서 개업일을 2016.10.4.로 소급신청하고 부가가치세를 기한후 신고하였다.청구인이 제출한 청구인과 주식회사 OOO간 2019.8.10.자 쟁점오피스텔 임대차계약은 양도주택 양도 이후 체결된 것으로서 계약내용에 의하면 용도는 업무시설로, 특약사항으로 월 임대료와 별도로 부가가치세를 부담하도록 되어 있으나, 양도주택 양도 당시 OOO체결하고 있었던 임대차계약상 용도는 주거용이고 임대료에 부가가치세는 포함되어 있지 않은 점에서 처분청이「소득세법」제88조제7호에 근거하여 실제 사용 용도에 따라 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 특례를 배제하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구인은 2015.4.20. 주택임대사업자로 등록하였다가 2016.6.27. 폐업하였고, 임대주택으로 등록하였던 쟁점오피스텔에 임차인 OOO이 2015.8.3.∼2016.8.31. 기간 동안 전입·전출하였으며, OOO은 처분청 조사공무원과 통화시 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였다고 진술한 것으로 나타난다.(나) 청구인은 2018.3.28. 양도주택을 양도한 이후인 2018.7.18. 세무서에 과세사업자로 등록신청하고 사업개시일은 2016.10.4.로 소급하여 신청한 것으로 나타난다.(다) 처분청은 양도주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 임차하고 있었던 OOO로부터 사실확인 문답서(2019.9.5. 작성)를 받아 아래와 같이 심리자료로 제출하였고, 문답서에 의하면 OOO쟁점오피스텔에서 숙식을 하면서 OOO출근하였다고 진술한 것으로 나타난다.(라) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점오피스텔 건물의 동일 평형은 숙식이 가능한 시설이 완비된 주택 구조로 되어 있는 것이 쟁점오피스텔을 소개하는 인터넷 자료를 통해 확인되고, 처분청 조사 담당 공무원의 현장 방문시 쟁점오피스텔 건물은 1층 상가를 제외하고 상가 간판이나 업무시설로 볼 수 있는 입간판은 없으며, 쟁점오피스텔 1층 상가 OOO공인중개사는 쟁점오피스텔 건물은 1층 상가를 제외하고는 원룸 형태의 주거용으로 사용되고 있다고 진술한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점오피스텔을 주택으로 사용하지 아니하였다고 주장하면서 아래와 같이 심리자료를 제시하였다.(가) 집합건축물대장에 의하면 쟁점오피스텔은 2015.4.23. 청구인이 소유권을 취득하였고, 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있다.(나) 청구인과 OOO쟁점오피스텔 임대차계약서의 주요 내용은 아래와 같고, 계약서상 용도는 주거용으로 되어 있고, 임차인은 OOO로 되어 있다.(다) 청구인은 OOO2016.10.13. 임대차 보증금과 월세 합계 OOO청구인 명의 OOO입금한 내역이 표시된 거래명세표를 제출하였다.(라) 양도주택 양도일 이후인 2019.8.10.자 청구인과 주식회사 OOO쟁점오피스텔 월세계약서에 의하면 계약서상 용도는 업무시설이고 월차임은 OOO부가가치세 10%를 별도로 한다고 기재되어 있다.(마) 청구인은 양도주택 양도 당시 쟁점오피스텔 임차인 OOO로부터 OOO서울특별시 영등포구에 소재하고 2016.10.4.∼2018.7.11. 기간 동안 쟁점오피스텔을 OOO직원 OOO외 직원들이 대구 출장 시 간단한 업무와 휴게공간으로 사용하였고, 월세 관리비, 도시가스 사용금액은 법인의 경비로 처리하였다는 내용의 확인서(2018.8.13. 작성)를 받아 제출하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결)인데, 「건축법」에 따라 업무를 주로 하되 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 오피스텔의 경우라도 상시 주거용으로 사용하였다면 주택으로 보아야 할 것이다.청구인은 양도주택 양도 당시 쟁점오피스텔은 공부상 업무시설로 OOO임대하여 업무용 시설로 사용하고 있었으므로 처분청이 이를 주택으로 본 것은 부당하다고 주장하나, 쟁점오피스텔은 공부상 용도가 업무시설 등으로 되어 있으나 그 구조는 주거용에 적합하도록 되어 있고, 청구인이 양도주택 양도할 당시 쟁점오피스텔의 임차인 OOO쟁점오피스텔에서 숙식하면서 OOO출근하였다고 진술한 점, 쟁점오피스텔을 2015년 8월경부터 1년여 동안 임차하여 주민등록상 전입하고 있었던 OOO주거용으로 사용한 사실을 확인하고 있는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점오피스텔을 보유주택수에 포함하여 1세대 1주택에 대한 특례규정의 적용을 부인하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련 법령

(1) 소득세법제88조【정의】

7. ‘주택’이란 허가여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지 로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수 토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

(2) 소득세법 시행령제8조의2【비과세 주택임대소득】

① 법 제12조 제2호 나목에 따른 주택에는 주택부수토지가 포함된다.

② 제1항에서 “주택”이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말하고, “주택부수토지”란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유 기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상 인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.제155조【1세대1주택의 특례】

(20) 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에 는 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

3. 장기가정어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것

(3) 주택법제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하 며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

(4) 주택법 시행령제4조【준주택의 종류와 범위】법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

4. 「건축법 시행령」별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔

(5) 건축법 시행령제3조의5【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.[별표1] 용도별 건축물의 종류 (제3조의5 관련)

14. 업무시설나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)