쟁점부동산이 1세대1고가주택의 특례 적용대상인지 여부

국세청 전산자료상 청구인들이 쟁점부동산을 취득하여 양도할 때까지 주택임대업을 영위하였던 것으로 확인되는 점, 청구인들의 쟁점부동산에 대한 18년 귀속 양도소득세 예정신고 시 첨부된 임대현황표 및 전월세계약서 등에 의하면, 청구인들이 쟁점부동산의 4개층을 층·호별로 각각 임대한 것으로 나타나는 점, 쟁점부동산은 청구인들이 양도한 후인 19년경 멸실을 원인으로 말소되어 그 양도 당시 용도 및 ‘주택으로 쓰는 층수’가 3층 이하인지 여부 등이 불분명하여 공부상의 용도 등을 따를 경우 쟁점부동산은 조특칙 및 건축령 별표1의 다가구주택 요건(3층 이하)에 충족되지 아니한 것으로 나타나는 점, 청구인들은 쟁점부동산 일부 층에 공동주방과 공동화장실 등이 있어 독립된 주거형태가 아니므로 해당 층을 ‘주택으로 쓰는 층수’에서 제외하여야 한다고 주장할 뿐, 이를 뒷받침하는 구체적인 자료를 제시하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨

1. 처분개요

가. 부부(夫婦)인 청구인 AAA와 청구인 BBB(이하 “청구인들”이라 한다)는 2018.11.20. OOO 대지 228㎡ 및 그 지상 4층 건물 473.87㎡(공동지분으로 각 2분의 1, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 총 OOO원에 각각 양도한 후, 2019년 1월경 2018년 귀속 양도소득세 예정신고를 하면서「소득세법 시행령」제160조의 1세대 1고가주택에 대한 양도차익등의 계산 특례를 적용하여 양도소득세 OOO원을 각각 납부하였다.

나. 처분청은 청구인들의 양도소득세 예정신고내용을 검토한 결과, 쟁점부동산이「건축법 시행령」[별표1] 제1호 다목의 다가구주택 요건(3층 이하)에 충족되지 아니한 것으로 보아, 1세대 1고가주택에 대한 양도차익등의 계산 특례를 적용배제하여 2022.9.7. 청구인들에게 2018년 귀속 양도소득세 합계 OOO원(청구인 AAA OOO원, 청구인 BBB OOO원)을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2022.11.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

전소유자 CCC가 2006년경 쟁점부동산을 청구인들에게 양도한 후 양도소득세 예정신고 시 다가구주택으로 하여 1세대 1주택 특례를 적용받았다면, 청구인들의 경우에도 다가구주택으로 적용하여야 과세형평에 부합한다.쟁점부동산의 일부 층의 경우 공동주방과 공동화장실이 있는 구조로 독립된 주거 형태를 갖추고 있지 않았으므로 이를 ‘주택으로 쓰는 층수’에서 제외하여야 한다.

따라서 쟁점부동산이 다가구주택 요건(3층 이하)에 충족되지 아니한 것으로 보아, 1세대 1고가주택에 대한 양도차익등의 계산 특례를 적용배제하여 청구인들에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

「조세특례제한법 시행규칙」제20조 및「건축법 시행령」[별표1]은 다가구주택의 요건을 주택으로 쓰는 층수(지하실 제외) 3개층 이하, 1개동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계 660㎡이하, 19세대 이하 거주 등으로 규정하고 있다.청구인들은 쟁점부동산을 취득하여 2007.1.1. 주택임대업 사업자등록을 한 후, 이를 양도할 때까지 주택임대업을 계속 영위하였고, 청구인들이 2018년 귀속 양도소득세 예정신고 시 첨부하여 제출한 쟁점부동산의 각 층ㆍ호(1층 5개호, 2층 5개호, 3층 5개호, 4층 2개호)에 대한 임대현황표 및 전월세계약서 등에 의하면, 쟁점부동산은 관련 법령상 다가구주택 요건(3층 이하)에 충족되지 아니하여 단독주택이 아니라 다세대주택에 해당하는바, 1세대 1고가주택에 대한 양도차익등의 계산 특례를 적용배제하여 청구인들에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산이 1세대 1고가주택의 특례 적용대상인지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택제95조(양도소득금액)

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.제105조(양도소득과세표준 예정신고)

① 제94조 제1항 각 호(같은 항 제3호 다목 및 같은 항 제5호는 제외한다)에서 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항에 따라 계산한 양도소득과세표준을 다음 각 호의 구분에 따른 기간에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

(2) 소득세법 시행령제155조(1세대 1주택의 특례)

⑮ 제154조 제1항을 적용할 때「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.제156조(고가주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산)

① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × (양도가액-9억원)/양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × (양도가액-9억원)/양도가액

(3) 조세특례제한법 시행규칙제20조(다가구주택의 정의) 영 제51조의2 제3항에서 “기획재정부령이 정하는 다가구주택”이라 함은「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

(4) 건축법 시행령제119조(면적 등의 산정방법)

① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

2. 건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

3. 바닥면적 : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

9. 층수 : 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조 제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1)이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다.

(5) 건축법 시행령 [별표1] (용도별 건축물의 종류)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 안하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1이상을 필로피 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택(공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 노인복지시설 및「주택법 시행령」제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다)다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 국세청 전산자료상 청구인들은 2006.7.5. 쟁점부동산을 취득하여 2007.1.1.자 주택임대업 사업자등록을 한 후, 이 건 양도일까지 주택임대업을 계속 영위하였던 것으로 나타난다.(나) 청구인들의 2018년 귀속 양도소득세 예정신고서상 첨부제출된 임대현황표, 전월세계약서 등에 의하면, 청구인들은 쟁점부동산의 층ㆍ호별(1층 5개호, 2층 5개호, 3층 5개호, 4층 2개호)로 각각 임대하였던 것으로 나타난다.(다) 전소유자 CCC는 쟁점부동산을 청구인들에게 양도한 후, 2006. 9.18. 양도소득세 예정신고 시 재산종류를 ‘주택’이 아니라 ‘기타건물’로 적용하여 양도소득 과세표준 및 세액 등을 계산하고, 2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 납부한 것으로 나타난다.

(2) 청구인들은 쟁점부동산 일부 층에 공동주방과 공동화장실 등이 있어 독립된 주거 형태가 아니므로 해당 층을 ‘주택으로 쓰는 층수’에서 제외하여야 한다고 주장하고 있으나, 이를 뒷받침하는 구체적인 자료는 제시되지 아니한 것으로 나타난다.

(3) 처분청은「조세특례제한법 시행규칙」제20조 및「건축법 시행령」[별표1]의 다가구주택 요건에 주택으로 쓰는 층수(지하실 제외) 3개층 이하, 1개동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계 660㎡이하 및 19세대 이하 거주 등으로 규정하고 있고, 청구인들이 제출한 임대현황표 및 전월세계약서상 쟁점부동산은 ‘주택으로 쓰는 층수’가 4개층으로 위 요건을 충족하지 아니한바, 단독주택인 다가구주택으로 볼 수 없다는 의견을 제시한다.

(4) 이 건 쟁점부동산의 폐쇄등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점부동산의 건물분은 2019.1.25. 멸실을 원인으로 등기기록이 폐쇄되었고, 그 표제부상 건물내역에 ‘철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 제2종 근린생활시설 1층 126.00㎡, 2층 128.88㎡, 3층 128.88㎡, 4층 76.08㎡, 옥탑1 14.03㎡’로 등재되어 있는 것으로 확인된다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산이 다가구주택 요건(3층 이하)에 충족되지 아니한 것으로 보아, 1세대 1고가주택에 대한 양도차익등의 계산 특례를 적용배제하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 조세법률주의 원칙상 비과세요건, 감면요건 둥에 대한 입증책임은 이를 주장하는 납세의무자에게 있다고 할 것인바(대법원 2021.4.15. 선고 2020두58175 판결, 같은 뜻임), 국세청 전산자료상 청구인들이 쟁점부동산을 취득하여 2007.1.1. 주택임대업 사업자등록을 한 후, 동 부동산을 양도할 때까지 주택임대업을 영위하였던 것으로 확인되는 점, 청구인들의 쟁점부동산에 대한 2018년 귀속 양도소득세 예정신고 시 첨부제출된 임대현황표 및 전월세계약서 등에 의하면, 청구인들이 쟁점부동산의 4개층을 층.호별로 각각 임대한 것으로 나타나는 점, 쟁점부동산은 청구인들이 양도한 후인 2019년경 멸실을 원인으로 말소되어 그 양도 당시 용도 및 ‘주택으로 쓰는 층수’가 3층 이하인지 여부 등이 불분명하여 공부상의 용도 등을 따를 경우 쟁점부동산은「조세특례제한법 시행규칙」및「건축법 시행령」[별표1]의 다가구주택 요건(3층 이하)에 충족되지 아니한 것으로 나타나는 점, 청구인들은 쟁점부동산 일부 층에 공동주방과 공동화장실 등이 있어 독립된 주거 형태가 아니므로 해당 층을 ‘주택으로 쓰는 층수’에서 제외하여야 한다고 주장할 뿐, 이를 뒷받침하는 구체적인 자료를 제시하지 못하는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.