취득후 도시관리계획지구로 지정된 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

쟁점토지는 199

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□.부터 199

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□.까지는 ○○시장의 공고에 의하여 건축행위가 제한되었으나 그 외의 기간은 관련법령에 정한 바에 따라 건축허가를 신청할 수 있었고, △△도지사가 199

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□. ○○시장에게 ◎◎지구토지구획정리사업의 시행을 명령하였음에도 ○○시장이 사업시행 인가신청을 하지 아니하여 사업이 시행되지 못한 것으로서, 쟁점토지는 법령상 제한 등 부득이한 사유에 의하여 토지의 사용이 금지 또는 제한된 경우로 보기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 1982.12.13. 상속으로 취득한 OOO, 305-3, 305-6, 305-7, 305-8 토지 및 건물(이하 “양도토지”라 한다)을 2008.6.5. 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)에 양도하고, 기본세율(36%)을 적용하여 2008.8.31. 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 양도토지 중 305-3, 305-6(이하 “쟁점토지”라 한다)을 법령에 의해 사용이 제한된 토지에 해당하지 아니한다고 보아 비사업용토지 부분에 대해서는 중과세율(60%)을 적용하여, 2011.12.5. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.3.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) (주위적 청구) 구 「도시계획법」에서 토지구획정리사업계획이 결정되면 토지구획정리사업지구가 지정되고 이에 따라 건축행위를 하려면 「건축법」에 의한 건축허가 외에 「도시계획법」에 의한 건축허가와 「토지구획정리사업법」에 의한 건축허가를 추가로 받아야 하고, 더욱이 해당 지구에서 건축허가를 신청하더라도 행정관청이 행정작용의 일환으로 건축허가 등 토지이용에 관한 인ㆍ허가를 전혀 해주지 않아 사실상 토지의 사용이 금지 또는 제한되었던바, 쟁점토지는 1993.12.24. OOO지구토지구획정리사업계획이 결정되어 1993.12.30. 고시된 때로부터 2009.12.9. OOO토지구획정리사업지구 해제가 고시된 때까지 법령에 의하여 토지의 사용이 금지 또는 제한된 토지로서「소득세법 시행령」 제168조의14제1항 제1호에서 규정한 ‘토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지’에 해당하여 비사업용 토지에서 제외되며, 2008.11.26. 현재까지 건축행위가 제한된 것으로 판단하여 건축행위를 하지 못하였고, ‘각종 지장물 존재시 추가공사비가 소요되므로 건축행위가 이루어지지 않는 것이 원활한 사업추진에 도움이 된다.’는 OOO시의 회신문(OOO 일원 사실의견 회신, 2008.8.16.)에서 보듯이 쟁점토지는 사실상 건축허가가 제한되었으며, 행정작용의 일환으로 건축허가 등 토지이용에 관한 인ㆍ허가가 제한되는 경우 토지의 사용이 금지 또는 제한된 것으로 보아야 한다는 판례(대법원 96누1551) 등도 있으므로 쟁점토지는「소득세법 시행령」 제168조의14제1항 제1호에 따른 ‘법령에 따라 사용이 제한된 토지’로서 비사업용 토지에서 제외되어야 한다.

(2) (예비적 청구) 설령, 쟁점토지가 법령에 의한 제한이 없는 토지에 해당한다 하더라도, 쟁점토지는 나대지가 아닌 주택부수토지에 해당하는바, 305-3 토지(1,838㎡)에는 청구인 주택뿐만 아니라 문OOO 외 2인의 주택이 함께 있고, 울타리는 주택 주변의 울타리와 주택, 주차장, 창고, 마당을 감싸는 울타리의 2종류로서 바깥 울타리 내의 주차장(21㎡) 및 창고(90㎡)는 주택으로 보아 그 5배인 555㎡는 주택부수토지로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) (주위적 청구) 쟁점토지가 소재한 OOO지구는 1993.12.30. 토지구획정리사업계획이 결정된 후, 1994.3.4. ～ 1998.7.31. 기간 건축행위를 제한하는 OOO시장의 공고가 있었으므로 이 기간은 법령상 제한이 있었다고 할 것이나, 단순히 건축허가를 받도록 하는 기간(1994.3.4. ～ 1998.7.31.을 제외한 기간)은 법령상 제한에서 제외되고, OOO시청 회신문(도시정책과-5455, 2008.11.26.) 및 민원회신문(도시정책과-6644, 2008.8.5.)에서도 건축행위제한 공고기간(1994.3.4. ～ 1998.7.31.)을 제외한 기간(1998.8.1. ～ 2007년 8월)은 OOO지구의 건축행위에 대한 지속적인 제한은 없었음이 확인되며, 「도시계획법」은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 흡수되었고, 같은 법 제64조 제1항 단서에 의하면 도시계획시설의 설치ㆍ이용 및 장래 확장 가능성에 지장이 없는 범위 안에서 건축물 등 설치가 가능하므로 「도시계획법」에 의한 1993.12.24. 토지구획정리사업계획결정은「소득세법 시행령」 제168조의14의 ‘법령상 제한’이라고 볼 수 없으며, 「토지구획정리사업법」과 「도시개발법」의 효력이 동일한 것으로 인정하더라도 「토지구획정리사업법」상 제한기간은 1994.3.4 ～ 1998.7.31.로 한정되고, 이 기간 중에도 장래 도시계획시설의 설치ㆍ이용 및 확장 가능성에 지장이 없는 범위 안에서 건축허가가 가능하였으므로「소득세법 시행령」 제168조의14의 ‘법령상 제한’이 있었다고 볼 수 없으며, 1993.12.24. 토지구획정리사업계획이 결정되었으나 주민들의 반대로 사업시행 인가신청을 하지 아니하여 2009.12.29. 토지구획정리구역이 해제되었으므로 쟁점토지에 대해 법령상 제한이 있었다고 볼 수 없다.

(2) (예비적 청구) 쟁점토지는 항공사진에서 농지가 나대지로 전환된 것으로 확인되고, 청구인이 쟁점토지상의 콘테이너를 설치하여 조합사무실로 이용하였다고 하였으며, 쟁점토지를 보유한 25년 6월 기간 중 나대지로서 종합합산과세 대상으로 재산세를 부과한 기간이 6년 6월이므로 쟁점토지는 나대지에 해당하며, 담장 밖의 나대지인 창고는 주택으로 볼 수 없으므로 주차장 및 창고를 주택에 포함하지 아니하고 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 취득후 도시관리계획지구로 지정된 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부(주위적 청구)

② 차고 및 창고를 주택으로 보아 5배의 면적을 주택부수토지로 인정할 수 있는지 여부(예비적 청구)

나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가)「소득세법 시행령」 제168조의14제1항은 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지는 사용이 금지 또는 제한된 기간은 비사업용 토지에 해당하지 아니하는 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다고 규정하고 있으며,「소득세법 시행규칙」 제83조의5제1항 제1호 및 제8호는 ‘토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가「건축법」 제18조및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지는 건축허가가 제한된 기간’ 및 ‘「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지는 건축이 가능한 날로부터 2년’은 그 기간 동안 비사업용 토지에 해당하지 아니한다고 규정하고 있다.

(나) 쟁점토지가 소재한 OOO지구 토지구획정리사업은 1993.12.30. 토지구획정리사업계획이 결정ㆍ고시(OOO고시 제93-462호)되었고, 1994.3.4.부터 1998.7.31.까지 건축물ㆍ공작물의 신축ㆍ증축ㆍ개축 등을 제한하는 OOO지구내 건축행위 제한 공고(OOO시, 1994.3.4.)를 하였으며, 1995.6.14. OOO도지사가 OOO시장에게 토지구획정리사업의 시행을 명령(OOO도 공고 제1995-262호)하였으나, OOO시장이 기한(시행명령일로부터 6개월) 내에 인가신청을 하지 아니하여, 결국 OOO지구 토지구획정리사업계획은 2009.12.9. OOO도시관리계획 결정(변경) 고시(OOO시 고시 제2009-114호)로 폐지되고, 민간방식을 통한 제1종 지구단위계획구역으로 사업이 전환되어 2010.2.24. 주택건설 사업계획이 승인된 것으로 나타난다. (다) 처분청은 쟁점토지에는 법령에 따른 제한이 없었다고 주장하며 OOO시장의 OOO동 일원 사실의견 회신(수신자 처분청, OOO시 도시개발과-5455, 2008.11.26.)을 제시하고 있는바, 동 회신문에는 1998.8.1.부터 2007년 8월까지 쟁점토지가 소재한 OOO지구는 지역주민의 지속적인 개발사업의 반대로 인하여 건축행위에 대한 제한은 없었고, 1998.8.1. 이후 건축행위 허가건수는 없다고 기재되어 있다.

(라) 청구인은 쟁점토지 소재지는 사실상 건축행위 등에 대한 제한이 있었다고 주장하며, OOO시장의 민원회신문 등을 제출하였던바, OOO지구 토지구획정리사업과 관련한 양도소득세 민원회신(OOO동 주민 지××, OOO시 도시정책과-8644, 2008.8.5.)에는, 주민들은 건축행위 제한공고(1994.3.4.)를 현재까지도 건축행위 제한으로 착오 판단하고 각종 건축행위를 하지 못한 것으로 보이고, OOO시 입장에서도 구획정리사업 추진시 각종 지장물 등이 존재하면 추가 공사비가 소요되므로 가급적 건축행위 등이 이루어지지 않는 것이 원활한 사업추진에 도움이 된다고 되어 있고, 계고장(수신인 최××, OOO시 녹지 제2002-33호, 2002.6.19.)에는, 개발제한구역내(OOO지구)에서 창고를 신축한 행위가 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」, 「건축법」, 「농지법」 등에 위배되므로 원상복구 바라며, 이행치 않을 경우 강제집행한다고 되어 있으며, OOO감리교회 김OOO 목사는 사실확인서(2010.11.21.)에서 2002년 3월경 교회 사택을 멸실하고 재건축하고자 OOO시청에 건축허가여부를 질의하자 ‘동 부지는 토지구획정리사업지구 안에 있어 건축허가를 내줄 수 없다’는 답변을 받았다고 진술하였다.

(마) 위 사실관계 등을 종합하면, 청구인은 쟁점토지가「소득세법 시행령」 제168조의14제1항 제1호에 의하여 취득 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지로서 사용이 금지 또는 제한된 기간은 비사업용 토지에서 제외된다고 주장하나, 쟁점토지는 1994.3.4.부터 1998.7.31.까지는 OOO시장의 공고에 의하여 건축행위가 제한되었으나 그 외의 기간은 관련법령에 정한 바에 따라 건축허가를 신청할 수 있었고, OOO도지사가 1995.6.14. OOO시장에게 OOO지구 토지구획정리사업의 시행을 명령하였음에도 OOO시장이 사업시행 인가신청을 하지 아니하여 사업이 시행되지 못한 것으로서, 쟁점토지는 법령상 제한 등 부득이한 사유에 의하여 토지의 사용이 금지 또는 제한된 경우로 보기 어렵다고 보이므로(조심 2012중908, 2012.4.25. 외, 같은 뜻임), 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.(가)「소득세법」 제104조의3제1항 제4호에서는 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음의 경우를 제외한 토지를 비사업용 토지로 규정하고 있는바, 비사업용 토지에서 제외되는 토지는

① 「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지, ②「지방세법」 제106조제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지,

③ 토지의 이용 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 것으로 규정되어 있다.(나) 쟁점토지(305-3, 1,838㎡)는 지목이 공부상 전으로 되어 있으나 현황은 대 및 전이며, 재산세는 2002년 ～ 2005년분은 종합합산과세대상 1,838㎡(나대지 845㎡, 주택부속토지 993㎡), 2007년 및 2008년분은 종합합산과세대상 1,038㎡(농지 400㎡, 나대지 638㎡)와 주택부속토지 800㎡로 구분되어 부과된 것으로 나타난다.OOO(다) 처분청은 쟁점토지(305-3, 1,838㎡) 중 주택부속토지(993㎡)와 농지(400㎡)를 제외한 면적(445㎡)을 비사업용 토지로 보았고, 그 중 주택부속토지는 청구인 주택분 502.8㎡(주택정착면적 96.36㎡ × 5배 + 차고지 21㎡), 타인 주택분 490.2㎡(재산세 과세대장상 주택부속토지 993㎡ - 청구인 주택부속토지 502.8㎡)로 계산하였다.(라) 청구인은 쟁점토지(305-3)에서 비사업용 토지(445㎡) 중 담장과 연접하여 설치된 차고(21㎡)와 농업용도의 창고(90㎡)를 주택면적에 포함하여야 한다고 주장하며, 사진ㆍ도면 등을 제출하였다.(마) 위 사실관계 등을 종합하면, 청구인은 쟁점토지(305-3) 중 비사업용 토지로 분류된 차고(21㎡)와 창고(90㎡)를 주택에 포함하여야 한다고 주장하고 있는바, 차고와 창고는 모두 담장 밖에 설치되어 있으나 차고는 담장과 연결되어 있고, 차량의 보관 용도로 사용되어 주택으로 볼 수 있는 반면, 창고는 주택과 떨어진 나대지에 설치되어 있을 뿐만 아니라 농업용으로 사용되었다는 직접적 증빙도 없으므로 주택으로 인정하기 어렵다고 판단된다.

따라서, 처분청이 쟁점토지 중 비사업용 토지로 판정한 면적 중 이미 비사업용 토지에서 제외한 차고의 정착면적 21㎡ 외에 그 정착면적의 4배인 84㎡를 주택부수토지로 하여 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호ㆍ제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.