공동상속주택 양도 시 주택 수와 중과세율은 어떻게 정하나?

공동상속주택을 양도하거나 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 경우의 주택 수 계산이 문제 되었다. 상속개시일 현재 1세대 2주택인 피상속인의 주택을 동일세대원이 상속하는 경우도 포함된다.

공동상속주택을 양도하는 경우 각각 개개인이 1주택을 소유하는 것으로 보아 양도가액 및 양도소득세율을 적용하는 것임

「소득세법」 제96조 제1항 제7호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정을 적용함에 있어 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 경우 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보아 주택수를 계산하는 것이나, 당해 공동상속주택을 양도하는 때에는 소수지분을 소유한 상속인의 경우에도 소유 주택 수에 포함하는 것입니다.

1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에 대하여「소득세법」제104조 제1항 제2호의 3의 규정에 의한 양도소득세의 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60)을 적용함에 있어서 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하는 것이며, 같은 법 시행령 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에는 중과세율 적용대상 주택 수에서 제외하는 것입니다.

이 경우 상속개시일 현재 1세대 2주택을 보유한 피상속인이 사망하여 동 주택이 동일세대원에게 상속되는 때에는 같은 법 시행령 제155조 제2항의 규정이 적용되지 않는 것입니다.

질의

공동상속주택을 보유하거나 양도할 때 양도가액 및 양도소득세 중과세율 적용을 위한 주택 수 계산방법.

회답

공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하면 공동상속주택은 최대지분자의 주택으로 보아 주택 수를 계산하지만, 공동상속주택 자체를 양도하면 소수지분자의 경우에도 소유 주택 수에 포함합니다.

1세대 3주택 이상 중과세율 적용 시 공동상속주택은 최대지분자의 소유로 주택 수를 계산합니다. 상속주택으로서 상속일부터 5년이 지나지 않은 경우에는 중과세율 적용대상 주택 수에서 제외합니다.

상속개시일 현재 1세대 2주택을 보유한 피상속인이 사망하여 동일세대원에게 상속되면 같은 법 시행령 제155조 제2항은 적용되지 않습니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-2263 (2005.11.18 회신), "공동상속주택 양도 시 주택 수와 중과세율은 어떻게 정하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000028148/