공동신축 후 자가사용한 주택은 비과세되는가?

거주자들이 토지 등을 공동사업에 현물출자하여 주택을 신축한다. 각자가 거주할 1주택은 공동지분을 교환등기해 자가사용하고 잔여주택은 일반분양한다.

주택을 현물출자하여 주택신축판매업을 공동으로 영위하는 자가 주택을 신축하여 그 중 1주택을 자가사용하다가 당해 주택을 양도하는 경우에는 사용검사필증교부일 등을 취득일로 하여 1세대1주택 비과세 여부를 판단하는 것임

조세특례제한법 제99조의 3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 제2항에 의하면 그 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 소득세법 제89조(비과세양도소득) 제3호의 규정(1세대1주택)을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.

거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 귀 질의가 이에 해당되는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.

공동사업에 있어서 과세기간 중 그 구성원이 탈퇴하면서 나머지 다른 공동사업자에게 자기지분을 양도하여 그 지분의 변동이 발생한 경우에는 변동시마다 공동사업자별 소득분배비율에 의거 당해 거주자별로 소득금액을 구분계산하는 것입니다.

거주자들이 공동사업에 대한 현물출자하여 주택을 신축하는 경우 본인들이 거주할 1주택에 대하여는 공동지분을 교환등기하여 자가사용하고 잔여주택은 일반분양하는 경우 공동사업자 본인들이 자가사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매 공동사업자의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이며, 이후 동주택을 양도하는 경우 소득세법시행령 제162조 제2항의 취득일(사용검사필증교부일 등)로부터 같은법시행령 제154조에 의한 비과세요건을 갖춘 경우 비과세되는 것입니다.

질의

공동 주택신축판매업으로 신축한 주택 중 1주택을 자가사용하다 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 적용받는지.

회답

1. 조세특례제한법 제99조의 3 제1항을 적용받는 신축주택은 같은 조 제2항에 따라 소득세법 제89조 제3호의 1세대1주택 적용 시 거주자의 소유주택으로 보지 않습니다.

2. 공동사업에 토지 등을 현물출자하면 소득세법 제88조 제1항에 따라 현물출자일과 등기접수일 중 빠른 날에 유상 양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세하되, 해당 여부는 사실관계를 종합하여 판단합니다.

3. 구성원 탈퇴로 지분 변동이 생기면 변동 때마다 공동사업자별 소득분배비율에 따라 거주자별 소득금액을 구분계산합니다.

4. 공동사업자 본인이 자가사용하는 1주택은 공동사업의 총수입금액에 산입하지 않습니다. 이후 양도할 때 소득세법시행령 제162조 제2항의 취득일인 사용검사필증교부일 등부터 같은법시행령 제154조의 비과세요건을 갖추면 비과세됩니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-101 (2005.01.12 회신), "공동신축 후 자가사용한 주택은 비과세되는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000014454/