증여일 이후 계약이 취소된 매매사례가액을 시가로 인정해달라는 청구주장의 당부

유사부동산의 부동산매매계약 및 계약해제 신고내역에 의하면, 위 부동산매매계약이 20▣▣.▣▣.▣▣. 체결되었다가 20◎◎.◎.◎◎. 해제된 사실이 확인되고, 쟁점증여재산에 대한 증여세 신고 이후 위 부동산매매계약이 해제되었긴 하나, 쟁점매매사례가액을 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어진 가액이 아니라고 볼 사정이 없는 이상 이는 원칙적으로 「상속세 및 증여세법」상 시가에 해당한다고 할 것이나, 다만 거래당사자 및 계약해제 관련 사유 등과 같이 이와 관련된 세부사항들에 대하여 처분청이 미처 확인하지 못한 것으로 보이므로, 처분청은 유사부동산의 부동산매매게약과 관련된 세부사항 및 그 거래금액 등을 재조사한 후 그 결과에 따라 시가를 산정하여 이 건 증여세 과세표준을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2019.11.11. 배우자 OOO으로부터 OOO호 오피스텔의 지분 2분의 1(이하 “쟁점증여재산”이라 한다)을 증여받고 동일 단지 오피스텔(OOO, 이하 “유사부동산”이라 한다)의 매매사례가액(OOO만원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 증여일 현재의 시가로 하여 2020.2.5. 증여세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점매매사례가액과 관련된 매매사실이 확인되지 아니하므로 쟁점매매사례가액을 시가로 인정하지 않고, 쟁점증여재산을 기준시가로 평가(OOO원)하여 2020.6.24. 청구인에게 증여세 과세미달로 결정.통지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.8.25. 이의신청을 거쳐, 2020.12.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 이 건 증여재산가액 결정시 부동산매매계약이 해제되었다는 이유로 쟁점매매사례가액이 시가에 해당하지 않는 것으로 보았으나, 대법원은 ‘당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액에 해당하므로 부동산의 증여당시의 시가로 볼 수 있고, 그 매매계약이 해제되었다고 하여 달리 볼 것이 아니다’고 판단(대법원 2012.7.12. 선고 2010두27936 판결)하였는바, 계약이 해제된 경우에도 해당 물건의 거래가액을 확인하는 것에는 문제가 없으므로 부동산매매계약이 해제된 쟁점매매사례가액을 시가로 인정하여야 한다.

(2) 처분청이 기준시가를 기준으로 결정한 이 건 증여재산가액은 증여세 신고일(2020.2.5.) 직후 같은 단지 내 유사매매사례가액(2020.2.11.OOO백만원)과 차이가 큰 반면, 쟁점매매사례가액과 유사한 수준이므로 쟁점매매사례가액은 증여일 당시 쟁점증여재산의 시세를 온전히 반영한 시가에 해당한다고 볼 수 있다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점매매사례가액과 관련하여 유사부동산의 등기부등본상 실제 거래내역이 나타나지 않고, 그와 관련된 매매계약내용, 대금수수 등 구체적 사실관계가 확인되지 아니하므로, 쟁점매매사례가액을 증여일 당시의 시가로 볼 수 없다.

(2) 청구인은 쟁점매매사례가액을 시가로 인정할 수 없다면 이 건 증여세 신고일 이후 매매사례가액을 시가로 인정하여야 한다고 주장하나,「상속세 및 증여세법」제49조제1항 단서에 따라 증여세 과세표준 신고기한부터 6개월까지의 기간 중 매매 등의 가액이 있는 경우 납세의무자 등의 신청을 통해 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있음에도 이를 신청을 한 사실이 없는바, 신고일 이후 매매사례가액을 시가로 인정할 수 없고, 평가기간 내 적정하게 거래된 매매사례가액 등이 확인되지 않아 쟁점증여재산에 대하여 기준시가로 증여재산가액을 평가한 처분청의 결정은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

증여일 이후 계약이 취소된 매매사례가액을 시가로 인정해달라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인에 대한 증여세 결정통지서, 유사부동산의 등기부등본, 쟁점증여재산의 개별주택가격 공시자료 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다.(가) 청구인은 2019.11.11. OOO으로부터 쟁점증여재산을 증여받고, 쟁점증여재산의 가액을 쟁점매매사례가액으로 하고 배우자 공제 OOO원을 적용하여 2020.2.5. 처분청에 2019.11.11. 증여분 증여세 총결정세액을 OOO원으로 신고하였다.(나) 처분청은 유사부동산의 등기부등본 및 국토교통부 실거래가공개시스템상 쟁점매매사례가액과 관련된 매매내역이 확인되지 않으므로 쟁점매매사례가액을 「상속세 및 증여세법」상 시가에 해당하지 않는다고 보아, 쟁점증여재산의 기준시가를 기준으로 쟁점증여재산의 증여재산가액을 OOO원으로 각 결정하고 2020.6.24. 청구인에게 증여세 결정통지서를 발송하였다.

(2) 유사부동산 관할 행정관청(OOO구청장)에 제출된 유사부동산의 부동산매매계약신고서 및 계약해제 확인서 등에 따르면 2019.10.14. 매도인(OOO) 간의 유사부동산에 대한 부동산매매계약이 체결되었다가, 2020.4.21. 주택임대사업자 양도 불가를 사유로 위 부동산매매계약이 해제된 사실이 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 유사부동산의 매매 사실이 확인되지 않으므로 쟁점매매사례가액이 시가에 해당한다고 보기 어렵다는 의견이나, 매매사례가액은 실제 객관적인 매매사실과 함께 통상적이고 적정한 거래가액이 인정되는 사례를 말하는 것이므로, 사후에 계약이 해제되었다고 하더라도 시가로 볼 수 있는 것인바(대법원 2012.7.12. 선고 2010두27936 판결 참조), 유사부동산의 부동산매매계약 및 계약해제 신고내역에 의하면, 위 부동산매매계약이 2019.10.14. 체결되었다가 2020.4.21. 해제된 사실이 확인되고, 쟁점증여재산에 대한 증여세 신고 이후 위 부동산매매계약이 해제되었긴 하나, 쟁점매매사례가액을 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어진 가액이 아니라고 볼 사정이 없는 이상 이는 원칙적으로「상속세 및 증여세법」상 시가에 해당한다고 할 것이나, 다만 거래당사자 및 계약해제 관련 사유 등과 같이 이와 관련된 세부사항들에 대하여 처분청이 미처 확인하지 못한 것으로 보이므로, 처분청은 유사부동산의 부동산매매계약과 관련된 세부사항 및 그 거래금액 등을 재조사한 후 그 결과에 따라 시가를 산정하여 이 건 증여세 과세표준을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.