쟁점건물*을 공동주택(다세대주택)으로 보아 1세대1주택 비과세를 배제하고 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

청구인은 4층과 5층이 증축된 쟁점건물 전체(5개층)를 임대하여 21세대 입주자가 쟁점건물을 주택으로 사용하고 있는 것으로 나타나므로 결국 쟁점건물은 상가나 단독주택(다가구주택)이 아닌 공동주택(다세대주택)으로 볼 수 있음이 상당하다 할 것이어서 처분청이 조정대상지역에 있는 쟁점건물에 대하여 1세대 1주택 비과세(고가주택)를 배제하고 중과세율을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2010.3.9. OOO 대 166㎡(이하 “이 건 토지”라 한다) 지상에 연면적 360.73㎡의 근린생활시설(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하고 임대하다가 2021.12.27. AAA에게 일괄양도한 후 쟁점건물을 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세(고가주택)를 적용하여 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 쟁점건물이 「소득세법 시행령」 제155조 제15항에서 규정한 단독주택의 요건을 충족하지 못하였다고 보아 양도소득세 비과세 적용을 배제하고 조정대상지역에서의 중과세율[ 「소득세법」 제55조 제1항에 따른 세율(이하 “기본세율”이라 한다)에 100분의 30을 더한 세율]을 적용하여 2022.12.7. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.2.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 양도당시 청구인 1명이 단독 소유하고 있던 쟁점건물에는 임차인 14명이 주민등록을 하여 거주하고 있었고 각 호실의 면적이 12.6㎡～18.34㎡로 협소하며 주방시설도 없이 각 호실별로 거의 한명씩 거주하고 있으므로 쟁점건물을 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다. 설령 쟁점건물의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하더라도 「주택법」이나 「건축법」상 쟁점건물을 주택으로 볼 근거가 없고 청구인은 부동산매매업 등록 후 쟁점건물을 신축하여 최초로 판매한 것이므로 쟁점건물을 상가로 보아야 하고 그렇다면 쟁점건물의 양도에 대하여 다주택자 중과세율이 아닌 상가에 대한 기본세율을 적용하여야 한다. 따라서 처분청이 쟁점건물의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

(2) 쟁점건물 취득 당시 시행 중인 「소득세법」(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정된 것) 부칙 제14조 제1항(이하 “쟁점부칙”이라 한다)에서 2009.3.16.부터 2010.12.31.까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 다주택이라 하더라도 중과세를 적용하지 않고 기본세율을 적용한다고 규정하고 있으므로 동 기간 중인 2010.3.9. 취득한 쟁점건물의 양도에 대하여 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 양도 당시 비록 쟁점건물의 공부상 용도는 상가이나 실제 임차인들이 주택으로 사용하고 있으므로 실질에 따라 주택으로 보아야 하며 주택으로 사용하고 있는 이상 아래 ＜표1＞과 같이 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 따른 단독주택(다가구주택)의 요건 중 항목 1.3을 충족하지 못하였으므로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 없고 1세대 3주택 이상의 양도에 해당하므로 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다. ＜표1＞ 쟁점건물에 대한 단독주택(다가구주택) 요건 검토 내용

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(2) 쟁점부칙은 2012.12.31. 일몰되었고, 2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되어 2018.4.1.부터 시행된 「소득세법」 제104조 제7항 제3호는 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우 중과세율을 적용하도록 규정하고 있으므로 청구인은 1세대 3주택 이상자로서 조정대상지역에 소재한 쟁점건물을 양도한 경우이므로 중과세율 적용대상이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점건물을 공동주택(다세대주택)으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하고 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

② 2010.3.9. 취득하고 2021.12.27. 양도한 쟁점건물에 대하여 쟁점부칙에 따라 중과세율을 배제하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 제104조(양도소득세의 세율)

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

(2) 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)

⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

(3) 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택(괄호 생략) 가. 단독주택 다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개층 이하일 것. 다만 1층의 바닥면적의 2분의1 이상을 필로피 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다)이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택(괄호 및 단서 생략) 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점건물의 일반건축물대장 변동내용 및 원인란에는 “OOO호에 의거 위반건축물 표기[내역 : 사무실(2층) 6㎡ 판넬/샤시/유리, 사무실(4층) 29㎡ 판넬/샤시/유리, 사무실(5층) 21㎡ 판넬/샤시/유리]”로 기재되어 있다. (나) 청구인이 2021.12.14. 양수인 AAA와 작성한 쟁점건물 매매계약서 별지 특약사항 기재내용은 아래와 같다.

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ㅇ (다) 처분청이 2022.10.24. 쟁점건물을 현장확인한 바에 의하면 쟁점건물 4ㆍ5층을 목조로 불법 증축하여 아래 ＜표2＞와 같이 총 21세대가 거주하고 있는 것으로 조사(호수 및 계량기 확인)되었다. ＜표2＞ 쟁점건물 거주 세대주 현황

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ㅇ (라) 기획재정부장관은 2017.8.3. 「소득세법」 제104조의2 및 같은 법 시행령 제168조의3에 따라 부동산에 대한 지정지역을 다음과 같이 지정ㆍ공고하였다.

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ㅇ (마) 2009.3.16.부터 2012.12.31.까지 취득한 주택을 양도시기와 관계없이 2년 이상 보유한 경우 1세대 3주택자에 해당하여도 기본세율을 적용하도록 개정된 쟁점부칙은 2012.12.31. 일몰되었다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물을 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 하고 설령 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 없더라도 쟁점건물을 상가로 보아 다주택자 중과세율이 아닌 상가에 대한 기본세율을 적용하여야 한다고 주장하나, 「소득세법」 제88조 제7호는 허가여부나 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 정의하고 있고, 「건축법 시행령」 별표1은 주택으로 사용되는 1개 동 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하인 것 중 층수가 4개 층 이하인 주택은 공동주택인 다세대주택으로, 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있는 것으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것은 단독주택인 다가구주택으로 별도 구분하여 규정하고 있는바, 청구인은 4층과 5층이 증축된 쟁점건물 전체(5개층)를 임대하여 21세대 입주자가 쟁점건물을 주택으로 사용하고 있는 것으로 나타나므로 결국 쟁점건물은 상가나 단독주택(다가구주택)이 아닌 공동주택(다세대주택)으로 볼 수 있음이 상당하다 할 것이어서 처분청이 조정대상지역에 있는 쟁점건물에 대하여 1세대 1주택 비과세(고가주택)를 배제하고 중과세율을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물을 2010.3.9. 취득(신축)하였으므로 쟁점건물은 쟁점부칙의 적용대상이라고 주장하나 2009.3.16.부터 2012.12.31.까지 취득한 주택을 양도시기와 관계없이 2년 이상 보유한 경우 1세대 3주택자에 해당하여도 기본세율을 적용하도록 개정된 쟁점부칙은 2012.12.31. 일몰되었으므로 2010.3.9. 취득하여 2021.12.27. 양도된 쟁점건물에 대하여 쟁점부칙을 적용하기는 어려운 것으로 판단된다(조심 2018서4447, 2018.12.19. 외 다수, 같은 뜻임).

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.