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상가를 주택으로 개조해 분양하면 어떤 업종과 세율이 적용되는가?

국세청 공식 회신문서번호 소득세과-1007회신일 세목 소득세회신 후 개정
1. 질문상가를 주택으로 개조해 분양하면 어떤 업종과 세율이 적용되는가?2. 공식 회신국세청 · 2011.11.303. 다툰 결과0건 직접 · 164건 조문 연결4. 현행 조문6개 근거 링크
한 줄 답 · 국세청 회신

해당 소득은 부동산매매업 소득이며 보유기간 1년 미만 토지 등의 세율은 「소득세법」제104조에 따른다.

매입한 상가를 용도변경 후 주택으로 개조해 분양하는 사업의 업종과 세율을 묻는다. 해당 소득은 부동산매매업 소득이며 보유기간 1년 미만 토지 등의 세율은 「소득세법」제104조에 따른다. 중과완화 일몰 연장과 2010년 이후 주택 관련 조문 호번 변경을 반영해 적용한다.

근거 조문 소득세법 제104조 소득세법 제19조제1항제12호 소득세법 제104의3조 소득세법 제64조제1항제2호

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 소득세법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 8곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 8 · 문구 동일 1
  1. 문구 변경회신 당시 시행본 2011.10.26 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 제104조: 회신 당시 28개 문장·단위에서 현재 40개로 바뀌었다(수정 21개 · 신설 12개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  2. 문구 변경회신 당시 시행본 2011.10.26 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 제104조 제1항 제2호: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 40

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  3. 문구 변경회신 당시 시행본 2011.10.26 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 제104조 제1항 제4호: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득 과세표준의 100분의 60

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    4. 삭제<2020.8.18>

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  4. 문구 변경회신 당시 시행본 2011.10.26 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 제19조 제1항 제12호: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  5. 문구 변경회신 당시 시행본 2011.10.26 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 제104의3조: 회신 당시 21개 문장·단위에서 현재 21개로 바뀌었다(수정 5개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    ① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    ① 제104조제1항제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  6. 문구 변경회신 당시 시행본 2011.10.26 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 제104조 제1항 제3호: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 50

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  7. 문구 변경회신 당시 시행본 2011.10.26 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 제104의2조 제2항: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    ② 제96조제2항제7호 및 제104조제4항제1호부터 제3호까지의 규정에서 "지정지역에 있는 부동산"이란 제1항에 따른 지정지역에 있는 부동산 중 대통령령으로 정하는 부동산을 말한다.

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    ② 제104조제4항제3호에서 "지정지역에 있는 부동산"이란 제1항에 따른 지정지역에 있는 부동산 중 대통령령으로 정하는 부동산을 말한다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  8. 문구 변경회신 당시 시행본 2011.10.26 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 제55조 제1항: 회신 당시 3개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개 · 삭제 2개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    ① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "종합소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    ①거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "종합소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. <img src="http://www.law.go.kr/flDownload.do?flSeq=123278409" alt="img123278409" > ┌────────┬──────────────────────────┐ │종합소득 │세 율 │ │과세표준 │ │ ├────────┼──────────────────────────┤ │1,400만원 이하 │과세표준의 6퍼센트 │ ├────────┼──────────────────────────┤ │1,400만원 초과 │84만원 + (1,400만원을 초과하는 금액의 15퍼센트) │ │5,000만원 이하 │ │ ├────────┼─────────…

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  9. 문구 동일회신 당시 시행본 2011.10.26 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 제64조 제1항 제2호: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

매입한 상가를 용도변경 승인 후 주택으로 개조하여 분양하는 사업이다. 참조사례에는 근린생활시설과 주택이 함께 있는 건물을 상속받아 전체를 다세대주택으로 증·개축해 판매한 경우가 제시되었다.

질의요지

매입한 상가를 용도변경 승인 후 주택으로 개조하여 분양하는 사업은 부동산 매매업에 해당하는 것이며, 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 규정에 따른 세액을 계산함에 있어 보유기간이 1년 미만인 토지 등 매매차익에 대하여 적용하는 세율은「소득세법」제104조에 따르는 것임.

본문(원문)

귀 질의의 경우 기존 해석사례(서면1팀-189, 2008.02.05 ; 소득세과-1821, 2009.11.26 )를 참조하시기 바랍니다. 기존 해석사례를 참조함에 있어, 양도소득세의 중과완화 규정은 '12년말까지 일몰연장 되었으며,“「소득세법」제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 6에 해당하는 주택”은 2009.12.31. 법률 제9897호로 호번 개정되었으므로 2010.1.1. 이후부터“「소득세법」제104조 제1항 제4호부터 제7호에 해당하는 주택”으로 변경하여 적용하시기 바랍니다.

○ 서면1팀-189, 2008.02.05

근린생활시설과 주택이 함께 있는 건물을 상속받아 그 건물 전체를 다세대주택으로 증·개축하여 판매함으로써 발생하는 소득은 「소득세법」제19조 제1항 제12호의 규정에 따른 부동산매매업에서 발생하는 소득에 해당하는 것임.

○ 소득세과-1821, 2009.11.26

부동산매매업자가 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택 등(「소득세법」제104조 제1항 제2호의3부터 제2호의6에 해당하는 주택)과 같은 법 제104조의 3에 따른 비사업용 토지 및 미등기자산을 양도하여 같은 법 제64조 제1항 제2호에 따른 세액의 합계액을 계산함에 있어 같은 호 가목에 적용하는 세율은 붙임과 같습니다.

※ 자산·보유기간별 세율

자산구분양도시기보유기간별 세율1년 미만2년 미만2년 이상1세대 2주택주1’09.01.01.~’10.12.31.50%40%누진세율주61세대 3주택주2’09.01.01.~’09.03.15.50%45%’09.03.16.~’10.12.31.50%40%주5누진세율주7비사업용 토지주3’09.01.01.~’09.03.15.60%’09.03.16.~’10.12.31.50%40%주5누진세율주7미등기자산주4’09.01.01.~’10.12.31.70%

1세대 2주택주1 : 「소득세법」제104조제1항제2호의 5 및 제2호의 6에 해당하는 주택

1세대 3주택주2 : 「소득세법」제104조제1항제2호의 3 및 제2호의 4에 해당하는 주택

비사업용 토지주3 : 「소득세법」제104조제1항제2호의 7에 해당하는 토지

미등기자산주4 : 「소득세법」제104조제1항제3호에 해당하는 자산

40%주5 : 부동산소재지가 「소득세법」제104조의 2 제2항에 따른 지정지역 안에 있는 경우 ‘누진세율주6+10%’와 40%의 세율 중 세액이 높은 것을 적용

누진세율주6 : 「소득세법」제55조제1항에 따른 세율

누진세율주7 : 부동산소재지가 「소득세법」제104조의 2 제2항에 따른 지정지역 안에 있는 경우 ‘누진세율주6+10%’의 세율을 적용

정제 정리

질의

매입한 상가를 용도변경 승인 후 주택으로 개조하여 분양하는 경우의 업종 구분과 부동산매매업자 세액계산 특례의 세율.

회답

기존 해석사례(서면1팀-189, 2008.02.05 ; 소득세과-1821, 2009.11.26)를 참조하시기 바랍니다. 기존 해석사례를 참조함에 있어, 양도소득세의 중과완화 규정은 '12년말까지 일몰연장 되었으며, “「소득세법」제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 6에 해당하는 주택”은 2009.12.31. 법률 제9897호로 호번 개정되었으므로 2010.1.1. 이후부터 “「소득세법」제104조 제1항 제4호부터 제7호에 해당하는 주택”으로 변경하여 적용하시기 바랍니다.

1. 서면1팀-189, 2008.02.05

근린생활시설과 주택이 함께 있는 건물을 상속받아 그 건물 전체를 다세대주택으로 증·개축하여 판매함으로써 발생하는 소득은 「소득세법」제19조 제1항 제12호의 규정에 따른 부동산매매업에서 발생하는 소득에 해당하는 것임.

2. 소득세과-1821, 2009.11.26

부동산매매업자가 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택 등과 비사업용 토지 및 미등기자산을 양도하여 「소득세법」제64조 제1항 제2호에 따른 세액의 합계액을 계산함에 있어 같은 호 가목에 적용하는 세율은 자산·보유기간별 세율에 따름.

· 1세대 2주택, ’09.01.01.~’10.12.31.: 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 누진세율

· 1세대 3주택, ’09.01.01.~’09.03.15.: 1년 미만 50%, 2년 미만 45%

· 1세대 3주택, ’09.03.16.~’10.12.31.: 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 누진세율

· 비사업용 토지, ’09.01.01.~’09.03.15.: 1년 미만 60%

· 비사업용 토지, ’09.03.16.~’10.12.31.: 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 누진세율

· 미등기자산, ’09.01.01.~’10.12.31.: 70%

40%: 부동산소재지가 「소득세법」제104조의 2 제2항에 따른 지정지역 안에 있는 경우 ‘누진세율+10%’와 40%의 세율 중 세액이 높은 것을 적용.

누진세율: 「소득세법」제55조제1항에 따른 세율. 부동산소재지가 지정지역 안에 있는 경우 ‘누진세율+10%’의 세율을 적용.

같은 법령·조문을 다룬 심판결정

공통 조문을 다뤘다는 구조 연결이다. 동일 질문·동일 사실관계·동일 결론을 뜻하지 않는다. 전체 164건 중 최신 12건을 표시한다.

관련 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 소득세과-1007 (<time datetime="2011-11-30">2011.11.30</time> 회신), "상가를 주택으로 개조해 분양하면 어떤 업종과 세율이 적용되는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000146850/

출처·편집 정보

원문
국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000146850)
원 제목
매입한 상가를 용도변경 승인 후 주택으로 개조하여 분양하는 경우 업종구분 등
공개 등급
공개 후보 · 검색 색인 대상
편집
질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신
2026-09-10
원문 출처: 국가법령정보센터(법제처)·국세청·조세심판원. 법령해석 요약은 원문에서 선별한 문장이고, 심판결정은 공식 주문·재결요지·이유를 그대로 싣는다. 현행성 표시는 인용 법령의 개정·폐지 여부를 법령 DB와 대조한 결과다. 편집 가공물은 법적 효력이 없다. · 전문가 연결 문의 · llms.txt · RSS · sitemap
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