보유하고 있는 1호의 임대주택 기준시가가 1억원 이하라는 이유로 일반주택 양도시 1세대 2주택 중과에서 제외할 수 있는지 여부(기각)

주택 양도당시 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하지 아니하였던 것으로 나타나므로 임대주택은 주택수 계산시 소유 주택수에 포함하여야 함

1. 처분개요

가. 청구인은 1993.2.11. 취득한 서울특별시 OOO OOO OOOOOO O OOO OO OOOO OO OOOO(총 면적 115.6㎡로서 이하 “쟁점주택”이라 한다)의 2분의 1지분을 2008.7.25. 당초 청구인과 함께 나머지 2분의 1지분을 취득하였던 배우자 OOO에게 양도(경락)하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 한편, 청구인은 신축주택인 서울특별시 OOO OOOO OOOOOO O OOO OO OOOOO OOOO(전용면적 34.64㎡로서 이하 “임대주택①”이라 한다)와 같은 OO OOOO(전용면적 38.02㎡로서 이하 “임대주택②”라 한다)를 2003.4.15., 2003.6.21. 각각 취득하여 임대하던 중 쟁점주택 2분의 1지분 양도 전인 2007.4.16. 임대주택①을 양도하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 쟁점주택 양도당시 청구인을 1세대 2주택자로 보아 중과세율(50%)을 적용하고, 장기보유특별공제의 적용을 배제하여 2009.12.14. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 73,978,020원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 임대주택①, ②는 임대주택이어서 「조세특례제한법」제97조 제2항에 의하여 1세대 1주택 판정시 주택으로 보지 아니하고, 관련 질의 회신(재재산 46014-20)에서도 임대주택 임대기간 중 기존 소유주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용받은 후 임대주택을 「조세특례제한법」상 감면요건을 충족하지 아니하고 양도한 경우에도 기존 소유주택은 1세대 1주택 비과세에 해당한다고 보고 있으므로 처분청에서 임대주택①을 5년 이상 임대하지 아니하였다는 이유만으로 1세대 2주택자로 보아 과세한 처분은 부당하다.

(2) 쟁점주택은 2008.7.25. 배우자가 경락받은 주택인 바, 관련 선결정례(조심 2008서3843, 2007서4574)에서 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 대지와 건물을 동일한 세대 구성원이 각각 소유하고 있는 경우에도 이를 1세대 1주택으로 보고, 1세대 1주택 비과세요건은 소유자별로 판단하는 것이 아니라 세대별로 판단하여야 한다고 보고 있어 이 건 경락으로 인한 부부간 소유권 이전등기는 양도로 보기 어려우므로 과세처분은 부당하다.

(3) 설령, 쟁점주택이 1세대 2주택으로 과세된다 하더라도 쟁점주택 양도당시 가격이 1억원 미만인 임대주택②만을 소유하였으므로 「소득세법 시행령」제167조의5 제1항 제8호 및 같은 법 시행규칙 제82조 제2항의 규정에 의거 중과대상에서 제외하여 장기보유특별 공제를 적용하고 일반세율을 적용하여야 함에도 중과하였으므로 부당 하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인의 경우 적용되는 「조세특례제한법」제97조의2 제1항 및 같은 법 시행령 제97조의2 제1항은 1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호이상의 임대주택을 5년 이상 임대할 것을 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 요건으로 규정하고 있고, 쟁점주택 양도 전에 5년 이상 임대하지 아니한 임대주택①을 처분하여 청구인은 쟁점주택 양도당시 위 임대주택의 수량(2호) 및 임대기간(5년) 모두를 충족하지 아니하고 있으므로 임대주택②를 주택 수에 포함하여 1세대 2주택자로 보아야 한다.

(2) 배우자간에 이루어진 소유권이전과 관련하여 청구인이 제시한 선결정례는 1세대 1주택 비과세요건 중 보유 기간 통산 및 1주택에 대한 판단을 내용으로 하고 있어 양도 자체에 대한 것이 아니고, 「소득세법」제88조 상 양도의 정의에 비추어볼 때, 쟁점주택의 소유권 이전이 동 규정에 반하는 것이라고 볼만한 근거를 찾을 수 없으므로 이를 양도로 본 처분은 정당하다.

(3) 「소득세법 시행령」제167조의5 제1항 제9호는 같은 항 제1호 내지 제6호에 해당되는 주택을 제외 하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택에 대하여 중과를 제외하도록 규정하고 있는 바, 동 시행령 제1항 제8호의 기획재정부령이 정하는 주택인 소형 주택은 이에 해당하지 않으므로 쟁점주택 양도 시에 청구인은 1세대 2주택자에 해당하므로 이 건 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 이 건 임대주택을 주택 수에서 제외하여 쟁점주택 양도당시 청구인을 1세대 1주택자로 볼 수 있는지 여부 ②이 건 지분양도가 동일세대원(부부) 간의 소유권 이전에 불과하므로 양도소득세를 과세할 수 없다는 청구주장의 당부

③ 보유하고 있는 1호의 임대주택 기준시가가 1억원 이하라는 이유로 일반주택 양도시 1세대 2주택 중과에서 제외할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세 감면】

② 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. 제97조의2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 감면한다.

2. 다음 각 목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다.

(2) 조세특례제한법 시행령 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】

① 법 제97조의2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자 를 말한다.

(3) 소득세법 제88조 【양도의 정의】제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액에서 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제95조【양도소득금액】

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제2호의3부터 제2호의8까지와 같은 항 제3호에 따른 세율을 적용받는 자산은 제외한다)으로 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 해당 자산의 양도차익에 다음 표1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (단서 이하 생략) 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의

5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 양도소득과세표준의 100분의 50

(3) 소득세법 시행령 제167조의5 【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의5에서 “대통령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 제167조의3 제1항 제1호에 해당하는 주택

8. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 주택

9. 1세대가 제1호 내지 제6호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택

(4) 소득세법 시행규칙 제82조 【소형주택 등의 범위】

② 영 제167조의5 제1항 제8호 및 제167조의6 제3항 제8호에서 “기획재정부령이 정하는 주택”이라 함은 주택의 양도당시 법 제99조의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택을 말한다. 다만,「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(생략)으로 지정·고시된 지역에 소재하는 주택(생략)을 제외한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택 및 임대주택①, ②, 등기부등본, 관련한 임대사업자등록증, 기준시가 조회자료 등의 심리자료에 의하면, (가) 청구인은 배우자 OOO과 함께 1993.2.11. 쟁점주택의 각 1/2지분을 취득한 후, 「조세특례제한법」제97조 제1항 제2호에서 규정하는 기간(1999.8.20～2001.12.31.) 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 임대주택①, ②를 취득하여 2003.3.27.에 대한 임대사업등록을 하였으나 5년 이상의 임대기간을 채우지 못한 상태에서 임대주택①을 양도하였고, 그 이후인 2008.7.25. 쟁점주택 청구인 지분이 OOO에게 강제경매에 따라 양도되었다. OOOOOOOOO OOOO O OOOOO, O OOOOOOO (나) 한편, 쟁점주택 양도당시(2008.7.25.)에 청구인이 소유하고 있던 임대주택②의 기준시가는 97백만원이므로 「소득세법 시행규칙」제82조 제2항의 규정에 의한 소형주택이다.

(2) 쟁점주택 2분의1 지분의 양도에 대하여 처분청은 청구인이 임대주택②도 보유하고 있었으므로 1세대 2주택자로 보아 이 건 과세처분을 하였다.

(3) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 「조세특례제한법」제97조 제2항 및 같은 법 제97조의2 제2항의 규정에 따라 임대주택②와 같은 신축임대주택은 청구인의 소유주택으로 보지 아니하여야 한다고 주장한다. (나) 살피건대, 위 조항이 적용되는 거주자는 「조세특례제한법 시행령」제97조의2 제1항에 의하여, 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자이므로, 이미 위 (1)-(가)에서 살펴본 바와 같이 쟁점주택 양도당시 청구인이 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하지 아니하였던 것으로 나타나므로 임대주택②는 청구인의 주택수 계산시 소유 주택수에 포함하여야 할 것이다. 따라서, 임대주택①, ②가 주택수 계산에서 제외되는 임대주택임을 이유로 이 건 양도소득세를 취소하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(4) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점주택의 2분의 1지분을 동일세대원인 배우자에게 양도하였으므로 이를 양도로 볼 수 없다고 주장한다. (나) 살피건대, 「소득세법」상 양도는 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하므로 자산이 유상으로 이전되는 이상 양도로 보아야 할 것인 바, 쟁점주택 2분의 1지분이 배우자에게 유상으로 이전된 이상 이를 양도가 아닌 것으로 볼 수는 없을 것이다. 다만, 주택지분의 양도가 동일 세대를 구성하는 부부간에 발생하고 이 세대가 1세대 1주택의 요건을 충족한 경우 양도소득세 비과세가 될 것이나(청구인이 제시하는 우리 원의 선결정례는 이에 대한 것이다), 청구인은 이와 달리 1세대 2주택자로서 비과세요건을 충족하고 있지 아니하고 있다. 따라서, 쟁점주택의 양도가 동일세대원간의 소유지분의 이전에 불과하므로 양도소득세를 과세할 수 없다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(5) 쟁점③에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점주택 양도일 현재 소유하고 있던 임대주택②의 기준시가가 1억원 이하이므로 이를 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택의 주택수 계산시 제외하여야 한다고 주장한다. (나) 살피건대, 쟁점주택 양도당시의 「소득세법 시행령」제167조의5 제1항에서 제1호의 주택 즉, 수도권 및 광역시 이외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택을 50%의 양도소득세 중과세율 등이 적용되는 1세대 2주택의 보유주택수 계산에서 제외하고, 같은 항 제8호에서 1세대 2주택에 해당하는 경우에도 양도당시 기준시가가 1억원 이하인 소액주택을 중과세율 등의 적용대상에서 제외하도록 하였으나, 임대주택②는 수도권에 소재하여 위 제1호의 주택에 해당하지 아니하고, 쟁점주택은 양도당시의 기준시가가 3억4,400만원으로 1억원을 초과하여 위 제8호의 주택에 해당하지 아니한다. 따라서, 처분청이 쟁점주택의 양도소득에 대하여는 50%의 중과세율을 적용하고, 장기보유특별공제의 적용을 배제하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법 」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.