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두 신축주택 특례를 함께 적용할 수 있나?

국세청 공식 회신문서번호 사전-2017-법령해석재산-0643회신일 2017.12.28세목 조세특례회신 후 개정
1. 질문두 신축주택 특례를 함께 적용할 수 있나?2. 공식 회신국세청 · 2017.12.283. 다툰 결과0건 직접 · 236건 조문 연결4. 현행 조문9개 근거 링크
한 줄 답 · 국세청 회신 2017.12.28

두 특례가 모두 적용될 수 있으면 거주자가 선택한 하나만 적용하며, 각 특례에는 감면한도를 적용하지 않는다.

신축임대주택 감면과 신축주택 취득자 과세특례의 적용 및 중복 적용 여부 등을 물었다. 두 특례가 모두 적용될 수 있으면 거주자가 선택한 하나만 적용하며, 각 특례에는 감면한도를 적용하지 않는다. 정해진 기간 신축해 5년 이상 임대한 국민주택과 일정 요건의 자가신축 서울 주택에는 각각 특례가 적용된다.

근거 조문 조세특례제한법 시행령 제97의2조제1항 조세특례제한법 제97의2조 조세특례제한법 제99의3조 조세특례제한법 제127조제7항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 소득세법 시행령(2026.07.01 시행), 소득세법(2026.07.01 시행), 조세특례제한법 시행령(2026.07.01 시행), 조세특례제한법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 5곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 5 · 문구 동일 4
  1. 문구 변경회신 당시 시행본 2017.09.12 → 현재 시행본 2026.07.01

    조세특례제한법 제133조: 회신 당시 8개 문장·단위에서 현재 12개로 바뀌었다(수정 6개 · 신설 4개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  2. 문구 변경회신 당시 시행본 2017.07.01 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 제89조 제1항 제3호: 회신 당시 3개 문장·단위에서 현재 3개로 바뀌었다(수정 1개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  3. 문구 변경회신 당시 시행본 2017.11.21 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 시행령 제156조: 회신 당시 4개 문장·단위에서 현재 4개로 바뀌었다(수정 3개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    ①법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    ① 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분을 적용할 때 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우로서 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택으로 본다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  4. 문구 변경회신 당시 시행본 2017.07.01 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 제95조 제3항: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    ③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    ③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  5. 문구 변경회신 당시 시행본 2017.11.21 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 시행령 제160조: 회신 당시 5개 문장·단위에서 현재 5개로 바뀌었다(수정 3개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    ①법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    ①법 제95조제3항에 따른 고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 12억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  6. 문구 동일회신 당시 시행본 2017.07.26 → 현재 시행본 2026.07.01

    조세특례제한법 시행령 제97의2조 제1항: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  7. 문구 동일회신 당시 시행본 2017.09.12 → 현재 시행본 2026.07.01

    조세특례제한법 제97의2조: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  8. 문구 동일회신 당시 시행본 2017.09.12 → 현재 시행본 2026.07.01

    조세특례제한법 제99의3조: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  9. 문구 동일회신 당시 시행본 2017.09.12 → 현재 시행본 2026.07.01

    조세특례제한법 제127조 제7항: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

거주자가 2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일까지 서울특별시 소재 주택을 자기가 신축한 경우가 포함된다. 해당 주택은 전용면적 165제곱미터 이하이고 2003년 1월 1일 이후 양도하는 상황이다.

질의요지

1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지 신축한 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 조특법 §97의2 적용 가능

회답

법령해석과-3750

본문(원문)

(질의1)「조세특례제한법 시행령」제97조의2제1항에 따른 거주자가1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간중에 신축된 같은 항 각 호에 따른 국민주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는「조세특례제한법」제97조의2에 따라 양도소득세를 감면하는 것입니다.

(질의3,4) 거주자가 양도하는 주택이「조세특례제한법」제97조의2에 따른 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면 특례와 같은 법 제99조의3에 따른 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 모두 적용받을 수 있는 경우 같은 법 제127조제7항에 따라 거주자가 선택하는 하나의 감면규정만을 적용받을 수 있는 것이며, 이 경우 같은 법 제97조의2 및 제99조의3은 같은 법 제133조에 따른 감면한도를 적용받지 않는 것입니다.

(질의2,5) 거주자가 2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일까지의 기간 중에 자기가 신축하여 사용승인 또는 사용검사를 받은 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함) 165제곱미터 이하의 서울특별시 소재 주택을 2003년 1월 1일 이후 양도하는 경우에는 양도 당시 실지거래가액이 6억원을 초과하여도「조세특례제한법」제99조의3에 따른 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 대상에 해당하는 것입니다.

또한,「조세특례제한법」제97조의2에 따른 신축임대주택과 같은 법 제99조의3에 따른 신축주택을 보유하는 거주자가 같은 법 제99조의3에 따른 신축주택을 양도하는 경우로서 해당 신축주택이「소득세법」제89조제1항제3호 및「소득세법 시행령」제156조에 따른 1세대1주택이면서 고가주택에 해당하는 경우에는「소득세법」제95조제3항 및「소득세법 시행령」제160조에 따라 과세대상 양도소득금액을 산정한 후「조세특례제한법」제99조의3에 따른 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용하는 것입니다.

정제 정리

질의

1. 일정 기간 신축한 국민주택을 5년 이상 임대한 후 양도할 때 신축임대주택 감면을 적용할 수 있는지 여부.

2. 신축임대주택 감면과 신축주택 취득자 과세특례를 함께 적용할 수 있는지 및 감면한도 적용 여부.

3. 자기가 신축한 서울 소재 주택과 고가주택에 대한 신축주택 과세특례 적용 방법.

회답

1. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지 신축된 국민주택을 5년 이상 임대한 후 양도하면 신축임대주택 양도소득세 감면을 적용합니다.

2. 신축임대주택 감면과 신축주택 취득자 과세특례를 모두 적용받을 수 있으면 거주자가 선택하는 하나의 감면규정만 적용합니다. 두 규정에는 감면한도를 적용하지 않습니다.

3. 2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일까지 자기가 신축하여 사용승인 또는 사용검사를 받은 전용면적 165제곱미터 이하의 서울특별시 소재 주택을 2003년 1월 1일 이후 양도하면, 양도 당시 실지거래가액이 6억원을 초과해도 신축주택 취득자 과세특례 대상입니다.

신축주택이 1세대1주택이면서 고가주택이면 과세대상 양도소득금액을 산정한 후 신축주택 취득자 과세특례를 적용합니다.

같은 법령·조문을 다룬 심판결정

공통 조문을 다뤘다는 구조 연결이다. 동일 질문·동일 사실관계·동일 결론을 뜻하지 않는다. 전체 236건 중 최신 12건을 표시한다.

관련 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 사전-2017-법령해석재산-0643 (2017.12.28 회신), "두 신축주택 특례를 함께 적용할 수 있나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000324967/

출처·편집 정보

원문
국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000324967)
원 제목
신축임대주택의「조세특례제한법」제97조의2 및 제99조의3 적용 가능 여부 등
공개 등급
공개 후보 · 검색 색인 대상
편집
질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신
2026-09-10
원문 출처: 국가법령정보센터(법제처)·국세청·조세심판원. 법령해석 요약은 원문에서 선별한 문장이고, 심판결정은 공식 주문·재결요지·이유를 그대로 싣는다. 현행성 표시는 인용 법령의 개정·폐지 여부를 법령 DB와 대조한 결과다. 편집 가공물은 법적 효력이 없다. · 전문가 연결 문의 · llms.txt · RSS · sitemap
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