쟁점토지 취득가액을 자산시가로 보아 쟁점토지의 임대료를 산정하여 부가가치세를 부과한 처분의 당부

쟁점토지의 경우 청구인이 특수관계인이 아닌 제3자로부터 취득한 것으로, 그 취득가액이 정상적인 거래에서 적용되지 아니할만한 가격이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 쟁점토지 취득가액을 그 자산시가로 하여 쟁점토지의 임대용역에 대한 공급가액 및 부가가치세를 산정.부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.1.1.부터 OOO라는 상호로 부동산임대업을 영위한 자로, 2016.12.30. OOO 토지 합계 1,187.6㎡(이하 이를 모두 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후, 2017.4.1.부터 2019.5.17.까지 특수관계법인인 AAA 주식회사(이하 “쟁점법인”이라 한다)에 임대하였고, 2017년 제1기부터 2019년 제1기까지의 쟁점토지 임대수입(이하 “쟁점임대료”라 한다)에 대한 부가가치세를 신고.납부하였다.

나. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2021.4.27.부터 2021.5.27.까지 청구인에 대한 개인통합 세무조사를 실시하였고, 그 결과에 따라 처분청은 청구인이 쟁점법인에게 쟁점토지를 저가임대하였다고 보아 「부가가치세법」 제29조 제4항 및 같은 법 시행령 제62조 등에 따라 임대료를 재산정하여 2021.6.22. 청구인에게 아래 ＜표1＞과 같이 2017년 제1기～2019년 제1기분 부가가치세 합계 OOO원을 경정.고지하였다. ＜표1＞ 고지내역 OOO 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.8.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 쟁점법인에 임대하면서 「법인세법」 규정에 따라 쟁점임대료를 산정하였는바, 잘못이 없다.

(2) 쟁점임대료를 산정함에 있어서 계산의 기초가 되는 쟁점토지의 시가는 임대개시일(2017.4.11.) 현재 시가가 없는 경우에 해당하므로 청구인은 보충적 평가액(개별공시지가)을 쟁점토지의 시가로 보아 쟁점임대료를 산정하였다.

(3) 청구인은 2016년 제2기 과세기간 중에 대출을 위해 쟁점토지의 전 소유주로부터 토지사용승낙서를 받았으나, 실제 사용하지는 않았고, 쟁점토지의 임대차계약과 건물신축 착공승인에 따라 2017.4.11.부터 임대용역이 개시되었다고 볼 수 있으므로 임대용역개시일이 속하는 2017년 제1기 과세기간 중에 시가가 없는 경우에 해당한다.

(4) 설령 2017년 제1기 과세기간에는 쟁점토지의 시가가 존재한다고 하더라도 「부가가치세법」상 시가의 존재 여부 및 부당행위계산부인의 적용 여부는 과세기간별로 판단하여야 하는바, 2017년 제2기 이후 과세기간에는 시가가 존재하지 아니하는 경우에 해당한다.

나. 처분청 의견

(1) 처분청은 청구법인과 쟁점법인이 특수관계에 있고 「부가가치세법 시행령」 제62조 , 「법인세법 시행령」 제89조 제2항 및 제4항에 따라 쟁점임대료를 적정임대료로 볼 수 없어 쟁점토지의 시가를 적법하게 평가하여 적정 임대료를 다시 산정하였다.

(2) 청구인도 「법인세법 시행령」 제89조 제4항에 따라 임대료를 산정하였는바, 법령 적용에는 이견이 없으나, 쟁점토지의 자산시가를 산정하면서 공시지가(약 OOO원)를 적용한 것은 잘못이다.

(3) 청구인은 2016.8.23. 제3자로부터 쟁점토지를 OOO원에 취득하는 계약을 하였고 2016.12.30. 소유권 이전등기를 하였는바, 취득 당시 매매가액을 쟁점토지의 자산시가로 적용하여야 한다.

(4) 조세심판원도 이 건과 유사한 사례에서 취득 당시 낙찰가액을 당해 자산시가에 해당한다고 판단한 바 있다(조심 2016전753, 2016.6.20.).

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지 취득가액을 자산시가로 보아 쟁점토지의 임대료를 산정하여 부가가치세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 부가가치세법 제29조(과세표준)

④ 제3항에도 불구하고 특수관계인에 대한 재화 또는 용역(수탁자가 위탁자의 특수관계인에게 공급하는 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 포함한다)의 공급이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우에는 공급한 재화 또는 용역의 시가를 공급가액으로 본다.

1. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 아무런 대가를 받지 아니한 경우

2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우

3. 용역의 공급에 대하여 대가를 받지 아니하는 경우로서 제12조 제2항 단서가 적용되는 경우

(2) 부가가치세법 시행령 제62조(시가의 기준) 법 제29조 제3항 및 제4항에 따른 시가는 다음 각 호의 가격으로 한다.

1. 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 가격이 없는 경우에는 사업자가 그 대가로 받은 재화 또는 용역의 가격(공급받은 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 해당 재화 및 용역의 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 말한다)

3. 제1호나 제2호에 따른 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 「소득세법 시행령」 제98조 제3항 및 제4항 또는 「법인세법 시행령」 제89조 제2항 및 제4항에 따른 가격

(3) 소득세법 시행령 제98조(부당행위계산의 부인)

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 「법인세법 시행령」 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 「법인세법 시행령」 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

(4) 법인세법 제52조(부당행위계산의 부인)

① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)과 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.

④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(5) 법인세법 시행령 제88조(부당행위계산의 유형 등)

① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

6. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 제19조 제19호의2 각 목 외의 부분에 해당하는 주식매수선택권등의 행사 또는 지급에 따라 금전을 제공하는 경우 나. 주주등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주등인 임원을 포함한다) 및 직원에게 사택(기획재정부령으로 정하는 임차사택을 포함한다)을 제공하는 경우 다. 법 제76조의8에 따른 연결납세방식을 적용받는 연결법인 간에 연결법인세액의 변동이 없는 등 기획재정부령으로 정하는 요건을 갖추어 용역을 제공하는 경우 제89조(시가의 범위 등)

① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다.(단서 및 각 호 생략)

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등 및 가상자산은 제외한다.

2. 「상속세 및 증여세법」 제38조 ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가할 때 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다.

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호에 따른 자산(금전은 제외한다) 또는 용역을 제공할 때 제1항 및 제2항을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각 호에 따라 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2016.8.23. 나대지 상태의 쟁점토지를 주식회사 BBB로부터 OOO원에 취득하는 매매계약을 체결한 후 2016.12.30. 소유권 이전등기하였다.

(2) 청구인은 2016.12.21. 사업개시일을 2017.1.1.로 하여 부동산임대업에 대한 사업자등록(사업자명 : AAA플레이스)을 신청하였다.

(3) 청구인은 2017.4.1. 아래 ＜표2＞와 같이 쟁점토지를 특수관계인에 해당하는 쟁점법인에 임대하는 임대차계약을 체결하였는바, 월임대료를 「법인세법 시행령」 제88조 제4항 제1호에 따라 산정하면서 쟁점토지의 개별공시지가로 계산한 가액(약 OOO원)을 자산시가로 적용한 것으로 확인된다. ＜표2＞ 쟁점토지 임대차계약 OOO

(4) 처분청은 청구인의 2016.12.30. 쟁점토지 취득가액(OOO원)을 쟁점토지의 자산시가로 보아 월임대료를 산정하여 청구인에게 이 건 부가가치세를 부과하였는바, 쟁점토지 임대료에 대한 청구인의 부가가치세 신고내역 및 경정내역은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 쟁점토지 임대료 산정내역 OOO

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 「법인세법 시행령」 제89조 제4항에 따라 쟁점임대료의 시가를 산정함에 있어서 쟁점토지 시가의 경우 「법인세법 시행령」 제89조 제2항 제2호에 따라 개별공시지가를 기초로 계산하여 임대료를 산정하는 것이 타당하다고 주장하나, 「법인세법」 제52조 제2항에 의하면 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 시가로 규정하고 있고, 쟁점토지의 경우 청구인이 특수관계인이 아닌 제3자로부터 취득한 것으로, 그 취득가액이 정상적인 거래에서 적용되지 아니할만한 가격이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 쟁점토지 취득가액을 그 자산시가로 하여 쟁점토지의 임대용역에 대한 공급가액 및 부가가치세를 산정.부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.