부담부증여시 채무액에 해당하는 부분의 양도가액을 임대료 등의 환산가액으로 산정한 경우 취득가액을 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부

이 건 수증인이 부담하는 채무액에 해당하는 부분의 취득가액을 기준시가로 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.8.21. 취득한 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2021.5.17. 아들 AAA(이하 “이 건 수증인”이라 한다)에게 임대차보증금을 인수하는 조건으로 부담부증여를 한 후, 2021.7.8. 임대보증금 OOO원을 양도가액으로 하고, 취득당시 기준시가에서 양도당시 기준시가 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하는 방식으로 취득가액 OOO원을 산정하여 양도소득세 예정신고를 하였다가,2021.10.1. 취득가액을 취득당시 기준시가가 아닌 취득당시 임대료 등의 환산가액 OOO원에서 증여재산가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하는 방식으로 OOO원을 산정하여 다시 신고하였다.

나. 처분청은 부담부증여에 대한 양도차익 계산 시 양도가액을 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제5항에 따른 기준시가로 산정한 경우 취득가액도 기준시가로 산정하여야 하는 것으로 보아 취득당시 기준시가인 OOO원(취득당시 기준시가에서 증여재산가액 중 채무액이 차지하는 비율로 산정)을 취득가액으로 하여 2023.1.4. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.3.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 「소득세법 시행령」(2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제159조 제1항 제1호에서 양도가액을상증세법 제61조제5항에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한다고 규정하고 있다. 여기에서상증세법 제61조제5항에 따라 양도가액을 임대료 등의 환산가액으로 산정했을 경우에는 이를 기준시가로 보아 취득가액도 같은 임대료 등의 환산가액이 존재할 경우에는 이를 기준시가로 보아야 한다.

(2) 부담부증여에 의한 양도차익 산정 시 취득가액이 실지거래가액이면 양도가액도 실지거래가액이고 취득가액이 기준시가이면 양도가액도 기준시가라는 동일한 산정방법에 의해 결정해야 한다. 이 경우 양도가액을 임대료 등의 환산가액으로 산정했다면 취득가액도 임대료 등의 환산가액이 존재하는 경우 임대료 등의 환산가액으로 산정해야 한다.

(3) 쟁점부동산은 임차인의 요청에 의해 임대료 등을 낮춘 경우이다. 구입 당시에 비하여 증여시점에 시세도 거의 오르지 않은 상황이고, 기준시가도 거의 상승하지 않았다. 양도차익의 발생에 따라 납세의무가 성립하는 것이 양도소득세라 하면 이 경우 과세된 세액은 상식적이지도 않다.

나. 처분청 의견

(1)「소득세법 시행령」 제159조제1항에 따른 부담부증여에 대한 양도차익의 계산 시상증세법 제61조제5항의 ‘임대료 등의 환산가액’을 기준시가로 보아 취득가액을 기준시가로 산정하는 규정은 양도가액과 취득가액 적용 방식을 일치하도록 하여 과세를 합리화하고 납세자의 조세회피 방지하고자 개정되었다.청구인의 주장과 같이 사인 간 계약에 따른 임대료를 기준으로 부담부증여에 따른 양도차익을 계산 시(취득당시 임대료가 높은 경우) 양도차익이 발생할 여지가 없어 개정취지와 상충되는 것이다.개정된 규정은 양도가액을 제159조 제1항 제1호 A에 해당하는 제5항 ‘임대료 등의 환산가액’으로 계산한 경우 양도가액을 기준시가로 산정한 것으로 본다는 것으로 이때 취득가액을 기준시가로 산정하겠다는 의미이지, 취득가액 계산 시 ‘취득당시 임대료 등의 환산가액’을 기준시가 보겠다는 의미가 아니다.

(2) 양도차익은 법 규정에 따라 계산하는 것으로 부동산 임대료 감소 및 기준시가의 변동이 없다는 이유로 양도차익이 발생하지 않았다는 주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

부담부증여 시 채무액에 해당하는 부분의 양도가액을 임대료 등의 환산가액으로 산정한 경우 취득가액을 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 쟁점부동산은 근린생활시설 1층으로, 2003년부터 OOO이 임차하고 있는 것으로 나타난다.(나) 청구인은 2017.8.21. 전세보증금 OOO원을 인수하는 조건으로 쟁점부동산을 매매로 취득한 후, 2020.3.27. 임대보증금 OOO원, 월세 OOO원으로 임대차계약을 변경하였다.(다) 청구인은 2021.5.17. 이 건 수증인에게 임대차보증금을 인수하는 조건으로 부담부증여를 하였고, 이 건 수증인은 2021.7.8.상증세법 제61조제5항에 따라 임대료 등의 환산가액 OOO원을 증여재산가액으로 산정하여 2021.5.17. 증여분 증여세를 신고하였다.(라) 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청 경정 내역은 아래와 같다.

ㅇ

ㅇ

ㅇ(마)「소득세법 시행령」 제159조제1항 제1호는 2020.2.11. 이후 조세회피 방지를 위해 두 차례에 걸쳐 개정되었는바, 그 주요내용은 아래와 같다.

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ㅇ

ㅇ(바)「소득세법 시행령」 제159조제1항 제1호와 관련하여 기획재정부가 2020.1.6. 발표한 「2019년 세법개정 후속 시행령 개정」 내용은 아래와 같다.

ㅇ

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ㅇ(사)「소득세법 시행령」 제159조제1항 제1호와 관련하여 기획재정부가 2023.1.18. 발표한 2022년 세제개편 후속 시행령 개정안 내용은 아래와 같다.

ㅇ

ㅇ

ㅇ

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 「소득세법」(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제88조 제1호에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말하고, 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다고 규정하고 있으며,「소득세법」 제100조제1항에서는 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다고 규정하고 있다. (나)「소득세법 시행령」 제151조제3항에서 "대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분"이란 부담부증여 시 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분을 말한다고 규정하고 있고, 같은 영 제159조 제1항 및 제1호.

제2호에서 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액 및 양도가액의 계산식을 규정하고 있는데, 이 규정은 양도가액을상증세법 제61조제1항, 제2항에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한다고 규정하다가 2020.2.11. 기준시가로 산정하는 경우에상증세법 제61조제5항이 포함되었는바,기획재정부는 2020.1.6. 발표한 「2019년 세법개정 후속 시행령 개정」을 통해 양도가액과 취득가액 적용 방식을 일치하도록 하여 과세를 합리화하고 납세자의 조세 회피 방지를 그 개정이유로 들면서, 양도가액을상증세법 제61조에 따라 산정하는 경우, 취득가액을 ‘실지거래가액 등’으로 적용하던 현행 방식을 ‘기준시가’로 변경하는 것임을 밝혔다. (다) 위와 같은 개정취지는 부담부증여의 방식을 이용하여 양도가액은 임대료 등의 환산가액 또는 기준시가를 적용하면서 취득가액은 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 회피하는 사례를 방지하기 위한 것으로,상증세법 제61조제5항에 따라 양도가액을 적용하는 경우, 이를 기준시가를 적용한 것으로 보아 취득가액도 기준시가를 적용하도록 한 것이지, 취득가액도 같은 법 제61조 제5항에 따른 가액을 적용하는 것으로 해석하기 어렵다. (라) 따라서 처분청이 이 건 수증인이 부담하는 채무액에 해당하는 부분의 취득가액을 기준시가로 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련 법령

(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것)제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1."양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

가.「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우나.토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우다.위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우제96조(양도가액)

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.1.취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가.제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나.대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액제99조(기준시가의 산정)

① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물나. 건물건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액제100조(양도차익의 산정)

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지)

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정되기 전의 것)제151조(양도의 범위)

③ 법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에서 "대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분"이란 부담부증여 시 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분을 말한다. 다만, 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)로서 같은 법 제47조제3항 본문에 따라 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액은 제외한다.제159조(부담부증여에 대한 양도차익의 계산)

① 법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액: 다음 계산식에 따른 금액

2. 양도가액: 다음 계산식에 따른 금액제163조(양도자산의 필요경비)

⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되,「상속세 및 증여세법」 제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.1.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액2.「상속세 및 증여세법」 제61조제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

(3) 상속세 및 증여세법제60조(평가의 원칙 등)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (단서 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.제61조(부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

2. 건물건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령제50조(부동산의 평가)

⑦ 법 제61조 제5항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 “임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다.(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금