이 건 심판청구가 적법한 청구인지 여부

이 건 심판청구는 부적법한 청구에 해당함

1. 처분개요

가. 처분청은 2014.3.12. 체납자 A 소유의 경기도 광명시 OOO 소재 토지 263.5㎡ 및 미등기건물 52.7㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 압류하여 2015.7.1. 한국자산관리공사에 공매(이하 “쟁점공매”라 한다)를 의뢰하였고, 한국자산관리공사는 2015.11.23. 쟁점부동산의 매각을 결정한 후 2015.12.23. 그 매각대금의 배분을 종결하였다.

나. 청구인은 쟁점부동산의 일부분을 임차한 사람으로, 처분청이 쟁점공매 등을 함에 따라 그의 임차보증금을 회수하지 못하였으므로 쟁점공매 등이 부당하다는 취지로 2015.12.14. 중앙행정심판위원회에 그 취소를 구하는 행정심판을 제기하였고, 중앙행정심판위원회는 동 청구가 「국세기본법」상 심판청구에 해당하는 것으로 보아 2016.3.3. 이를 우리 원으로 이관하였으며, 우리 원은 청구인이 쟁점공매에 관한 직접적인 당사자 또는 이에 대한 불복을 할 수 있는 이해관계인에 해당하지 아니한다는 이유로, 청구인의 심판청구를 당사자 적격이 없는 자가 제기한 부적법한 청구로 보아 각하(조심 2016중975, 2016.4.14.)하였다.

다. 청구인은 이후 2018.7.30. 등 아래 ＜표1＞ 기재와 같이 총 20회에 걸쳐 위와 같거나 유사한 취지로 심판청구를 추가 제기하였고, 우리 원은 이를 당사자 적격이 없는 사람이 제기한 청구 또는 중복하여 제기된 청구에 해당하는 것으로 보아 각하하는 결정을 하였다.

＜표1＞

청구인의 심판청구 현황OOO라.청구인은 이에 불복하여 2026.3.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인에 대한 실질적 권리침해가 존재함에도 불구하고 형식적 사유로 각하한 기존 조세심판원 결정은 헌법재판소 결정 취지 등에 반하는 위법·부당한 것으로서 이를 취소하고 본안심리를 진행하여야 한다.(가) 대법원은 ‘체납처분은 제3자의 권리를 침해하지 않는 범위 내에서만 가능하고 임차권 등 정당한 권리는 반드시 존중되어야 하며 이를 침해한 처분은 위법하다’고 판시하였는바, 제3자라 하더라도 법률상 이익이 침해된 경우 당사자 적격이 인정되는 것이다.(나) 쟁점공매로 인해 청구인은 임차인으로서 직접적인 재산상 손해를 입었으므로 명백한 이해관계인에 해당한다.(다) 대법원은 행정청의 사실행위라 하더라도 국민의 권리를 실질적으로 침해하는 경우 이를 처분으로 보고 있는바, 쟁점공매는 청구인의 재산권을 직접 침해하였으므로 명백하게 처분에 해당한다.(라) 청구인의 심판청구를 청구인 적격 부재를 이유로 각하한 것은 실질적인 권리구제를 원천적으로 차단하는 것으로서 재량권의 일탈·남용에 해당하고, 이는 향후 헌법소원의 대상이 될 수 있는 중대한 위헌적 요소를 포함하고 있다.(마) 한편 최근 「헌법재판소법」 개정에 따라 재판도 헌법소원 대상이 되었는바, 이 건과 같이 청구인의 권리구제를 형식적으로 차단한 각하 결정은 헌법 제23조에 따른 재산권과 제27조에 따른 재판청구권을 침해하는 것으로서 헌법적 심사 대상이 된다.

(2) 쟁점공매는 위법·부당하다.(가) 공매절차에서 임차인 존재 확인, 권리관계 조사 및 공매명세서 반영은 필수 절차이나, 처분청은 이를 이행하지 아니하였는바 쟁점공매에는 중대한 절차상 하자가 있다.(나) 최근 개정된 「국세징수법」과 관련 입법자료에 의하면 공매제도의 핵심은 제3자의 권리 보호인데, 쟁점공매는 이러한 취지에 정면으로 반한다.(다) 「국세징수법」상 제3자 권리보호 등의 강행규정을 무시한 집행은 적법하지 않고, 처분청은 체납세액 OOO원 중 실제 OOO원만을 확보하여 국세징수 목적도 달성하지 못하였다.(라) 헌법은 모든 법률과 집행행위에 우선하는바, 국세우선의 원칙만을 내세워 제3자의 권리를 무시한 것은 헌법을 위반한 것으로서 소극행정·직권남용의 대표적 사례에 해당한다.

(3) 처분청의 행위 내지 부작위는 다음과 같은 사유로 위법하다. (가) 청구인은 쟁점공매로 인해 전재산인 임차보증금 OOO원 중 단 1원도 배당받지 못하였는데, 처분청은 체납자로부터 고작 OOO원의 세금을 징수하겠다는 명목으로 OOO원 상당의 부동산을 OOO원대에 매각하여 수많은 서민 임차인들을 파멸로 몰고 갔는바, 이는 행정권 남용의 극치이자 비례의 원칙 위반이다. (나) 「국세징수법」상 공매 집행 시 처분청 및 대행기관은 철저한 현황조사를 통해 임차인의 권리관계를 명세서에 명확히 반영하여 저가 낙찰을 방지할 의무가 있으나, 처분청은 이해관계인 조사 및 의견청취 절차를 소홀히 하여 그 결과 명세서상 임차인 현황을 미상으로 방치하였고, 입찰자 입장에서는 임차보증금을 알 수 없어 이로 인해 쟁점부동산이 시가 대비 현저히 낮은 가액에 낙찰되었다. (다) 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 “전세사기피해자법”이라 한다)은 부칙 제3조에 따라 법 시행일 이전까지 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에도 이를 소급적용하여야 하는데, 행정심판기관에서 이를 배제하여 청구인의 심판청구를 각하한 것은 명백한 법률 왜곡이다. (라) 대법원 판례에 의하면 행정청의 사실행위라도 국민의 권리를 실질적으로 침해하면 이는 처분으로 보는 것인바, 처분청이 임차인 조사결과를 ‘미상’으로 방치함으로써 자산 가치를 폭락시킨 부작위는 청구인의 재산권을 완전히 소멸시킨 실질적 처분에 해당한다. (마) 처분청은 공매 당시 청구인에게 공식적인 공매 통지서를 발송하였는데, 재산권에 직격탄을 날릴 때는 이해관계인이라며 통지서를 보내 놓고, 피해를 입은 국민이 구제를 청구하니 ‘직접 당사자가 아니라 자격이 없다’고 배척하는 것은 「행정절차법」상 신의성실의 원칙과 금반언의 원칙에 위배된다.

(바) 한편, 확정일자를 갖춘 임차인은 대항력 여부와 무관하게 정당한 배분권을 가진 명백한 이해당사자이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 매각자산의 공매처분과 관련하여 직접 당사자인 체납자(소유자)가 아닌 임차인으로서 「국세기본법」 제55조에 명시된 불복 청구 대상자에 해당하지 아니한다.

(2) 처분청은 임대인 A이 납부최고기한인 2014.2.7. 내에 국세를 납부하지 아니하여 쟁점부동산을「국세징수법」 제31조 및 제66조에 따라 압류, 공매 및 배분하고 이를 국세에 충당하였는바, 이는 법령에 따른 정당한 업무처리이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 이 건 심판청구가 적법한지 여부

② 쟁점공매가 위법하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인은 이 건 심판청구 시 제출한 청구서에 2026.3.25.자 ‘각하결정’을 불복 대상으로 기재하였다.

(2)청구인은 청구주장을 뒷받침하는 근거로서 아래 ＜표2＞ 기재와 같은 판례 등을 제출하였다.

＜표2＞

청구인이 제출한 판례 등OOO

(3) 청구인은 이 건에 대한 조세심판관회의가 개최되기 이전에 ‘이 건 심판청구가 본안심리 대상에 해당하고 쟁점공매는 위법·부당하며 국가는 청구인에 대한 손해배상책임이 있다’는 등의 내용이 기재된 의견진술 자료를 제출하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 본인이 심판청구의 당사자 적격이 있는 사람으로서 쟁점공매의 위법·부당함을 다툴 실익이 있다고 주장하며 우리 원의 2026.3.25.자 각하결정을 불복 대상으로 하여 이 건 심판청구를 제기하였으나,「국세기본법」 제55조 제1항은 ‘이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다’고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 ‘이 법 또는 세법에 따른 처분에 의하여 권리나 이익을 침해당하게 될 이해관계인으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 위법 또는 부당한 처분을 받은 자의 처분에 대하여 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 그 밖에 필요한 처분을 청구할 수 있다’고 규정하면서 각 호에서 위의 ‘이해관계인’으로 제2차 납세의무자로서 납부고지서를 받은 자 등을 열거하고 있는바, 청구인은 쟁점공매의 직접적인 상대방에 해당하지 아니하며 「국세기본법」 제55조 제2항 각 호가 규정한 ‘이해관계인’에도 해당하지 아니하는 것으로 보이는 점,「국세기본법」 제56조 제1항은 본문에서 ‘제55조에 규정된 처분에 대해서는 「행정심판법」의 규정을 적용하지 아니한다’고 규정하면서, 단서에서 ‘다만, 심판청구에 관하여는 「행정심판법」 제51조를 준용한다’고 규정하고 있고, 「행정심판법」 제51조는 ‘심판청구에 대한 재결이 있으면 그 재결 및 같은 처분 또는 부작위에 대하여 다시 행정심판을 청구할 수 없다’고 규정하고 있는바, 청구인은 이 건 심판청구를 제기하기 전에 쟁점공매에 불복하여 20회 넘게 동일하거나 유사한 취지로 심판청구를 제기하였고, 이에 대한 우리 원의

재결이 있었음에도 불구하고 그 재결 또는 같은 처분에 대하여 다시 이 건 심판청구를 제기한 점 등에 비추어, 이 건 심판청구는 청구인에게 당사자 적격이 없으며 심판청구에 대한 재결 또는 같은 처분에 대하여 제기된 것으로서 부적법한 것으로 판단된다. (나) 쟁점②는 쟁점①이 각하되어 심리의 실익이 없으므로 심리를 생략한다.

4. 결론

이 건 심판청구는 부적법하므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제1호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련 법령

(1) 국세기본법제35조(국세의 우선)

① 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다.

3. 제2항에 따른 법정기일 전에 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리가 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각(제3호의2에 해당하는 재산의 매각은 제외한다)되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 권리에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권. 이 경우 다음 각 목에 해당하는 권리가 설정된 사실은 대통령령으로 정하는 방법으로 증명한다.

가. 전세권, 질권 또는 저당권나. 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항 또는 「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권다. 납세의무자를 등기의무자로 하고 채무불이행을 정지조건으로 하는 대물변제(代物辨濟)의 예약에 따라 채권 담보의 목적으로 가등기(가등록을 포함한다. 이하 같다)를 마친 가등기 담보권3의

2. 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리(이하 이 호에서 "전세권등"이라 한다)가 설정된 재산이 양도, 상속 또는 증여된 후 해당 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 해당 재산에 설정된 전세권등에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권. 다만, 해당 재산의 직전 보유자가 전세권등의 설정 당시 체납하고 있었던 국세 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액의 범위에서는 국세를 우선하여 징수한다.

③ 제1항 제3호에도 불구하고 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세는 같은 호에 따른 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선하며, 제1항 제3호의2에도 불구하고 해당 재산에 대하여 부과된 종합부동산세는 같은 호에 따른 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선한다

⑦ 제3항에도 불구하고 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의하여 담보된 임대차보증금반환채권 또는 같은 법 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권(이하 이 항에서 "임대차보증금반환채권등"이라 한다)은 해당 임차권 또는 전세권이 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다. 이 경우 대신 변제되는 금액은 우선 징수할 수 있었던 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 징수액에 한정하며, 임대차보증금반환채권등보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액과 제3항에 따라 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세를 우선 징수하는 경우에 배분받을 수 있었던 임대차보증금반환채권등의 변제액에는 영향을 미치지 아니한다.제55조(불복)

① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다. (단서 및 각 호 생략)

② 이 법 또는 세법에 따른 처분에 의하여 권리나 이익을 침해당하게 될 이해관계인으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 위법 또는 부당한 처분을 받은 자의 처분에 대하여 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 그 밖에 필요한 처분을 청구할 수 있다.

1. 제2차 납세의무자로서 납부고지서를 받은 자

2. 제42조에 따라 물적납세 의무를 지는 자로서 납부고지서를 받은 자2의

2. 「부가가치세법」 제3조의2에 따라 물적납세의무를 지는 자로서 같은 법 제52조의2 제1항에 따른 납부고지서를 받은 자2의

3. 「종합부동산세법」 제7조의2 및 제12조의2에 따라 물적납세의무를 지는 자로서 같은 법 제16조의2 제1항에 따른 납부고지서를 받은 자

3. 보증인

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

⑤ 이 장의 규정에 따른 심사청구 또는 심판청구에 대한 처분에 대해서는 이의신청, 심사청구 또는 심판청구를 제기할 수 없다. (단서 생략)제56조(다른 법률과의 관계)

① 제55조에 규정된 처분에 대해서는 「행정심판법」의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 심사청구 또는 심판청구에 관하여는 「행정심판법」 제15조, 제16조, 제20조부터 제22조까지, 제29조, 제36조 제1항, 제39조, 제40조, 제42조 및 제51조를 준용하며, 이 경우 “위원회”는 “국세심사위원회”, “조세심판관회의” 또는 “조세심판관합동회의”로 본다.제65조(결정)

① 심사청구에 대한 결정은 다음 각 호의 규정에 따라 하여야 한다.

1. 심사청구가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 청구를 각하하는 결정을 한다.

가. 심판청구를 제기한 후 심사청구를 제기(같은 날 제기한 경우도 포함한다)한 경우나. 제61조에서 규정한 청구기간이 지난 후에 청구된 경우다. 심사청구 후 제63조 제1항에 규정된 보정기간에 필요한 보정을 하지 아니한 경우라. 심사청구가 적법하지 아니한 경우마. 가목부터 라목까지의 규정에 따른 경우와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우제80조의2(심사청구에 관한 규정의 준용) 심판청구에 관하여는 제61조제3항ㆍ제4항, 제63조, 제65조(제1항 제1호 가목 중 심사청구와 심판청구를 같은 날 제기한 경우는 제외한다) 및 제65조의2를 준용한다. 이 경우 제63조 제1항 중 “20일 이내의 기간”은 “상당한 기간”으로 본다.

(2) 국세기본법 시행령제52조의2(각하 결정 사유) 법 제65조 제1항 제1호 마목에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 심사청구의 대상이 되는 처분이 존재하지 않는 경우

2. 심사청구의 대상이 되는 처분으로 권리나 이익을 침해당하지 않는 경우

3. 법 제59조에 따른 대리인이 아닌 자가 대리인으로서 불복을 청구하는 경우

(3) 행정심판법제13조(청구인 적격)

① 취소심판은 처분의 취소 또는 변경을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있다. 처분의 효과가 기간의 경과, 처분의 집행, 그 밖의 사유로 소멸된 뒤에도 그 처분의 취소로 회복되는 법률상 이익이 있는 자의 경우에도 또한 같다.제51조(행정심판 재청구의 금지) 심판청구에 대한 재결이 있으면 그 재결 및 같은 처분 또는 부작위에 대하여 다시 행정심판을 청구할 수 없다.

(4) 국세징수법(가) 2020.12.29. 법률 제17758호로 전부 개정되기 전의 것제61조(공매)

① 세무서장은 압류한 동산, 유가증권, 부동산, 무체재산권등과 제41조 제2항에 따라 체납자를 대위하여 받은 물건[통화(通貨)는 제외한다]을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공매한다.

② 제1항에도 불구하고 세무서장은 압류된 재산이 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2 제4항 제1호에 따른 증권시장(이하 “증권시장”이라 한다)에 상장된 증권일 때에는 해당 시장에서 직접 매각할 수 있다.

③ 제24조 제2항에 따라 압류한 재산은 그 압류와 관계되는 국세의 납세 의무가 확정되기 전에는 공매할 수 없다.

④ 「국세기본법」에 따른 이의신청ㆍ심사청구 또는 심판청구 절차가 진행 중이거나 행정소송이 계속 중인 국세의 체납으로 압류한 재산은 그 신청 또는 청구에 대한 결정이나 소(訴)에 대한 판결이 확정되기 전에는 공매할 수 없다. 다만, 그 재산이 제62조 제1항 제2호에 해당하는 경우에는 예외로 한다.제68조의2(배분요구 등)

① 제67조의2에 따른 공매공고의 등기 또는 등록 전까지 등기되지 아니하거나 등록되지 아니한 다음 각 호의 채권을 가진 자는 제81조 제1항에 따라 배분을 받으려면 배분요구의 종기까지 세무서장에게 배분을 요구하여야 한다.

3. 압류재산에 관계되는 전세권·질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권

4. 「주택임대차보호법」 또는 「상가건물 임대차보호법」에 따라 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권제96조(배분 방법)

① 제94조 제2호 및 제3호의 금전은 다음 각 호의 체납액과 채권에 배분한다. 이 경우, 제76조 제1항 및 제2항에 따라 배분요구의 종기까지 배분요구를 하여야 하는 채권의 경우에는 배분요구를 한 채권에 대해서만 배분한다.

3. 압류재산과 관계되는 전세권ㆍ질권ㆍ저당권 또는 가등기담보권에 의하여 담보된 채권

4. 「주택임대차보호법」 또는 「상가건물 임대차보호법」에 따라 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권제99조(배분계산서에 대한 이의 등)

① 배분기일에 출석한 체납자등은 배분기일이 끝나기 전까지 자기의 채권과 관계되는 범위에서 제98조 제1항에 따른 배분계산서 원안에 기재된 다른 채권자의 채권 또는 채권의 순위에 대하여 이의제기를 할 수 있다.

② 제1항에도 불구하고 체납자는 배분기일에 출석하지 아니한 경우에도 배분계산서 원안이 갖추어진 이후부터 배분기일이 끝나기 전까지 문서로 이의제기를 할 수 있다.

③ 관할 세무서장은 다음 각 호의 구분에 따라 배분계산서를 확정하여 배분을 실시하고, 확정되지 아니한 부분에 대해서는 배분을 유보한다. (각 호 생략)

④ 배분기일에 출석하지 아니한 채권자는 배분계산서 원안과 같이 배분을 실시하는 데에 동의한 것으로 보고, 그가 다른 체납자등이 제기한 이의에 관계된 경우 그 이의제기에 동의하지 아니한 것으로 본다.(나) 2020.12.29. 법률 제17758호로 전부 개정된 것제28조(제3자의 소유권 주장)

① 압류한 재산에 대하여 소유권을 주장하고 반환을 청구하려는 제3자는 그 재산의 매각 5일 전까지 소유자로 확인할 만한 증거서류를 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

② 관할 세무서장은 제1항에 따라 제3자가 소유권을 주장하고 반환을 청구하는 경우 그 재산에 대한 강제징수를 정지하여야 한다.

③ 관할 세무서장은 제1항에 따른 제3자의 소유권 주장 및 반환 청구가 정당하다고 인정되는 경우 즉시 압류를 해제하여야 하고, 부당하다고 인정되면 즉시 그 뜻을 제3자에게 통지하여야 한다.

④ 관할 세무서장은 제3항에 따른 통지를 받은 제3자가 통지를 받은 날부터 15일 이내에 그 재산에 대하여 체납자를 상대로 소유권에 관한 소송을 제기한 사실을 증명하지 아니하면 즉시 강제징수를 계속하여야 한다.

⑤ 관할 세무서장은 제3항에 따른 통지를 받은 제3자가 체납자를 상대로 소유권에 관한 소송을 제기하여 승소 판결을 받고 그 사실을 증명한 경우 압류를 즉시 해제하여야 한다.제31조(압류의 요건 등)

① 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 납세자의 재산을 압류한다.

1. 납세자가 제10조에 따른 독촉을 받고 독촉장에서 정한 기한까지 국세를 완납하지 아니한 경우

2. 납세자가 제9조 제2항에 따라 납부고지를 받고 단축된 기한까지 국세를 완납하지 아니한 경우제33조(압류재산 선택 시 제3자의 권리보호) 관할 세무서장은 압류재산을 선택하는 경우 강제징수에 지장이 없는 범위에서 전세권ㆍ질권ㆍ저당권 등 체납자의 재산과 관련하여 제3자가 가진 권리를 침해하지 아니하도록 하여야 한다.

(5) 주택임대차보호법제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.제3조의2(보증금의 회수)

② 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.제8조(보증금 중 일정액의 보호)

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

(6) 주택임대차보호법 시행령(2016.3.31. 대통령령 제27078호로 개정되기 전의 것)제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 서울특별시 : 9천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 8천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원

4. 그 밖의 지역 : 4천500만원

(7) 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(2023.6.1. 법률 제19425호로 제정된 것)제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

3. “전세사기피해자”란 제3조의 요건을 모두 갖춘 자로서 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인을 말한다.제3조(전세사기피해자의 요건)

① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다. 이하 같다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다.

1. 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고(이 경우 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 본다) 같은 법 제3조의2 제2항에 따라 임대차계약증서상의 확정일자(이하 “확정일자”라 한다)를 갖출 것(「주택임대차보호법」 제3조의3에 따른 임차권등기를 마친 경우도 포함한다)

2. 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다.

3. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함한다), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것

4. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것제11조(전세피해지원센터)

① 다음 각 호의 자는 전세사기피해자등(제12조에 따라 전세사기피해자등 결정을 신청하려는 자를 포함한다)에 대하여 법률상담 및 금융ㆍ주거지원의 연계 등을 수행하기 위하여 전세피해지원센터(이하 “전세피해지원센터”라 한다)를 설치ㆍ운영할 수 있다.

1. 국가 또는 지방자치단체2.「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관3.「지방공기업법」에 따른 지방공사

4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지에 준하는 자로서 대통령령으로 정하는 자

② 국토교통부령으로 정하는 주택의 임차인은 제3조 제1항 각 호의 요건에 해당하는지 여부와 관계없이 전세피해지원센터에 법률상담 및 금융ㆍ주거지원의 연계 등을 신청할 수 있다.

③ 그 밖에 전세피해지원센터의 설치ㆍ운영 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.제18조(국세의 체납으로 인하여 압류된 주택의 매각 유예ㆍ정지)

① 전세사기피해자는 전세사기피해주택이 「국세징수법」 제31조에 따라 압류되었거나 같은 법 제64조에 따른 매각절차가 진행 중인 경우 매각결정기일 전까지 관할 세무서장에게 매각절차의 유예 또는 정지(이하 이 조에서 “매각유예등”이라 한다)를 신청할 수 있다.

② 위원회가 제6조 제2항 제2호에 관한 사항을 심의ㆍ의결한 경우 국토교통부장관은 관할 세무서장에게 매각유예등에 대한 협조를 요청할 수 있다.

③ 관할 세무서장은 「국세징수법」 제88조 제2항 및 같은 법 제105조 제1항에도 불구하고 제1항에 따른 신청이나 제2항에 따른 요청이 있고, 전세사기피해자(제12조에 따라 전세사기피해자등 결정을 신청한 자를 포함한다)가 임차보증금을 반환받지 못하여 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되는 경우에는 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려하여 매각유예등을 할 수 있다.

④ 제3항에 따른 매각유예등의 기간은 그 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내로 한다. 다만, 관할 세무서장은 제3항에 따른 매각유예등의 사유가 해소되지 아니하였다고 인정되는 경우 직권으로 또는 전세사기피해자의 신청을 받아 그 기간을 연장할 수 있다.부칙 ＜법률 제19425호, 2023.6.1.＞제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제10조, 제23조 및 제24조는 공포 후 1개월이 경과한 날부터 시행한다.제2조(유효기간) 이 법은 시행 후 2년이 경과하는 날까지 효력을 가진다.제3조(적용례) 제3조 제1항 각 호 외의 부분 단서는 이 법 시행일부터 소급하여 2년이 되는 날 이후부터 이 법 시행일 이전까지 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에 한정하여 적용한다.