잔금 중 일부를 미납한 상태에서 분양권을 양도한 데 대하여 미등기양도로 보아 과세한 처분의 당부 (기각)

분양권 상태에서 취득한 부동산을 분양회사 명의로 소유권보존등기가 완료된 이후 잔금 중 일부를 미납한 상태에서 양도한 데 대하여 미등기양도로 보아 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.6.20. 수분양자인 OOO 대지지분 26.55㎡, 건물 161.94㎡ 아파트(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 분양권을 994,653,000원(분양금액 974,653,000원 + 프리미엄 20,000,000원)에 취득하여 2005.6.21. OOO에게 분양금액 중 잔금 94,874,499원이 미납된 상태로 1,309,653,000원에 양도하고 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 일반세율을 적용하는 한편, 중개수수료 등으로 지출하였다는 70,000,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비에 산입하여 2009.4.10. 양도소득세 기한후 신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도가 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아니라 미등기 자산인 주택을 양도한 것으로 보아 중과세율(70%)을 적용하는 한편, 쟁점금액의 지출증빙이 없다 하여 필요경비 부인하고 2010.3.5. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 326,650,100원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.5.31. 이의신청을 거쳐 2010.10.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산의 조망권 및 소음문제 등으로 분양회사인 OOO 명의로 소유권보존등기(2004.7.21.)된 쟁점부동산 분양권(입주권)의 취득을 포기하고 2004.9.11. 조망권 등이 양호한 같은 아파트 같은동 2705호(이하 “2705호”라 한다)의 분양권 취득계약을 하고 소유권이전등기(2004.12.13.) 후 현재까지 거주하고 있는 바, 쟁점부동산 분양권 양도시 미납한 잔금 94,874,499원은 청구인에게 적지 않은 금액이고, 2705호 취득당시 은행대출금 10억여원은 현재까지 상환하지 못하고 있는 등 청구인의 쟁점부동산 잔금 납부능력이 충분하지 아니하였다. 쟁점부동산이 준공되었다 하더라도 총분양대금의 약 10%에 상당하는 잔금 94,874,499원을 납부하지 못하여 분양계약 조건에 따라 소유권이전등기가 불가능한 점 등을 고려하면, 쟁점부동산 분양권은 「소득세법 시행령」제162조 제1항 규정에 의한 취득시기가 도래하지 아니한 상태에서 양도한 것으로 청구인은 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것임에도 이를 미등기자산의 양도로 보아 중과세율을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.

(2) 청구인은 2003.6.9. 쟁점부동산 분양권에 대하여 이경과 매매계약을 체결하면서 계약금 30,000,000원은 OOO 통장으로 송금하였고, 2003.6.20. OOO에게 120,000,000원을 수표 1매로 전달하면서 OOO이 분양회사에 기 지급한 계약금 60,000,000원 중 30,000,000원과 프리미엄 및 중개수수료 등 명목으로 90,000,000원을 지급하였는 바, 계약서상에는 프리미엄 20,000,000원만 기재되어 있으나, 나머지 70,000,000원도 공인중개사 대표에게 전달하였으므로 이를 필요경비 부인한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산을 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당하는 ‘미등기양도자산’으로 보기 위해서는 「소득세법 시행령」제168조 에서 열거하고 있는 등기 불가능한 사유에 해당하여야 하나, 쟁점부동산은 2004.7.21. 공사가 기완료되어 사업시행자인 OOO 앞으로 이미 소유권보존등기가 이루어졌고, 분양계약서상 1차 중도금부터 3차 중도금까지는 분양회사에서 납부하되 그 금액을 공란으로 두어 입주시 분양회사에서 주택장기저리융자 알선(집단대출)으로 대체되는 금액으로 청구인은 3회 중 1회를 남기고 2회분의 중도금을 납부하여 추가 현금납부 없이도 언제라도 등기가 가능했던 상태였다. 청구인은 잔금 미납액 94,874,499원에 대한 자력이 없었음을 주장하나, 양도 당시 1세대 4주택(쟁점부동산 포함) 소유자로서 쟁점부동산 잔금 622,257,100원 중 527,382,600원을 납부한 2004.8.31. 당시 대출금 총액이 820,000,000원으로 잔금 입금액 527,382,601원에 비추어 미납액 94,874,499원은 그 시점에 충분히 납부할 수 있었던 것으로 볼 수 있는 점 등 청구인에게 등기 불가능한 부득이한 사유가 있었다고 볼 수 없으므로 청구인이 미등기자산을 양도한 것으로 보아 중과세율을 적용하였음은 정당하다.

(2) 청구인이 전소유자로부터 쟁점부동산을 취득하면서 전달하였다고 주장하는 수표 1매에 대한 증빙의 제시없이 이를 필요경비로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 분양권 상태에서 취득한 쟁점부동산을 분양회사 명의로 소유권보존등기가 완료된 이후 잔금 중 일부를 미납한 상태에서 양도한 데 대하여 미등기양도로 보아 과세한 처분의 당부

(2) 쟁점금액(70,000,000원)을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 〈양도소득과세표준〉 〈세율〉 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36

3. 미등기양도자산 양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 "미등기양도자산" 이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】

① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제2호ㆍ제4호 및 「조세특례제한법」 제69조 제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 「소득세법」 제104조 제1항 제3호 및 같은 조 제3항에서 양도소득과세표준의 100분의 70의 세율을 적용받는 미등기양도자산이라 함은 제94조 제1항 제1호(토지 또는 건물) 및 제2호(부동산에 관한 권리)에서 규정하는 자산을 취득하는 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하고, 여기서 ‘부동산에 관한 권리’ 중 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’라 함은 ‘법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등)를 포함하며, 이는 지상권, 전세권 및 등기된 부동산임차권 등 다른 ‘부동산에 관한 권리’와 다르게 등기를 요하지 아니하는 자산이라 할 수 있다. (나) 쟁점부동산의 분양계약서 및 매매계약서 등을 보면, 쟁점부동산의 입주지정일은 분양회사의 소유권보존등기가 완료된 날로부터 60일 내이며, 피분양자는 동 기간내에 분양대금 잔금을 완납하고 소유권이전등기를 하도록 되어 있으나, 청구인은 분양회사의 소유권보존등기일인 2004.7.21.부터 60일 내인 2004.9.19.까지 잔금 622,257,100원 중 94,874,499원을 납부하지 아니한 상태에서 2005.6.21. 쟁점부동산을 OOO에게 양도하였음이 확인된다. (다) 청구인과 양수인 OOO간에 2005.5.16. 체결한 쟁점부동산 매매계약서에는 매매대금을 총 1,309,653,000원으로 하고 계약금 100,000,000원은 계약시, 중도금 200,000,000원은 2005.6.2.에, 잔금 1,009,653,000원은 2005.6.21.에 지급하는 등 완성된 주택의 거래형태를 갖추고 있다.

(라) 분양회사 OOO 피분양자간에 2002.10.18. 체결한 쟁점부동산 공급계약서상 분양대금은 계약금과 1차 내지 6차까지의 중도금 및 잔금 납부일이 지정되어 있고, 그 중 1차 내지 3차 중도금란은 공란으로, 4차 내지 6차 중도금란은 각 97,465,300원을 납입하도록 되어 있으며, 처분청 제시자료에 의하면 공란으로 된 1차 내지 3차 중도금은 납부하지 아니하여도 연체료 부담이 없을 뿐 아니라 입주시에 분양회사의 알선으로 주택장기저리융자로 대체될 수 있음에도 청구인은 그 중 2회에 걸쳐 이미 194,930,600원을 납부하여 잔금미납액 94,874,499원을 납부하지 아니하여도 입주지정일에 소유권이전등기가 가능하였던 것으로 나타난다. (마) 쟁점부동산 입주지정일 당시인 2004.9월 현재 청구인 소유 부동산 현황을 보면, 쟁점부동산, 2705호, OOO 59.96㎡, OOO 63.29㎡ 등 4건의 부동산을 소유하고 있는 것으로 처분청 제시자료에서 확인된다.

(바) 위 관련법령 및 사실관계를 종합하면, 부동산을 취득할 수 있는 권리에는 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리가 포함되고, 쟁점부동산은 청구인이 양도하기 이전에 이미 완성되었으며, 양도계약서도 완성된 주택의 거래형식을 갖추고 있었던 점, 양도 당시 청구인의 쟁점부동산 잔금미납액이 총분양대금의 약 9.7%에 상당하였으나 공란으로 된 3회의 중도금 중 2회의 중도금을 미리 납부하여 동 잔금미납액과 관계없이 청구인 명의로 소유권이전등기가 가능한 상태였던 점 및 청구인은 미납잔금을 납부할 정도의 소유부동산을 보유하고 있었던 점 등 특별한 사유 없이 잔금미납 및 소유권이전등기를 이행하지 아니하였음에 비추어 쟁점부동산 양도 당시에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산을 미등기 양도자산으로 보아 양도소득세 중과세율을 적용하였음은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 청구인은 2003.6.20. 공인중개사인 OOO에게 계약금 30,000,000원, 프리미엄.중개수수료.컨설팅비 명목으로 90,000,000원 등 액면금액 120,000,000원의 수표 1매를 전달하였으나, 계약서에는 프리미엄 20,000,000원만 기재하였으므로 중개수수료.컨설팅비 등 70,000,000원을 쟁점부동산의 필요경비로 인정할 것을 주장한다. (나) 그러나, 청구인이 70,000,000원을 실제 중개수수료.컨설팅비 명목으로 지급하였는지 불분명하고, 청구인도 그에 대한 금융증빙을 제시하지 못하고 있으므로 쟁점부동산의 필요경비로 인정하기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.