신규주택으로의 전입요건을 충족하지 못한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분의 당부

주민등록등(초)본에 의하면, 청구인과 그 배우자는 신규주택을 취득한 후 3년 이상이 경과된 25.2.26.에서야 신규주택에 전입신고를 한 것으로 확인됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.12.28. 서울특별시 중구 OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하였고, 2021.9.13. 대전광역시 서구 OOO(이하 “신규주택”이라 한다)를 취득한 후 약 1개월이 지난 2021.10.15. 종전주택을 OOO원에 양도하고 2021.12.31. 2021년 귀속 양도소득세를 신고하면서 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하였다.

나. 처분청은 양도소득세 비과세·감면 사후관리를 점검한 결과, 청구인의 종전주택 양도가 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것, 이하 “쟁점규정”이라 한다)에서 규정하는 신규주택으로의 전입 요건을 충족하지 아니한다고 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 배제하여, 2025.2.13. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.3.12. 이의신청을 거쳐 2025.7.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 비록 1년 이내에 신규주택으로의 전입신고 요건을 미충족하였다고 하더라도 실제로 신규주택에서 거주하였으므로 「국세기본법」 제14조에 따른 실질과세를 적용하여 전입요건을 충족하는 것으로 보아야 하고, 청구인에게 전입신고를 하지 못한 부득이한 사유가 있으므로 이를 쟁점규정 가목에서 규정하는 ‘그 밖의 부득이한 사유’에 해당하는 것으로 보아 예외를 인정함이 타당하다.

(2) 처분청은 청구인이 신규주택에 실제 거주하였다고 단정하기 어렵다는 의견이나, 실제로 거주하지 않은 주택에서 수많은 물품주문(쿠팡)을 할 이유는 없을 것이고, 수도나 도시가스 사용량, 인터넷 가입 내역 등을 통하여도 청구인 세대의 실제 거주 사실이 명백하게 확인되며, 주민등록상 청구인의 주소지로 전입신고가 되어 있는 주택은 신규주택(OOO)과 같은 단지에 있는 아파트(OOO, 이하 “전세주택”이라 한다)로 신규주택과의 거리가 약 300m(도보 5분)에 불과하고, 어머니인 A를 봉양하기 위하여 신규주택 취득 전에 이미 전입하여 실거주하였던 주택인데, 임대차계약이 종료되지 아니하여 대항력과 우선변제권을 유지하기 위하여 주민등록을 신규주택으로 이전하지 아니한 채 계속하여 주소를 유지하였던 것이다.

(3) 한편, 1세대 1주택 비과세 특례에 전입 요건을 신설한 쟁점규정은 2020.2.11. 대통령령 제30395호로 주택투기수요 억제와 주거생활 안정 등을 목적으로 도입되었으나, 실제 적용 과정에서 실거주 목적의 선의의 1주택자들이 비과세 혜택을 받지 못하는 경우가 발생할 뿐만 아니라 「주택임대차보호법」 및 「주민등록법」 등과도 충돌이 발생하는 등 실제 사회현실과 괴리가 있어 국민 불편 민원이 다수 제기되자 결국 2022.5.31. 삭제되었다. 따라서 청구인은 가족들과 함께 신규주택에서 실제 거주하였으나 기존임대차계약으로 인한 부득이한 사유가 있어 전입신고만 하지 못하였을 뿐 투기목적 없는 실수요자에 해당하므로 실질과세의 원칙을 적용하여 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 그 배우자와 신규주택으로 전입신고를 마치지 못하였으나 실제로는 신규주택에서 거주 및 생활하였으므로 그 실질에 따라 세대 전원이 전입한 것으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점규정 가목에서 “조정지역 내 종전의 주택을 양도하기 전에 조정지역 내 신규주택을 취득하여 일시적 2주택자가 된 경우, 신규주택 취득일로부터 1년 이내 종전주택을 양도하고, 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마치는 경우”에 종전의 주택 양도분에 대하여 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용하도록 규정하고 있는바, 동 규정은 당시 주택 투기가 증가하는 상황에서 투기과열지역의 주택 실수요자를 보호하기 위하여 개정된 것으로, 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 2019.12.17. 이후 조정대상지역 내 신규주택을 취득하고, 2020.2.11. 이후부터 2022.5.9.까지 종전주택을 양도하는 경우에 대하여만 적용되는 한시적·제한적 규정이다.

(2) 기획재정부가 2020.7.8. 발간한 ‘2019 간추린 개정세법’에서도 쟁점규정의 개정 이유를 “실수요 중심의 주택 구입 유도 및 투기수요 억제 필요”라고 기술하고 있는바, 쟁점규정은 사회질서와 관련되어 우선적으로 적용되어야 하는 강행규정으로서 개별의 사정이 세법의 개정목적을 앞설 수 없다. 또한, 법령에서는 신규주택으로의 ‘이사’와 ‘전입신고’ 요건을 모두 충족하여야 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있도록 규정하고 있는데, 세대 전원이 신규주택에 거주하며 생활하였다는 청구인의 주장은 ‘이사’ 요건만을 충족한 것으로 ‘전입신고’ 요건을 충족하지 못할 뿐만 아니라 청구인이 제출한 증빙자료만으로는 신규주택에 실제 거주하였다고 단정하기 어렵다.

(3) 납세자에게 유리하다고 하여 비과세 요건이나 조세감면 요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되지 아니하는바(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 참조), 청구인은 비과세를 적용받기 위해서는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호에 따른 ‘전입신고’ 요건을 충족하여야 함에도(조심 2023전10619, 2024.2.5. 참조) 이를 충족하지 못하여 비과세 특례를 적용할 수 없다.

(4) 청구인은 신규주택 취득일인 2021.9.13.로부터 1년 이내에 세대 전원이 신규주택으로 이사하고 전입신고를 마쳐야 하나, 신규주택 취득 전인 2021.4.15. 임대차계약을 체결한 전세주택의 「주택임대차보호법」상 대항력을 유지하기 위하여 부득이 신규주택에 전입신고를 하지 못하였다고 주장하나, 쟁점규정 가목에서 ‘기획재정부령이 정하는 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우’에도 세대원 전원이 이사한 것으로 본다고 규정하고 있는데, 청구인의 경우는 같은 법 시행규칙 제71조 제3항에서 규정하는 부득이한 사유에 해당하지 않는다. 또한, 청구인의 배우자는 전세주택 임대차계약의 당사자가 아니어서 신규주택으로 전입하지 못할 사유가 없음에도 신규주택 취득 후 1년 이내 전입신고를 하지 아니하다가 3년 이상이 경과한 2025.2.26.에서야 신규주택으로 전입신고를 하였다.

(5) 따라서 청구인이 1세대 1주택 비과세 특례요건 중 ‘전입요건’을 충족하지 못한 사유는 쟁점규정 가목에서 규정하는 ‘그 밖의 부득이한 사유’에 해당하지 아니하고, 위 규정은 당시 주택투기 수요를 막기 위하여 2020.2.11. 이후부터 2022.5.9.까지 종전주택을 양도하는 경우에만 적용되던 한시적 규정으로 사회질서와 관련되어 개별의 사정보다 우선적으로 적용되어야 하는 강행규정이라 할 수 있으므로, 청구인이 특례요건을 충족하지 못하였음이 명백한 이상 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

신규주택으로의 전입요건을 충족하지 못한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법(2021.12.08. 법률 제18578호로 개정된 것)제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2022.5.31. 법률 제32654호로 개정되기 전의 것)제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우제155조【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

(3) 소득세법 시행령(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것)제155조【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우부칙＜제32654호, 2022.5.31.＞제3조【조정대상지역의 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등】

① 제155조 제1항 제2호의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.

② 2022년 5월 10일 전에 종전의 주택을 양도한 경우의 비과세 요건에 관하여는 제155조 제1항 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

(4) 소득세법 시행규칙(2022.3.18. 기획재정부령 제907호로 개정되기 전의 것)제71조【1세대 1주택의 범위】

③ 영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조 제1항 제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조 제1항 제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)·군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍·면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조 제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍·면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다

1. 「초·중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)제72조【1세대 1주택의 특례】

⑦ 영 제155조 제1항 제2호 가목, 제8항 및 제10항 제5호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제155조 제1항 제2호 가목 및 제10항 제5호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제155조 제8항의 경우를 말한다)이 제71조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.

(5) 주민등록법제16조【거주지의 이동】

① 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조나 제12조에 따른 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장·군수 또는 구청장에게 전입신고를 하여야 한다.

(6) 주택임대차보호법제3조【대항력 등】

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에게 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2021.10.15. 종전주택을 양도하고 일시적 2주택자로서 1세대 1주택 특례 적용대상자에 해당한다고 보아 2021년 귀속 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 청구인이 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 신규주택으로 세대원 전원이 이사하고 「주민등록법」에 따른 전입신고를 아니하여 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다고 보아 1세대 1주택 특례를 배제하여 아래 ＜표1＞과 같이 청구인에게 이 건 양도소득세를 경정·고지하였다.

＜표1＞

이 건 양도소득세 경정 내역

○○○

(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구인의 종전주택 양도일 현재(2021.10.15.) 세대별 주택보유 현황은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞

종전주택 양도일 현재 청구인 세대의 주택보유 현황

○○○

(나) 청구인 세대는 청구인과 배우자 및 자녀 2명으로 구성되어 있는바(어머니 A는 별도 세대), 각 세대원별 주민등록등(초)본에 의한 전입신고 이력은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞

청구인 세대 등의 전입신고 이력

○○○

1) 청구인의 어머니인 A는 2007.5.4.부터 2021.10.18.까지 종전주택에서 청구인 가족과 함께 거주하다가 2021.10.19. 전세주택에 전입신고를 하였다가 2024.8.13. 서울특별시 구로구 OOO(소유자 B, 청구인의 언니)로 전출한 것으로 확인된다.

2) 청구인의 배우자인 C는 2023.2.1.~2023.10.4. 기간 동안은 경기도 성남시 OOO에 전입신고를 한 것으로 확인되는데, 청구인은 차녀 D이 편집증, ADHD 등의 질환으로 부모의 보호가 필요한 상황에서 경기도 성남시 소재 OOO에 진학함에 따라 D을 돌보기 위하여 C가 함께 경기도 성남시로 전출하였으나, D의 자퇴로 인하여 다시 대전광역시로 전입하였다고 주장한다.

3) 청구인의 장녀 E은 2021.11.3. 신규주택으로 전입신고를 하였다가 2023.1.25. 경기도 성남시 OOO로 전출한 후 2023.10.5. 신규주택으로 재전입한 것으로 신고되어 있는데, 청구인은 E이 실제 전출한 것이 아니라 위 주택의 임대차계약만 체결한 것이라고 주장한다.(다) 청구인은 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하고 실제로 거주하였다고 주장하며 다음과 같은 증빙자료 등을 제시하고 있다.

1) 신규주택의 입주자명부 사본에 따르면, ‘세대주’란에는 청구인이, ‘가족사항’란에는 자녀 2명이 각각 기재되어 있다.

2) 신규주택의 관리비내역서상 월별 수도 사용량 및 요금은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞

수도 사용량 및 요금

○○○

3) 신규주택의 월별 취사용 도시가스 요금은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞

도시가스 요금

○○○

4) 신규주택의 인터넷(KT)가입사실 확인서에 따르면, 청구인의 배우자를 가입자로 하여 2021.9.17. 개통한 것으로 기재되어 있다.

5) 청구인은 종전주택에서 함께 거주하던 아버지가 2021.5.28. 요양병원에 입원하면서 어머니 A를 봉양하고자 전세주택을 임차하였다고 주장하며 아버지의 입퇴원확인서, 사망진단서 및 전세주택 임대차계약서를 각각 제시하였는데, 동 계약서에 따르면 청구인은 임대차기간을 2021.8.4.~2023.8.3.로, 전세보증금을 OOO원으로 각각 하여 직접 계약을 체결하고 2021.8.4. 확정일자를 부여받은 것으로 확인된다.(라) 국토교통부의 조정대상지역 지정 현황에 따르면 아래 ＜표4＞와 같이 신규주택 취득 당시(2021.9.13.) 종전주택과 신규주택은 모두 조정대상지역 내 소재하는 주택으로 나타난다.

＜표6＞

조정대상지역 지정 현황

○○○

(3) 쟁점규정의 개정 연혁은 다음과 같다.(가) 쟁점규정은 2019.12.17. 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 신규주택을 취득한 경우 2020.2.11. 이후 양도분부터는 신규주택 취득 후 1년 이내 전입하고 1년 이내 종전주택을 양도하여야 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있도록 개정되었는바, 그 내용을 정리하면 다음과 같다.

○ 조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건 강화

가. 개정취지

- 실수요 중심 주택 구입 유도 및 투기 수요 억제

종전

개정

○ 일시적 2주택* 보유자가 종전 주택 양도 시 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건

* 1주택 소유 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우

○ (일반) 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전주택 양도

○ (조정대상지역 내*) 2년 이내 종전 주택 양도

* 조정대상지역 내에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택 취득 시

○ 조정대상지역 내 일시적 2주택 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축

○ (좌 동)

○ 신규주택 취득 후 1년 이내 전입*+1년 이내 종전주택 양도

* 세대구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우에도 세대 전원이 이사한 것으로 보는 취학 등 부득이한 사유를 시행규칙으로 정함

- 다만, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 전소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료 시까지 전입+종전 주택 양도(신규주택 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규주택 취득일 이후 갱신된 계약은 인정되지 않음)

나. 개정내용

다. 적용시기 및 적용례

- 2020.2.11. 이후 양도하는 분부터 적용

(나) 이후 쟁점규정은 2022.5.31. 대통령령 제32654호로 신규(대체)주택으로의 전입 요건을 삭제하는 것으로 개정되었는데, 개정 전·후 조문을 비교하면 다음과 같다.

2022.5.31. 이전

2022.5.31. 이후

제155조【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규주택”이라 한다)을 취득(괄호 생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(괄호 생략)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(후단 생략)

1. 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득(괄호 생략)하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

제155조【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규주택”이라 한다)을 취득(괄호 생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(괄호 생략)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(후단 생략)

1. 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득(괄호 생략)하는 경우에는 신규주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 신규주택으로의 전입요건을 충족하지 못한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 배제하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하다 할 것인바,쟁점규정은 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에는 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하고, 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마칠 것을 1세대 1주택 비과세 특례 요건으로 규정하였음에도 주민등록등(초)본에 의하면, 청구인과 그 배우자는 신규주택을 취득한 후 3년 이상이 경과된 2025.2.26.에서야 신규주택에 전입신고를 한 것으로 확인되는 점, 전입 요건의 예외 사유를 규정하고 있는 「소득세법 시행규칙」 제72조 제7항에 의하면 ‘부득이한 사유’란 일시적 2주택의 경우 세대원 중 일부가 제71조 제3항 각 호의 사유(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등)로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전한 경우라고 하고 있는데, 청구인이 부득이한 사정으로 주장하는 「주택임대차보호법」상 대항력 유지 등은 이에 규정되어 있지 아니한 점, 청구인이 전입신고는 아니하였더라도 실제로 신규주택에 이사하여 거주하였다고 주장하며 제시한 신규주택의 수도요금 및 도시가스요금 내역서상 그 사용량과 요금 등은 4인 가족이 사용한 것으로 보기에는 지나치게 과소하여 세대 전원의 실제 거주 여부도 불분명해 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 청구인의 종전주택 양도에 대하여

1세대 1주택 비과세 특례를 배제하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.