쟁점1ㆍ2주택이 청구법인의 종합부동산세 과세대상인 주택이 아니라는 청구주장의 당부

종합부동산세를 과세함에 있어서 공부상 소유자가 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자를 그 납세의무자로 볼 수 있는 점, 쟁점1ㆍ2주택이 압류, 근저당권설정 및 소송 등으로 인해 재산권 행사에 제약이 있다 하여 달리 볼 수 없는 점, 과세기준일 현재 쟁점1ㆍ2주택의 소유자가 청구법인으로 등재되어 있고, 청구법인에게 쟁점1ㆍ2주택의 재산세가 부과된 점, 청구법인이 제시한 증빙만으로는 쟁점1ㆍ2주택의 사실상의 소유자를 객관적으로 확인하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점1ㆍ2주택의 공부상 소유자인 청구법인에게 이 건 종합부동산세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구법인은 OOO에서 주택 건설업을 영위하는 법인으로, 청구법인이 소유하고 있는 OOO 6개 호실 주택(이하 “쟁점1주택”이라 한다)을 2012년 및 2013년 종합부동산세 합산배제 기타주택으로 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점1주택이 「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항 제5호에 의거 합산배제 기타주택에 해당하지 아니한 것으로 보아 2012년에는 쟁점1주택과 같은 곳 801호 및 1001호 주택(이하 “쟁점2주택”이라 한다)의 주택공시가격을 합산하고, 2013년에는 쟁점1주택의 주택공시가격을 합산하여, 과세기준일 현재 재산세 과세대상인 주택공시가격이 OOO원 초과하는 부분에 대하여 2014.11.10. 청구법인에게 2012년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원, 2013년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세OOO원 합계OOO원을 각 결정·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2015.2.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

처분청은 청구법인이 쟁점1·2주택의 시공자가 아니라고 단정하고 있으나 건축관계자변경신고필증에 청구법인은 시공자임이 분명히 나타나고, 쟁점2주택 중 1001호를 2009.1.9. OOO가 압류한 사항에 대하여 합산배제 기타주택에 해당한다는 규정이 없다는 의견이나, 이는 청구법인이 실질과세원칙을 주장하면서 제시한 사항을 오해한 것이며, 「종합부동산세법」 제2조 제5호 및 제7조, 「지방세법」 제107조 및 「국세기본법」 제14조 등에 비추어 1001호의 재산세 납세의무자가 청구법인이 아닌 이유는 1001호 등기부등본에 OOO와 청구법인이 협의하여 1001호를 압류를 하게 함으로써 지방세를 납부하는 대물변제조로 내놓은 것으로서 청구법인이 실질적인 소유권을 상실한 것이다. 쟁점1주택은 청구법인이 이미(1999년, 2000년) OOO(주)에게 대물변제조로 분양계약서를 작성해 주었을 뿐 아니라 그 무렵부터 OOO(주)가 전면적·일반적인 지배를 하였기 때문에 실질적인 재산세 납세의무자가 OOO(주)임은 확실하므로 실질과세원칙을 오해하고 있다. 쟁점2주택 중 801호는 법원의 조정조서OOO에서와 같이 2002.1.15. 대물변제조로 OOO(주)에게 분양계약서에 의해 넘겨준 것이므로 종합부동산세 납세의무자는 청구법인이 아니다.

이 건의 쟁점은 실질과세원칙에 관한 법리로, 「지방세법」 제107조 에서 ‘사실상 소유’라는 단어가 세 곳에 나타날 정도로 그 중요성이 완연하게 표출되어 있음에도 실무에서는 만연히 공부상 소유자를 재산세 납세의무자로 보고 있는 실정이나 「종합부동산세법」상으로 보면 사실상 소유 여부를 따지는 것이 아주 중요한 사항임에도 실무에서는 재산세 과세증명서를 통해 파악한 그대로를 납세의무자로 보는 것은 실질과세원칙에 위반되며, 실질과세원칙에 따라 청구법인은 쟁점1·2주택에 대한 종합부동산세 납세의무자에 해당하지 아니한다.

나. 처분청 의견

종합부동산세는 보유세제의 개편에 따라 신설된 국세로 2005년부터 공포되어 시행되어 왔고, 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유자간 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 하며, 이에 장기임대주택에 대하여 합산배제하고 있고, 이외에도 종업원의 주거에 공하기 위한 사업용주택 및 기숙사, 주택건설 사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택 등 종합부동산세를 부과하는 취지에 적합하지 않은 사원용 주택 등은 주택분 종합부동산세 과세표준 합산대상이 되는 주택의 범위에서 제외하고 있다.

「종합부동산세법 시행령」 제4조 에서 “주택의 시공자가 제3호 가목 또는 나목의 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 받은 제3호에 따른 미분양 주택(해당 주택의 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택만 해당한다).”에 근거하여 쟁점1주택의 건축물대장에서 쟁점1주택의 사용승인일은 2006.8.1.로 되어 있어 2007.6.1. 재산세의 납세의무가 최초로 성립하여 2012.5.31. 납세의무가 성립한 날로부터 5년이 경과하게 됨에 따라 쟁점1·2주택이 2012년 귀속분 이후의 종합부동산세 과세대상이 됨은 명확하며, 또한 압류된 주택이 재산세 및 종합부동산세의 과세대상에서 합산배제 기타주택에 해당한다는 규정은 확인할 수 없고, ‘담보조 압류’라고 하더라도 압류라는 행위 자체가 소유권을 이전시켰다고 볼 수 없어 청구법인의 주장에 대한 근거가 될 수 없을 뿐더러, 관련 심판례를 보더라도 소유권의 이전등기를 마치지 아니한 경우 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추었다고 볼 수가 없어 쟁점2주택 역시 2012.6.1. 기준 청구법인이 소유한 부동산으로 보아 과세대상물건으로 합산하여 고지한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점1주택의 과세기준일(2012년 및 2013년) 및 쟁점2주택의 과세기준일(2012년) 현재 청구법인이 쟁점1·2주택을 사실상 소유하지 아니한 것으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 종합부동산세법 제7조 [납세의무자]

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 8조 [과세표준]

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

2. 제1호의 주택 외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한한다.

(2) 종합부동산세법 시행령 제4조 [합산배제 기타주택]

① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 기타주택"이라 한다)을 말한다.

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택 가. 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자 나. 「건축법」제11조 에 따른 허가를 받은 자

5. 주택의 시공자가 제3호 가목 또는 나목의 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 받은 제3호에 따른 미분양 주택(해당 주택의 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택만 해당한다). 다만, 제3호 나목의 자로부터 받은 주택으로서 「주택법」 제38조 에 따라 공급하지 아니한 주택인 경우에는 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다.

(3) 종합부동산세법 시행규칙 제4조 [합산배제 미분양 주택의 범위] 영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.

1. 「주택법」 제16조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택

2. 「건축법」 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택은 제외한다.

가. 「주택법」 제38조 에 따라 공급하지 아니한 주택 나. 자기 또는 임대계약 등 권원(權原)을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택

(4) 지방세법 제7조 [납세의무자 등]

① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권 또는 종합체육시설 이용회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」 또는 「수산업법」 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 2012년 및 2013년 과세기준일 현재 쟁점1·2주택에 대한 재산세 과세내역은 아래 <표1>과 같이 나타난다. <표1> 쟁점1·2주택의 재산세 과세 내역

(2) 쟁점1·2주택의 부동산등기부등본에 의하면, 2012년 및 2013년 과세기준일 전·후 소유자 등에 대하여 기재된 주요 내역은 아래 <표2>와 같이 나타난다. <표2> 쟁점1·2주택의 부동산등기부등본상 주요 기재 내용

(3) 청구법인과 OOO(주)는 쟁점1주택에 대한 분양계약서를 작성하였고, 분양계약서 주요 내용 등은 아래 <표3>과 같이 나타난다. <표3> 쟁점1주택 중 각 호실별 분양계약서 주요내용

(4) 청구법인은 쟁점1·2주택을 취득하여 보유하게 된 경위 등 사실관계를 아래와 같이 제시하고 있다.

(5) 청구법인은 실질과세원칙에 따라 쟁점1·2주택의 실질 소유자는 청구법인이 아니므로 종합부동산세 납세의무자가 아니라고 주장하면서 관련 증빙을 아래와 같이 제시하였다. (가) 쟁점2주택 중 1001호는 아래 <표4>와 같이 1001호 등기부등본에 OOO와 청구법인이 협의하여 1001호를 압류를 하게 함으로써 지방세를 납부하는 대물변제조로 내놓은 것이므로 실질과세원칙에 따라 청구법인은 실질적인 소유권을 상실한 것이다. <표4> 쟁점2주택 중 1001호 등기부등본 기재 내용 (나) 쟁점1주택 중 503호, 504호, 604호, 704호 및 901호는 청구법인이 이미(1999년, 2000년) OOO(주)에게 대물변제조로 분양계약서를 작성해 주었을 뿐 아니라 그 무렵부터 OOO(주)가 전면적·일반적인 지배를 하였기 때문에 실질적인 재산세 납세의무자가 OOO(주)이고, OOO(주)가 쟁점1주택의 소유권이전등기를 거부하고 있는 이유는 토지분양계약 이전부터 아래 <표5>와 같이 등기부등본상 OOO원의 근저당설정이 되어 있고 현재 경매 진행 중이므로 청구법인은 실질적으로 위 주택을 사실상 지배·관리할 수 없다. <표5> 등기부등본상 쟁점1주택 관련 경매개시 및 근저당설정 내역 (다) 쟁점2주택 중 801호는 아래 조정조서OOO에서와 같이 2002.1.15. 대물변제조로 OOO(주)에게 분양계약서에 의해 넘겨준 것이므로 종합부동산세 납세의무자는 청구법인이 아니다.

(라) 청구법인이 제출한 건축허가서 및 1차 변경 허가서와 건축물착공신고서 처리 공문에는 청구법인이 건축주로 하여 1996.1.27. 지하 3층, 지상 10층으로 건축허가를 신청하였고, 1996.8.2. OOO은 건축주인 청구법인에게 건축물착공신고서 처리 통보를 하였으며, 1999.3.23. 청구법인을 건축주로 하여 지하 2층, 지상 10층으로 변경하여 건축허가를 신청하여 허가서를 교부받았다. 1996.6.7. 청구법인과 ㈜OOO은 도급금액 OOO원으로 건설공사도급계약을 체결하였고, 1997.8.2. OOO는 신청인 청구법인이 피신청인 ㈜OOO에게 한 출입금지가처분 결정에서 피신청인은 이 건 토지에 출입하는 등의 방법으로 신청인의 토지에 대한 점유 및 사용을 방해하여서는 아니된다고 하였으며, 건축관계자변경신고필증(2000.3.10.) 내용은 아래 <표6>과 같이 공사 시공자가 변경된 것으로 나타난다. <표6> 건축관계자 변경신고필증 내용 OOO은 2006.8.1. 이 건 건물에 대하여 사용승인서를 교부하였으며, 등기부등본에 이 건 건물은 지하 2층, 지상 10층 건물로 지상4층까지는 제1,2종 근린생활시설이고, 5층∼10층까지는 아파트로 구성되어 있으며, 청구법인은 그 외 조정조서 및 결정, 토지이용계획, 건축물관리대장, 상설시장개설허가증, 임시관리단집회의사록 등을 증빙으로 제시하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 과세기준일 현재 쟁점1·2주택의 실질적인 소유자는 청구법인이 아니므로 실질과세원칙에 따라 종합부동산세 과세대상이 아니라고 주장하나, 종합부동산세 과세에 있어 공부상 소유자가 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자가 그 납세의무자가 되는 것이며, 현실적으로 당해 재산을 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아니라고 할 것인바, 쟁점1·2주택이 압류, 근저당권설정 및 소송 등으로 인해 재산권 행사에 제약이 있다 하여 달리 볼 수 없는 점, 과세기준일 현재 쟁점1·2주택의 소유자가 청구법인으로 등재되어 있는 점, 청구법인이 쟁점1·2주택의 사실상 소유자로서 재산세 납세의무자에 해당되어 과세기준일 현재 주택분 재산세를 부과받은 것으로 나타나는 점, 청구법인이 제시한 증빙으로는 쟁점1·2주택의 사실상의 소유자를 객관적으로 입증하기에는 부족하다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 종합부동산세 과세기준일 현재 쟁점1·2주택의 공부상 소유자인 청구법인을 종합부동산세의 납세의무자로 보아 종합부동산세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.