쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택에 해당한다는 청구주장의 당부

쟁점주택의 4층 옥탑을 쟁점주택의 층수에 산입하여 다가구 주택임을 부인하고 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 1997.12.22. OOO 소재 토지 OOO 및 지상 건물(지하1층 건물 및 주차장, 지상 1층～3층 주택 및 옥탑층, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 매매를 원인으로 취득하였다가 2017.10.20. OOO 주택재개발정비사업조합에 양도(수용)한 후 2017.11.9. 쟁점주택을 다가구주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조 제15항에 따른 1세대1주택 비과세 특례 규정을 적용하여 계산한 2017년 귀속 양도소득세 OOO을 신고.납부하였다.

나. 광주지방국세청은 2022.2.14.부터 2022.2.25.까지 처분청에 대한 종합감사를 실시하여 청구인은 쟁점주택 4층의 옥탑을 주택으로 사용하고 있으므로 쟁점주택은 옥탑을 포함하여 실제 주택으로 사용되는 층수가 4개(1층～4층)에 해당하여 「건축법」상 다가구주택이 아닌 공동주택에 해당하는 것으로 보아, 쟁점주택 중 가장 면적이 넓은 1개 층을 1세대 1주택 비과세가 적용되는 것으로 하고 나머지 층을 과세대상으로 하여 청구인의 2017년 귀속 양도소득세를 경정할 것을 지시하였고, 처분청은 2022.8.25. 이에 따라 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.11.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「소득세법 시행령」 제155조 제15항에서는 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 1세대1주택을 적용할 때 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다고 규정하고 있고, 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목은 다가구주택을 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하로서 1개동의 주택으로 쓰이는 면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것과 19세대 이하가 거주할 수 있을 것을 규정하고 있다. 또한 「건축법 시행령」 제119조 제9호는 옥탑 등과 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 않는 것으로 규정하고 있다. 청구인은 쟁점주택의 옥탑을 주거용으로 사용하거나 임대한 사실이 없고 건축물관리대장상 용도를 변경하거나 개축한 사실이 없으며, 쟁점주택의 건축물관리대장과 등기부등본상 건축면적은 OOO으로 기재되어 있고, 쟁점주택의 옥탑면적은 OOO로 쟁점주택 건축면적의 8분의1 이하에 해당하므로 쟁점주택은 「소득세법 시행령」 제155조 제15항과 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목의 요건을 모두 충족하여 다가구주택에 해당한다. 따라서 쟁점주택의 옥탑 면적은 「건축법 시행령」 제119조 제9호 규정에 따라 건축물의 층수에 산입되지 않아야 한다. 그럼에도 처분청의 쟁점주택의 옥탑이 주거용으로 사용되었고 쟁점주택 옥탑 면적이 쟁점주택 전체 건축면적의 8/1을 초과하는 것으로 보아 1세대1주택 비과세 특례규정의 적용을 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점주택의 4층 옥탑을 주택으로 사용하였다. ①쟁점주택의 건축물대장을 보면 4층의 구조는 옥탑이고 용도는 물탱크실로 되어 있으나, 청구인이 2017.10.20. OOO 주택재개발정비사업조합으로부터 지급받은 수용보상금 내역을 보면 쟁점주택 4층 옥탑에 대해 종류는 주거시설로, 이용상황(구조)은 철근콘크리트조스라브(OOO)와 벽돌조알루미늄새시조판넬(OOO)로 하여 보상받은 내역이 확인된다.

② 쟁점주택의 석면조사보고서에 기재된 양도 당시 현장 사진과 조사내용에 의하면 쟁점주택의 옥탑은 건축물대장상 기재된 물탱크실이 아닌 주거시설인 방과 주방으로 구성되어 있음이 확인된다.

③ 쟁점주택의 OOO 항공사진에도 옥탑층은 물탱크실이 아닌 주택임이 확인된다.

④ AAA 주식회사에 쟁점주택의 4층 옥탑에 대해 도시가스 사용이력을 조회한 바 2010.1.1.～2017.10.31. 기간동안 도시가스를 꾸준히 사용한 것으로 확인되었으며, AAA 주식회사는 청구인 및 제3자의 가스사용내역이 있으나 구체적인 사용인이나 가스요금 등은 개인정보에 해당하여 알려줄 수 없다고 회신하였다.

⑤ 쟁점주택의 옥탑(4층)에는 2017.1.4.부터 2017.11.8.까지 bbb 및 ccc이 전입하여 거주하였던 것으로 확인된다. 청구인은 이에 대해 모르는 사람들이 전입신고를 잘못하여 2017.10.26. OOO 주민센터에 주민등록 거주 불명 등록 신청 민원을 접수하였고 위 임차인에게 옥탑을 임대한 사실이 없다고 주장하나, 위 민원신청에 대하여 거주 등 사실조사는 이루어지지는 않았고 해당 임차인에게 연락하여 주민등록을 이전할 것을 안내하자 임차인이 안내 기간 동안 주민등록을 이전하는 것으로 민원이 종결된 것으로 확인된다.

(2) 쟁점주택 4층 옥탑의 면적은 보상금내역서상 기재된 OOO으로, 쟁점주택 전체 건축면적(OOO)의 1/8(OOO) 이상이다. 청구인은 쟁점주택의 옥탑 면적이 건축물대장 상의 면적인 OOO로 쟁점주택 건축면적의 8분의 1(OOO)이하에 해당하여 층수에 산입되지 않는다고 주장하나, 건축물대장에 기재된 것은 물탱크 면적이고 청구인은 이를 주택으로 전용하여 사용하였으므로 건축물대장상 물탱크 면적을 그대로 주택면적으로 인정할 수 없다. 쟁점주택 양도 당시 작성된 보상금 내역서상 4층 옥탑 면적은 OOO로 기재되어 있고, OOO 항공사진에 의하더라도 옥탑층은 물탱크실이 아닌 주택으로 수평투영면적이 건축면적의 1/4이상으로 확인되는바, 4층 옥탑 면적을 OOO로 볼 경우 쟁점주택 전체 건축면적(OOO)의 1/8 (OOO)이상에 해당하므로, 쟁점주택의 4층 옥탑을 쟁점주택의 층수에 산입하여 다가구주택임을 부인하고 1세대1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2017.10.20. 쟁점주택을 양도한 후 쟁점주택이 「소득세법 시행령」 제155조 제15항에 따라 1세대1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하는 것으로 하여 양도소득세를 신고하였는데, 처분청은 쟁점주택의 옥탑이 실제 주택으로 사용되었기 때문에 쟁점주택은 주택으로 사용되는 층수가 4개(1층～4층)에 해당하여 「건축법」상 다가구주택이 아닌 공동주택에 해당하므로, 「소득세법 시행령」 제155조 제15항에 따른 1세대1주택 비과세 특례가 적용되지 아니하는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 경정.고지하였다. ＜표1＞ 양도소득세 경정.고지 내역 ㆍㆍㆍ (가) 쟁점주택과 관련된 주요사항은 다음과 같다.

1) 등기사항전부증명서에 의하면 청구인은 1997.12.22. OOO 소재 토지 OOO 및 지상 건물(지하1층 건물 및 주차장, 지상 1층～3층 주택 및 옥탑층, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 매매를 원인으로 취득하였다가 2017.10.20. OOO 주택재개발정비사업조합에 양도(수용)한 것으로 확인된다. ＜표2＞ 쟁점주택 취득 및 양도 현황 ㆍㆍㆍ

2) 일반건축물대장상 쟁점주택 전체 건축면적은 OOO이고, 옥탑의 용도는 ‘물탱크실’이며 면적은 OOO로 확인된다. 구체적 내역은 ＜표3＞ 기재와 같다. ＜표3＞ 건축물대장상 쟁점주택 전체 면적 ㆍㆍㆍ ＜표4＞ 건축물대장상 쟁점주택 중 옥탑 면적 ㆍㆍㆍ

3) 쟁점주택의 건축물대장은 OOO 주택재개발정책사업 관련 OOO호에 의거 2019.7.11. 말소(철거완료일 2017.10.10.～2018.10.2.)되었다. (나) 쟁점주택의 보상금 내역서에 의하면, 쟁점주택은 4개의 주택과 주거시설로 구분되어 있는 것(이 외에 주차장 1개, 베란다 3개, 보일러실 3개 등으로 구분)이 확인되고, 4층 옥탑의 용도는 ‘주거시설 철근콘크리트조스라브 OOO, 주거시설 벽돌조알루미늄세시조판넬 OOO’로 확인된다. (다) 쟁점주택의 석면조사보고서에는 쟁점주택의 옥탑이 주거시설인 방과 주방으로 구성되어 있다고 기재되어 있는 것으로 확인된다. (라) AAA 주식회사에 쟁점주택 4층 옥탑의 도시가스 사용이력을 조회한 바 2010.1.1.～2017.10.31. 기간 동안 도시가스를 꾸준히 사용한 것으로 확인되었고, AAA 주식회사는 해당기간 청구인과 제3자의 가스사용내역이 있으나 구체적인 사용인의 인적사항이나 가스요금 등은 개인정보에 해당하여 알려줄 수 없다고 회신하였다. (마) 주택별 거주이력에 의하면 쟁점주택의 옥탑(4층)에는 2017.1.4.부터 2017.11.8.까지 bbb 및 ccc이 전입하여 거주하였던 것으로 확인된다. ＜표5＞ 쟁점주택 옥탑층 전입이력 ㆍㆍㆍ

1) 이에 대하여 청구인은 모르는 사람들이 전입신고를 잘못한 것으로 2017.10.26. OOO 주민센터에 주민등록 거주 불명 등록을 신청하였고 위 임차인들에게 옥탑을 임대한 사실이 없다고 주장한다.

2) 다만, 청구인이 민원신청을 한 시기는 쟁점주택을 양도한 이후(2017.10.20.)로 확인되고, OOO 주민센터에 의하면 주민등록 거주 불명 등록 민원신청에 대해 거주 등 사실조사는 이루어지지는 않았으며 임차인들에게 연락하여 주민등록을 이전할 것을 안내하자 임차인들이 안내 기간 동안 주민등록을 이전하여 민원이 종결된 것으로 확인된다. (바) 쟁점주택의 OOO 항공사진(2013년), 다음 로드뷰 사진(2016년 9월) 및 네이버 지도 사진(2017년 6월)에 의하면, 쟁점주택 옥탑에 물탱크실이 아닌 주택이 건축되어 있는 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 가목에서는 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택의 양도소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니하도록 규정하면서, 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 “1세대 1주택이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 말한다.”고 규정하고 있다. 같은 령 제155조 제15항은, 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 관하여 규정한 같은 령 제 154조 제1항을 적용할 때 ‘건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.’고 규정하고, 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목은 ‘다가구주택은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

① 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것(단서 생략),

② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것,

③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것’이라고 규정하고 있다. 청구인은 쟁점주택은 「소득세법 시행령」 제155조 제15항과 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목의 요건을 모두 충족하여 다가구주택에 해당하고 쟁점주택의 옥탑 면적은 「건축법 시행령」 제119조 제9호 규정에 따라 건축물의 층수에 산입되지 않아야 함에도 쟁점주택의 옥탑이 주거용으로 사용되었고 쟁점주택 옥탑 면적이 쟁점주택 전체 건축면적의 8/1을 초과하는 것으로 보아 1세대1주택 비과세 특례규정의 적용을 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 위법하다고 주장한다. 그러나

① 쟁점주택의 건축물대장상 4층의 구조는 옥탑, 용도는 물탱크실로 각 기재되어 있으나, 청구인이 2017.10.20. OOO 주택재개발정비사업조합으로부터 지급받은 수용보상금 내역서에 의하면 쟁점주택 4층 옥탑에 대하여 종류는 주거시설로, 이용상황(구조)은 철근콘크리트조스라브(OOO)와 벽돌조알루미늄새시조판넬(OOO)로 기재하여 보상받은 내역이 확인되는 점,

② 쟁점주택의 석면조사보고서에 의하면 쟁점주택의 옥탑은 주거시설인 방과 주방으로 구성되어 있음이 확인되는 점,

③ AAA 주식회사에 쟁점주택의 4층 옥탑에 대해 도시가스 사용이력을 조회한 바 2010.1.1.～2017.10.31. 기간동안 청구인 및 제3자의 가스사용내역이 있다고 회신한 점,

④ 쟁점주택의 옥탑(4층)에는 2017.1.4.부터 2017.11.8.까지 bbb 및 ccc이 전입하여 거주하였던 것으로 확인되는 점,

⑤ OOO 항공사진 등에 의하여도 쟁점주택의 옥탑층은 물탱크실이 아닌 주택으로 사용된 사실이 확인되는 점 등에 비추어 청구인은 쟁점주택의 옥탑을 주택으로 사용하고 있었던 것으로 보인다. 한편, 쟁점주택 보상금내역서상 4층 옥탑의 면적은 OOO으로 쟁점주택 전체 건축면적(OOO)의 1/8(OOO) 이상으로 확인되므로 쟁점주택의 옥탑 면적을 「건축법 시행령」 제119조 제9호 규정에 따라 건축물의 층수에서 제외할 수 없는 것으로 판단된다. 따라서 쟁점주택의 4층 옥탑을 쟁점주택의 층수에 산입하여 다가구주택임을 부인하고 1세대1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법 제88조[정의] 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조[비과세 양도소득]

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령 제154조[1세대1주택의 범위]

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제155조[1세대1주택의 특례]

⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 제156조[고가주택의 범위]

① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

(3) 건축법 시행령 제119조[면적 등의 산정방법]

① 법 제84조에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

9. 층수 : 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1( 「주택법」 제15조 제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의

1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층 별표1 용도별 건축물의 종류(제3조의 4 관련)

1. 단독주택 가. 단독주택(가정보육시설을 포함한다) 나. 다중주택(학생 또는 직장인 등의 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 주택으로서 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것을 말한다) 다. 다가구주택(주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이고, 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다)