비교주택의 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있으므로, 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다는 청구주장의 당부

처분청이 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가(유사매매사례가액)로 적용하여 청구인들에게 증여세를 부과한 처분은 잘못이 있음

1. 처분개요

가. 청구인 a와 b(부부, 이하 “청구인들”이라 한다)는 2022.12.20. c로부터 서울특별시 송파구 OOO(전용면적 148.77㎥, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받고, 2022.12.26. 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제1항 제4호에 따른 공동주택 공시가격 OOO원(a OOO원, b OOO원)을 증여재산가액으로 하여 증여세를 각 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점주택과 같은 단지에 있는 OOO(이하 “비교주택”이라 한다)가 2021.1.24. OOO원에 매매계약된 사실을 확인하고, 이를 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점주택의 증여재산가액으로 하여, 2024.1.9. 청구인 a에게 2022.12.20. 증여분 증여세 OOO원, 청구인 b에게 2022.12.20. 증여분 증여세 OOO원을 각 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2024.3.12 심판청구를 각 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가하는데, 유사재산의 매매사례가액을 시가로 적용하기 위해서는 원칙적으로 증여일 전후 3개월 이내의 기간(평가기간) 중에 거래된 가액이어야 하고, 평가기간 내의 거래가액이 아니더라도 증여일 전 2년 이내의 기간 중의 거래가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있는 예외를 두고 있는데, 당해 예외규정은 매매사례가액 발생일부터 증여일까지의 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에만 적용된다. 따라서 원칙적인 평가기간 외 매매사례가액은 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에만 예외적으로 시가로 인정되므로, 가격변동의 특별한 사정이 있다면 평가기간 외 매매사례가액을 시가로 적용할 수 없다. 만약 주위환경의 변화와 가격변동의 사정이 어느 정도인지에 따라 시가 적용 여부가 결정된다면 국세청의 자의적인 판단이 개입될 가능성이 높고, 그로 인해 납세자의 예측가능성이 심각하게 훼손되는 결과로 이어질 것이므로 가격변동의 사정이 조금이라도 있었다면 평가기간 외 가액을 시가로 볼 수 없다.

(2) 비교주택의 매매계약일인 2021.1.24.로부터 쟁점주택의 증여일인 2022.12.20.까지의 기간에는 다음과 같이 가격 변동의 특별한 사정이 있었다.(가) 공동주택 공시가격은 주변환경, 아파트 단지의 규모나 사용기간, 거래사례와 부동산정보 업체의 시세정보 등을 종합적으로 고려하여 산정하며 시세변동율과 현실화율 등을 반영하여 결정되는데, 쟁점주택의 공시가격은 아래 ＜표1＞과 같이 2021년과 2022년을 거치면서 33% 이상 급등한 것을 볼 때, 비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 증여재산가액으로 볼 수는 없다.

＜표1＞

쟁점주택의 공동주택가격(단위 : 원, %)

나. 처분청 의견

(1) 상증세법 제60조에 따르면 증여재산가액 평가는 원칙적으로 증여일 현재의 시가에 따라 평가하게 되어 있으므로, 보충적 평가방법으로 평가하는 것보다 시가로 평가하는 것이 조세형평에 더 부합한다.

(2) 청구인들은 기준시가(공동주택 공시가격)의 상당한 변동률과 저금리 및 전반적인 부동산시장 상황 변화 등을 볼 때, 비교주택의 매매가액은 객관적인 교환가격을 반영하는 시가가 아니라고 주장하나, 일반적인 부동산 가격변동 추이만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어렵고, 따라서 비교주택의 매매가액을 평가심의위원회에 회부한 것은 적정하다.

(3) 상증세법 시행령 제49조는 평가심의위원회를 거친 해당 매매가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있으므로, 평가심의위원회 심의에 따른 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 결정한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

비교주택의 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있으므로, 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.제61조(부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서는 “고시주택가격”이라 한다).

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙)

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서는 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조 및 제73조의2에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우라. 제15조 제3항에 따른 최대주주등의 상속인 또는 최대주주등의 특수관계인이 최대주주등이 보유하고 있던 제54조 제1항에 따른 비상장주식등을 경매 또는 공매로 취득한 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등)

③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 비교주택이 쟁점주택의 증여일(2022.12.20.) 전 2년 이내의 기간인 2021.1.24.를 계약일로 하여 매매된 사실을 확인하고, 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가(유사매매사례가액)로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 심의를 의뢰하였으며, 서울지방국세청 평가심의위원회의는 2023.10.25. “비교주택의 거래는 매매계약일(2021.1.21.)부터 평가기준일(2022.12.20.)까지의 기간에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로, 평가기준일 현재의 시가로 보는 것이 타당하다”고 결정하였다.

(2) 비교주택은 아래 ＜표2＞와 같이, 쟁점주택과 같은 단지 내에 위치한 아파트로서, 전용면적은 동일하고 공동주택 가격의 차이는 100분의 5 이내이다.

＜표2＞

쟁점주택과 비교주택 비교(단위 : ㎡, 백만원)

(3) 쟁점주택과 비교주택의 공시가격은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞

공동주택 공시가격(단위 : 백만원, %)

(4) OOO부동산에 의하면, OOO아파트(전용 148.77㎥)의 매매 시세(호가)는 2021년 1월 OOO원, 2022년 12월 OOO원으로 나타난다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.(가) 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 의하면, 평가기준일(증여일) 전 2년 이내의 유사매매사례가액도 해당 재산의 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있도록 규정하고 있다.(나) 처분청은 비교주택의 매매계약일(2021.1.24.)부터 쟁점주택의 증여일(2022.12.20.)까지의 기간에 가격변동의 특별한 사정이 없으므로 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 있다는 의견이나, 비교주택의 공시가격은 2017년까지 통상적인 공시가격 상승률을 보이다가(4%), 2018년부터 2022년까지 큰 폭으로 상승하였고(12～24%), 2023년 다시 하락한 점(△15%), 비교주택과 같은 단지에 있는 같은 평형 주택의 매매 시세 또한 공시가격 변동 추세와 다르지 않게, 비교주택의 매매계약일인 2021년 1월부터 쟁점주택의 증여일인 2022년 12월까지의 기간에 20% 이상 상승한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 비교주택의 매매계약일과 평가기준일 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 봄이 타당하므로, 처분청이 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가(유사매매사례가액)로 적용하여 청구인들에게 증여세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.