보존등기 후 임대등록하면 건설임대주택인가?

민원인은 「건축법」에 따라 주택을 신축해 소유권보존등기를 마친 뒤 민간임대주택으로 등록했다. 국토교통부가 민간매입임대주택이라고 회신하자 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청했다.

【질의요지】

「건축법」에 따라 주택을 신축하여 소유권보존등기를 마친 소유자가 해당 주택을 임대하기 위해 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제5조제1항 및 같은 법 시행령 제4조제1항제1호에 따라 임대사업자로 등록하는 경우, 해당 주택은 같은 법 제2조제2호가목에 따른 민간건설임대주택에 해당하는지?

< 질의 배경 >

민원인은 국토교통부에 주택을 건축하고 소유권보존등기를 마친 후 민간임대주택으로 등록하는 경우, 해당 주택이 민간건설임대주택에 해당하는지 질의하였고, 민간건설임대주택이 아닌 민간매입임대주택이라는 회신을 받자, 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

【회답】

이 사안의 경우 해당 주택은 민간임대주택법 제2조제2호가목에 따른 민간건설임대주택에 해당하지 않습니다.

【이유】

민간임대주택법 제2조제1호에서는 “민간임대주택”을 임대사업자가 임대를 목적으로 제공하는 주택으로서 같은 법 제5조에 따라 등록한 주택으로 정의하면서 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분하고 있고, 같은 조 제2호에서는 “민간건설임대주택”을 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택(가목)과 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택(나목)으로 구분하고 있으며, 같은 조 제3호에서는 “민간매입임대주택”을 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택으로 정의하고 있는바, 특정 주택을 같은 조 제2호가목에 따른 민간건설임대주택으로 보기 위해서는 “임대를 목적으로 건설”해야 한다는 점은 문언상 분명합니다.

그런데 민간임대주택법 제5조제1항 및 같은 조 제2항제2호에서는 주택을 임대하기 위해 등록을 하는 경우 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분하여야 한다고 규정하면서, 민간건설임대주택에 대해서는 같은 법 제4조에 따라 민간임대주택에 주어지는 주택도시기금 등의 우선 지원 외에 토지 등의 우선 공급(제18조), 간선시설의 우선 설치(제19조), 용적률의 완화(제21조의2) 등이 별도로 적용되고 있고, 「종합부동산세법」 제8조제2항 및 같은 법 시행령 제3조에서는 과세표준 합산대상에서 제외하는 주택과 관련하여 민간건설임대주택과 민간매입임대주택의 적용 요건을 각각 달리 규정하고 있는바, 임대를 목적으로 건설한 민간건설임대주택과 민간매입임대주택을 구분하여 양자를 다르게 보고 별도의 규정을 적용하도록 하는 것이 민간임대주택법 및 관련 법령의 체계라 할 것입니다.

그렇다면 이 사안과 같이 대상 주택이 민간임대주택법 제2조제2호가목의 민간건설임대주택에 해당하는지를 판단해야 하는 경우에는 해당 주택이 당초 임대를 목적으로 건설되었다는 점이 객관적으로 확인될 필요가 있으므로, 적어도 주택 건설이 완료되기 전까지는 임대사업자 등록을 통해 해당 주택이 임대 목적으로 건설되었다는 점을 공적으로 확인하는 절차를 거쳐야 할 것인데, 주택의 건설이 완료되어 소유권보존등기를 마칠 때까지 충분한 시간적 여유가 있었음에도 불구하고 임대사업자로 등록하지 않았다면 사업자가 당초부터 해당 주택을 “임대를 목적으로 건설”하였다는 점을 객관적으로 확인할 수 없는바, 그럼에도 불구하고 이러한 주택을 민간임대주택법 제2조제2호가목의 민간건설임대주택의 범위에 포함시키는 것은 같은 법 및 관련 법령의 체계에 부합하지 않는 해석입니다.

아울러 주택의 소유권보존등기를 마친 후 임대사업자로 등록을 하더라도 해당 주택을 민간임대주택법 제2조제2호가목의 민간건설임대주택으로 본다면, 소유권보존등기를 마친 후 소유자가 일정 기간 거주하다가 임대사업자로 등록을 하는 경우에도 해당 주택을 민간임대주택법 제2조제2호가목의 민간건설임대주택으로 보아야 하는바, 이는 임대 목적으로 사용되지 않고 있던 주택을 사후에 건설 목적에 대한 객관적인 확인 없이 민간임대주택법 제2조제2호가목의 민간건설임대주택으로 인정함으로써 「종합부동산세법」에 따른 과세표준 합산대상에서 제외하는 등의 불합리한 결과를 초래할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

따라서 「건축법」에 따라 주택을 신축하여 소유권보존등기를 마친 소유자가 해당 주택을 임대하기 위해 민간임대주택법 제5조제1항 및 같은 법 시행령 제4조제1항제1호에 따라 임대사업자로 등록하는 경우, 해당 주택은 같은 법 제2조제2호가목에 따른 민간건설임대주택에 해당하지 않습니다.

질의

「건축법」에 따라 주택을 신축하여 소유권보존등기를 마친 소유자가 임대를 위해 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항 및 같은 법 시행령 제4조제1항제1호에 따라 임대사업자로 등록하는 경우, 같은 법 제2조제2호가목의 민간건설임대주택에 해당하는지 여부.

회답

이 사안의 경우 해당 주택은 민간임대주택법 제2조제2호가목에 따른 민간건설임대주택에 해당하지 않습니다.

이유

민간임대주택법 제2조는 민간임대주택을 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분하고, 민간건설임대주택을 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 등으로 규정하고 있습니다. 따라서 민간건설임대주택으로 보려면 “임대를 목적으로 건설”해야 합니다.

민간임대주택법과 관련 법령은 민간건설임대주택에 토지 등의 우선 공급, 간선시설의 우선 설치 및 용적률 완화 등을 별도로 적용하고, 「종합부동산세법」상 과세표준 합산배제 요건도 민간매입임대주택과 달리 정하고 있습니다.

해당 주택이 당초 임대를 목적으로 건설되었다는 점은 객관적으로 확인될 필요가 있으므로, 적어도 건설 완료 전까지 임대사업자 등록을 통한 공적 확인 절차를 거쳐야 합니다. 소유권보존등기를 마칠 때까지 등록하지 않았다면 당초부터 임대 목적으로 건설했다는 점을 객관적으로 확인할 수 없습니다.

소유권보존등기 후 등록한 주택까지 민간건설임대주택으로 보면, 소유자가 일정 기간 거주하다 등록한 주택도 동일하게 보아야 하며 과세표준 합산대상에서 제외하는 등의 불합리한 결과가 생길 수 있습니다.

따라서 소유권보존등기 후 임대사업자로 등록한 해당 주택은 민간임대주택법 제2조제2호가목의 민간건설임대주택에 해당하지 않습니다.

국세청 법령해석 법제처 21-0140 (2021.06.04 회신), "보존등기 후 임대등록하면 건설임대주택인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/200000000000004640/