신축임대주택 양도세 감면과 중과 요건은 무엇인가?

신축임대주택을 포함해 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 거주자의 양도를 전제로 한다. 매입임대주택에는 신축시기, 취득·계약 기간, 입주 사실에 관한 요건이 제시되어 있다.

신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자가 건설임대주택 또는 매입임대주택에 해당하는 국민주택을 5년이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제함

1. 「조세특례제한법」 제97조의 2의 규정에 의하여 1호 이상의 신축임대주택(동법 동조 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말함)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자가 동법 동조 제1항 제1호에 규정한 임대주택법에 의한 건설임대주택 또는 동법 동조 제1항 제2호에서 규정하는 임대주택법에 의한 매입임대주택에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배이내의 토지를 포함한다)을 5년이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제하는 것입니다.

2. 위 “1”에서 말하는 임대주택법에 의한 매입임대주택이란 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택(1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택을 포함함)에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일 까지의 기간중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함) 및 임대를 개시한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함)을 말하는 것입니다.

3. 1세대 3주택자가 「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 제1호 내지 제10호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제1항 제2호의 3에 규정하는 세율(60%)이 적용되지 않는 것입니다.

4.「종합부동산세법」 제7조의 규정에 의하여 과세기준일(6월 1일) 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하는 것임)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있으며, 이 경우 “세대”라 함은 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것입니다.

질의

신축임대주택의 양도소득세 감면, 1세대 3주택 중과세 및 종합부동산세 해당 여부.

회답

1. 「조세특례제한법」 제97조의 2에 따른 신축임대주택을 포함해 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 거주자가 일정한 건설임대주택 또는 매입임대주택인 국민주택을 5년 이상 임대한 후 양도하면 양도소득세를 면제한다.

2. 매입임대주택은 원문에 제시된 신축시기, 취득·계약 기간, 임대 개시 및 입주 사실의 요건을 충족한 주택을 말한다.

3. 1세대 3주택자가 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제1호부터 제10호까지에 해당하는 1주택을 양도하면 같은법 제104조 제1항 제2호의 3의 세율 60%가 적용되지 않는다.

4. 「종합부동산세법」 제7조에 따라 과세기준일인 6월 1일 현재 국내 재산세 과세대상 주택의 공시가격 합계가 6억원을 초과하는 주택분 재산세 납세의무자는 종합부동산세 납부의무가 있다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-1138 (2007.04.06 회신), "신축임대주택 양도세 감면과 중과 요건은 무엇인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000042515/