90.1.1. 기준 개별공시지가가 없는 쟁점토지의 개별공시지가 평가를 2개 감정평가기관에 의뢰하고 그 감정가액의 평균액을 개별공시지가로 적용하여 과세한 처분의 당부

쟁점토지는 90.1.1. 기준 개별공시지가가 부존재하므로, 소득령§164에 따라 2개 감정평가기관이 감정평가한 개별공시지가의 평균액을 개별공시지가로 적용하고, 이를 기초로 환산취득가액을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 1988년경 취득한 OOO동 55-22 토지 (2,736.5㎡) 및 건물(연면적 3,403.64㎡)을 2010.11.30. 양도하고 2010.12.2. 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원, 결정세액을 OOO원으로 하여 양도소득세신고를 하였 다.

나. 처분청은 청구인이 양도한 부동산 중 합병전 사유지 도로였던 구 OOOOO OOO OO동 55-21 대지 73.4㎡(1996.12.26. 같은 동 55-22로 합병되었다. 이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 취득시 인근에 지목·이용상황이 유사한 토지가 존재하지 않아 쟁점토지의 관할 세무서장인 OOO세무서장에게 쟁점토지의 가액산정을 의뢰하였고, 이에 OOO세무서장이 다시 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 가액 OOO/㎡원을 적용하여 2011.10.11. 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.10.31. 이의신청을 거쳐 2012.2.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「도로법」상 도로는 최저폭이 4m이상 되어야 도로로 인정되는바, 쟁점토지는 취득 당시 지목이 도로로 되어 있었으나, 폭 3m, 길이 24.47m에 불과하여 청구인은 쟁점토지를 도로로 사용할 목적으로 취득한 것이 아니라 인근 토지 12필지와 함께 필지별, 지목별, 가격 구분 없이 전부 대지로 일괄 취득하여 쟁점토지의 지목상 도로를 폐도처리하고 대지로 용도변경하여 양도시점까지 대지로 이용하였고, 「소득세법」기본통칙 99-1 제3호에 따라 쟁점토지와 품위·정황이 가장 유사한 OOO동 55-20번지 및 같은 동 55-22번지 토지의 개별공시지가 중 낮은 가액인 OOO원/㎡을 적용하여 적법하게 신고하였음에도 처분청이 이를 무시하고 객관적인 근거나 기준도 없이 20년이나 지난 후 소급하여 쟁점토지 인접지역의 공부상 공시된 개별공시지가도 아닌 가액을 취득가액으로 일방적으로 임의산정한 것은 「국세기본법」제14조 (실질과세), 제15조(신의성실), 제16조(근거과세), 제18조(세법해석의 기준 및 소급과세의 금지), 제19조(세무공무원의 재량의 한계)원칙 등을 위배한 부당한 처분이다.

나. 처분청 의견

쟁점토지는 1990.1.1. 당시 개별공시지가의 결정·고시가 누락되어 개별공시지가가 없는 토지이고, 1996.1.24. 도로에서 대지로 지목이 변경되어 인근에 품위·정황이 유사한 토지가 없어 개별공시지가가 없는 토지의 경우, 납세지 관할세무서장이 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가하도록 한 「소득세법 시행령」제164조 에 따라 쟁점토지의 소재지 관할세무서장이 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 가액인 OOO원/㎡을 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 산정한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1990.1.1. 이전에 취득한 토지에 대해 토지의 소재지 관할세무서장이 감정평가기관에 의뢰하여 1990.1.1. 기준으로 감정한 가액을 적용하여 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제99조(기준시가의 산정)

① 제96조 제2항, 제97조제 1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물 가. 토지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한 다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령 제164조(토지·건물의 기준시가 산정)

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제9조 제2항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

1. 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의한 신규등록토지

2. 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

④ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다.

1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가

×

취득당시의 시가표준액

1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과

그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을

2로 나누어 계산한 가액

제176조의2(추계결정 및 경정)

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액

×

취득당시의 기준시가

양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

다. 사실관계 및 판단

(1) OOO구청장이 발급한 쟁점토지의 토지대장에 의하면, 쟁점토지는 청구인이 1988.11.15. 소유권을 취득한 후, 1996.1.12. 도로에서 대지로 지목이 변경되었고, 1998.12.11. 같은 동 55-22번지에 합병된 것으로 확인된다.

(2) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점토지 및 인근토지(OOO동 55-20)의 토지등급 및 개별공시지가는 다음 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지와 인근토지의 비교 (단위 : 원)

구분

지목

토지등급

개별공시지가

기준일

취득당시

1984.7.1.

1989.7.1.

1990.1.1.

1991.1.1.

1990.1.1.

1991.1.1.

쟁점토지

도로

162

162

162

162

인근토지

대지

200

211

219

223

OOO

OOO

(3) 「소득세법」제99조 제1항 제1호 가목 단서에서는 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하도록 규정하고 있고, 「소득세법 시행령」 제164조 제1항에서는 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 토지 소재지의 관할세무서장이 의뢰하여 둘 이상의 감정평가기관이 감정한 가액을 고려하여 평가할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은 조 제4항에서는 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 하도록 규정하고 있다.

1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가

×

취득당시의 시가표준액

1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과

그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을

2로 나누어 계산한 가액

(4) 청구인은 쟁점토지의 취득당시 개별공시지가가 없어 「소득세법 시행령」제164조 제4항의 산식을 적용함에 있어 1990.1.1.을 기준으로 한 개별공시지가를 쟁점토지와 품위·정황이 가장 유사한 인근 지역인 OOO동 55-20번지, 같은 동 55-22의 개별공시지가 중 낮은 가액인 OOO0원으로 하여 계산하여야 한다고 주장하며, OOO동 55-20의 개별공시지가확인서(OOO구청장 발행)를 제시하고 있다. 동 개별공시지가확인서에는 1990년 기준으로 OOO동 55-20번지(지목 : 대지)의 개별공시지가가 ㎡당 OOO원, OOO동 55-22번지(지목 : 대지)의 개별공시지가는 ㎡당 OOO원임이 확인된다. 청구인은 위의 가액을 기준으로 「소득세법 시행령」제164조 제4항의 산식 및 「소득세법 시행령」제176조의2 제2항 제2호의 산식을 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 산정하였음이 청구인의 양도소득세 신고서에 나타난다.

(5) 이에 반해 처분청은 「소득세법 시행령」제164조 제4항의 산식 적용시 1990.1.1.을 기준으로 한 개별공시지가를 쟁점토지의 관할세무서장인 OOO세무서장이 2011.7.14. 한국감정원 OOO지점, OOO감정법인 OOO지사등 2개 감정기관에 의뢰하여 쟁점토지를 감정한 가액(한국감정원 OOO지점 OOO원/㎡, OOO감정법인 OOO지사 OOO원/㎡)의 평균액인 OOO원으로 하고, 쟁점 토지의 취득당시의 시가표준액, 1990.8.30. 현재의 시가표준액, 1990.8.30. 직전의 시가표준액을 쟁점토지 소재지(OOO동)의 최하 등급 토지인 OOO동 575번지의 토지등급에 따른 평가액인 OOO원(185등급), OOO원(193등급), OOO원(185등급)으로 하여 쟁점토지의 취득당시의 기준시가를 ㎡당 OOO원으로 산정한 후, 이를 다시 「소득세법 시행령」제176조의2 제2항 제2호에서 정하는 산식에 대입하여 최종적으로 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 계산한 사실이 처분청이 제출한 심리자료에 나타난다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 볼 때, 쟁점토지는 청구인이 1990년 이전에 취득한 토지로서 1990.1.1.의 개별공시지가가 존재하지 않으므로 처분청이 쟁점토지 소재지를 관할하는 OOO세무서장에게 요청하여 2개의 감정평가기관이 감정평가한 가액의 평균액을 1990.1.1. 기준 개별공시지가로 산정하고 이를 기초로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.