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협의매수 토지의 기준시가와 비사업용 판정은?

국세청 공식 회신문서번호 서면-2016-부동산-4026회신일 세목 양도소득세회신 후 개정
1. 질문협의매수 토지의 기준시가와 비사업용 판정은?2. 공식 회신국세청 · 2016.09.293. 다툰 결과0건 직접 · 227건 조문 연결4. 현행 조문4개 근거 링크
한 줄 답 · 국세청 회신

보상금 산정 기준일의 개별공시지가로 기준시가를 산정하며, 일정 요건의 토지는 비사업용토지에서 제외된다.

협의매수·수용 토지의 환산취득가액상 양도 당시 기준시가와 비사업용토지 제외 여부를 물었다. 보상금 산정 기준일의 개별공시지가로 기준시가를 산정하며, 일정 요건의 토지는 비사업용토지에서 제외된다. 사업인정고시일부터 2년 이전에 취득했다면 고시 전 협의매수된 경우에도 제외 규정이 적용된다.

근거 조문 소득세법 시행령 제164조제9항 소득세법 제97의2조제1항 소득세법 시행령 제168의14조제3항제3호 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제15조

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2026.09.08 시행), 소득세법 시행령(2026.07.01 시행), 소득세법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 3곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 3 · 문구 동일 1
  1. 문구 변경회신 당시 시행본 2016.09.01 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 제97의2조 제1항: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 4개로 바뀌었다(수정 1개 · 신설 3개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    ① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    ① 거주자가 양도일부터 소급하여 10년(제94조제1항제3호에 따른 자산의 경우에는 1년) 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속(양도 당시 사망한 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)으로부터 증여받은 제94조제1항제1호 및 제3호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 다음 각 호의 기준을 적용한다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  2. 문구 변경회신 당시 시행본 2016.09.23 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 시행령 제168의14조 제3항 제3호: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 3개로 바뀌었다(수정 1개 · 신설 2개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말하고, 법 제97조의2제1항을 적용받는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일부터 2년 이전인 토지

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  3. 문구 변경회신 당시 시행본 2016.09.01 → 현재 시행본 2026.06.16

    공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제15조: 회신 당시 5개 문장·단위에서 현재 5개로 바뀌었다(수정 1개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    ③ 제1항에 따라 공고되거나 통지된 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의(異議)가 있는 토지소유자 또는 관계인은 제2항에 따른 열람기간 이내에 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있다.

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    ③ 제1항에 따라 공고되거나 통지된 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의(異議)가 있는 토지소유자 또는 관계인은 제2항에 따른 열람기간 이내에 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있다. 다만, 사업시행자가 고의 또는 과실로 토지소유자 또는 관계인에게 보상계획을 통지하지 아니한 경우 해당 토지소유자 또는 관계인은 제16조에 따른 협의가 완료되기 전까지 서면으로 이의를 제기할 수 있다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  4. 문구 동일회신 당시 시행본 2016.09.23 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 시행령 제164조 제9항: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

개인이 소유한 토지가 2009.2.4. 이후 토지보상법 등에 따라 협의매수 또는 수용되었다. 소유자는 표준지 개별공시지가를 기초로 산정한 보상금액을 수령했다.

질의요지

1. 협의매수·수용되는 토지의 환산취득가액을 계산할 때 양도당시 기준시가는 보상금 산정의 기초가되는 표준지 개별공시지가의 기준일을 기준으로 공시된 토지의 개별공시지가를 적용하여 소득령 제164조제9항에 따라 산정하는 것임

2. 사업인정고시일 전에 협의매수되는 경우에도 사업인정고시일부터 2년 이전에 취득한 토지일 경우 비사업용토지에서 제외되는 것임

회답

부동산납세과-1498

본문(원문)

1. 개인이 소유하는 토지가 2009.2.4. 이후에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 함)에 따라 협의매수․수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우로서 공시된 표준지 개별공시지가를 기초로 산정한 보상금액을 수령한 경우에는 그 보상금액과 보상금산정의 기초가되는 표준지 개별공시지가의 기준일을 기준으로 공시된 해당 토지의 개별공시지가를 적용하여 「소득세법 시행령」제164조제9항에 따라 양도당시의 기준시가를 산정하는 것입니다.

2. 토지보상법 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말하고, 「소득세법」제97조의2제1항을 적용받는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날을 말함)이 사업인정고시일부터 2년 이전인 토지는 「소득세법 시행령」제168조의 14제3항제3호의 규정에 따라 비사업용토지에서 제외하는 것이며, 이는 토지보상법 제15조에서 규정한 보상계획의 공고일(공고를 생략한 경우에는 토지 소유자에게 보상계획을 통지한 날)부터 2년 이전에 취득한 토지가 사업인정고시일 전에 협의매수되는 경우에도 적용되는 것입니다.

정제 정리

질의

1. 협의매수·수용된 토지의 환산취득가액 계산 시 양도 당시 기준시가를 어떻게 산정하는지.

2. 사업인정고시일 전에 협의매수된 토지가 비사업용토지에서 제외되는지.

회답

1. 개인 소유 토지가 2009.2.4. 이후 토지보상법 등에 따라 협의매수·수용되고 표준지 개별공시지가를 기초로 산정한 보상금액을 수령한 경우, 그 표준지 개별공시지가의 기준일을 기준으로 공시된 해당 토지의 개별공시지가를 적용하여 「소득세법 시행령」제164조제9항에 따라 양도 당시 기준시가를 산정합니다.

2. 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전이거나 취득일이 사업인정고시일부터 2년 이전인 토지는 「소득세법 시행령」제168조의 14제3항제3호에 따라 비사업용토지에서 제외합니다. 보상계획 공고일부터 2년 이전에 취득한 토지가 사업인정고시일 전에 협의매수되는 경우에도 적용됩니다.

같은 법령·조문을 다룬 심판결정

공통 조문을 다뤘다는 구조 연결이다. 동일 질문·동일 사실관계·동일 결론을 뜻하지 않는다. 전체 227건 중 최신 12건을 표시한다.

관련 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면-2016-부동산-4026 (<time datetime="2016-09-29">2016.09.29</time> 회신), "협의매수 토지의 기준시가와 비사업용 판정은?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000284743/

출처·편집 정보

원문
국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000284743)
원 제목
환산취득가액 산정시 양도당시 기준시가 및 협의매수되는 토지의 비사업용토지 여부
공개 등급
공개 후보 · 검색 색인 대상
편집
질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신
2026-09-10
원문 출처: 국가법령정보센터(법제처)·국세청·조세심판원. 법령해석 요약은 원문에서 선별한 문장이고, 심판결정은 공식 주문·재결요지·이유를 그대로 싣는다. 현행성 표시는 인용 법령의 개정·폐지 여부를 법령 DB와 대조한 결과다. 편집 가공물은 법적 효력이 없다. · 전문가 연결 문의 · llms.txt · RSS · sitemap
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