임대사업자등록 말소에도 불구하고 개정된 임대주택법 시행 전에 임대계약을 체결한 임대기간에 대하여는 임대사업등록이 계속되는 것으로 보아 종합부동산세 과세 대상에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

이 건 처분에서 달리 관련 법령을 위반한 사정이 나타자니 아니한 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 1997.11.4. OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 매입하여 2012.10.2. 임대사업등록을 하고 임대업을 영위하였고, OOO구청은 2020.9.15. 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “임대주택법”이라 한다)에 근거하여 청구인의 임대사업자등록을 직권말소하였다.

나. 처분청은 2021년 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 쟁점주택을 포함하여 청구인이 보유한 부동산에 대해 2021.11.29. 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원(합계 OOO원)을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.1.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

종전의 행정관행이 사업자 본인의 말소 의사표시가 없으면 임대사업등록이 계속되는 것으로 처리를 하였으므로, 이 건의 경우 개정된 임대주택법 시행 전에 임대계약을 체결한 2020.1.20.부터 2022.1.20.까지의 임대기간에 대하여는 행정관청은 임대사업등록이 계속되는 것으로 처리해야하고, 따라서 쟁점주택은 2021년 귀속 종합부동산세 과세 대상에서 제외되어야 한다.임대주택법의 개정 취지를 고려하더라도, 그동안의 행정관행을 고려하면 법 개정 전 체결한 임대기간 중에는 등록이 말소될 것으로 생각할 수 없었고, 청구인은 임대사업등록 등 각종 신고의무를 성실히 이행하였음에도 행정청은 그동안의 행정관행에 반하여 임대주택 등록을 일방적으로 소급하여 말소하면서도 당사자에게는 어떠한 사전 안내도 없었다.또한「국세기본법」 제18조제3항의 취지를 고려하여, 최소한 관청의 말과 행동을 믿고 그동안 성실히 납세의무를 부담한 납세자의 신뢰를 보호할 수 있도록 법을 해석하는 것이 타당하다.임대사업자 등록을 말소하겠다는 법 개정의 취지는 임대사업자에 대한 세제 혜택을 축소하여 다주택 보유 수요를 제한하겠다는 것이지 본 건의 경우와 같이 당장 기존 계약에 의하여 임대계약을 유지하고 있는 모든 이를 악의적 투기꾼으로 매도하여 징벌적인 과세를 하겠다는 의도가 아닐 것이다. 동 건에 대한 국세부과의 전반적인 절차와 원칙이 과연 타당한가를 종합적으로 고려하면 이 건 처분은 취소되어야 할 것이다.

나. 처분청 의견

「종합부동산세법 시행령」 제3조에서 말하는 합산배제 임대주택은「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는임대주택법 제2조제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재「소득세법」 제168조또는「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하는 주택을 의미하는 것이므로 2020년 9월 15일 자동말소된 후 2021년 6월 1일 현재「소득세법」 제168조에 따른 주택임대사업자 등록을 하였으나,「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는임대주택법 제2조제7호에 따른 임대사업자에 해당하지 아니한 경우「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항 제2호에 따른 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것이다.「종합부동산세법 시행령」 제3조에서 말하는 합산배제 임대주택이란 임대주택법에 따른 임대사업자로서, 관할 지방자치단체장에 의하여 자동말소된 임대사업자는 임대차 관계에 있어서만 효력이 유효할 뿐 임대사업자로서의 지위는 상실하므로 조정대상지역 2주택자인 청구인에게「종합부동산세법」 제9조제1호 단서규정에 근거한 중과세율을 적용하여 고지한 이 건 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

임대사업자등록 말소에도 불구하고 개정된 임대주택법 시행 전에 임대계약을 체결한 임대기간에 대하여는 임대사업등록이 계속되는 것으로 보아 종합부동산세 과세 대상에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법제8조(과세표준)

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

(2) 종합부동산세법 시행령제3조(합산배제 임대주택)

① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재「소득세법」 제168조또는「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.2.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택과「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만,「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 및「공공주택 특별법 시행령」 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법(가) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 전제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

7. “임대사업자”란「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.제6조(임대사업자 등록의 말소)

① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략)(나) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 후제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

6. 삭제 ＜2020.8.18.＞제6조(임대사업자 등록의 말소)

① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략)

⑤ 종전의「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한날 등록이 말소된다. ＜신설＞

⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다.

(4) 국세기본법제18조(세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지)

③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 청구주장을 뒷받침하기 위해 쟁점주택의 임대차 계약기간 개시일을 2020.1.16., 종료일을 2022.1.16.로 하여 OOO구청장에게 제출한 임대차계약 신고서와, 2020.1.20. 체결한 임대차 계약서 등을 증빙으로 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 임대사업자등록 말소에도 불구하고 개정된 임대주택법 시행 전에 임대계약을 체결한 임대기간에 대하여는 임대사업등록이 계속되는 것으로 보아 종합부동산세 과세 대상에서 제외하여야 한다고 주장하나,「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항이 적용되기 위한 임대사업자 요건인 '주택임대업 사업자등록을 한 자'라는 요건은 임대주택법에 따른 사업자등록을 할 것 뿐만 아니라 임대사업자 등록을 유효하게 유지하고 있을 것을 포함하는 것으로 해석되는 점(부산지방법원 2014.10.2. 선고 2014구합20248 판결, 같은 뜻임), 임대주택법 및「종합부동산세법」의 부칙 등에서 민간임대주택에 대한 임대사업자 등록의 자동말소에 따른 구제에 대하여 별도의 경과규정은 두고 있지 아니하고, 이 건 처분에서 달리 관련 법령을 위반한 사정이 나타나지 아니하는 점, 조세법의 영역에 있어서는 국가가 조세ㆍ재정정책을 탄력적ㆍ합리적으로 운용할 필요성이 매우 큰 만큼 조세에 관한 법규ㆍ제도는 신축적으로 변할 수밖에 없다는 점에서 납세의무자로서는 구법 질서에 따른 신뢰를 바탕으로 적극적으로 새로운 법률관계를 형성하였다든지 하는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 세율 등 현재의 세법이 변함없이 유지되리라고 기대하거나 신뢰할 수는 없고, 일반적으로 새로운 과세대상을 설정하거나 세율의 인상 또는 과세표준 산정방법을 변경하는 경우 행위 당시의 법령이 계속 바뀌지 않을 것이라는 기대를 했다고 하더라도 이는 법적으로 보호되는 신뢰라고 보기 어려운 점(헌재 2008.9.25. 선고 2007헌바74 결정 및 서울고등법원 2020.7.3. 선고 2019누67557 판결 등, 같은 뜻임) 등에 비추어 위의 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.