쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 쟁점거래에 대해 부당행위계산부인 규정을 적용할 수 있는지 여부

쟁점아파트와 비교대상아파트의 면적과 공시가격이 동일한 상황에서 쟁점거래일로부터 불과 3개월 이내의 쟁점매매사례가액을 당시 형성된 시세에 부합하는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격으로서 쟁점아파트의 시가로 본 것은 정당한 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 특수관계자에게 시가 보다 저가로 쟁점거래를 한 것으로 보아 청구법인에게 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 법인세를 경정하고, 대표자 상여로 소득처분하여 소득금액변동통지한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2008.3.27. 경기도 안양시 동안구 OOO에서 개업하여 경영컨설팅 및 부동산 임대업 등을 영위하는 법인으로, 2013.11.15. 청구법인의 주주인 A로부터 OOO원에 매매로 취득한 서울특별시 강남구 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 지분 10분의 7을 2020.10.8. 청구법인의 대표이사인 B에게 OOO원에 매매로 양도(이하 “쟁점거래”라 한다)한 것에 대해 각 사업연도 소득에 포함하여 2021.3.23. 2020사업연도 법인세를 신고.납부하였다.

나. 중부지방국세청장은 2023.3.7.∼2023.3.24. 기간 동안 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 쟁점아파트와 기준시가 및 면적이 일치하고, 동의 위치가 유사하며, 쟁점아파트보다 저층의 OOO 아파트(이하 “비교대상아파트”라 한다)가 쟁점아파트 양도일로부터 3개월 이내인 2020.12.17. OOO원(동 금액의 10분의 7에 해당하는 OOO원을 이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)에 거래된 것을 확인하여 동 가액을 쟁점거래의 시가로 확정한 후, 청구법인이 특수관계자에게 시가보다 저가로 쟁점거래를 한 것으로 보아,「법인세법」 제52조(부당행위계산의 부인) 및 제55조의2(토지등 양도소득에 대한 과세특례)를 적용하여 과세할 것을 2023.6.15. 지시하였다.

다. 한편, 청구법인은 감사기간 종료 직후인 2023.3.28. 토지등 양도소득에 대한 법인세를 계산하여 2020사업연도 법인세 OOO원(세율 20% 적용)을 수정신고ㆍ납부하였다가, 2023.4.12. 납부세액을 OOO원(세율 10% 적용)으로 정정하여 재차 수정신고를 하였다.

라. 처분청은 위 처분지시에 따라 2023.8.3. 쟁점거래에 대해 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 각 사업연도 소득에 대한 법인세 OOO원을 경정하면서, 청구법인이 토지등 양도소득에 대한 법인세 OOO원을 과다 신고ㆍ납부한 것으로 보아 이를 차감하여 2020사업연도 법인세 OOO원을 환급하였고, 2023.8.9. 청구법인에게 시가OOO와 양도대가OOO와의 차액(OOO원)에 대해 대표자에 대한 상여로 소득처분하여 소득금액변동통지를 하였다.

마. 청구법인은 이에 불복하여 2023.11.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 B과 2020년 6월경 쟁점아파트를 매매하기로 하고 특수관계인 간의 거래이므로 공정가액으로 하여야 한다는 원칙에 따라 쟁점아파트의 시세를 조사하였으나, 국토교통부 실거래가 공개시스템에는 과거 6개월 전의 거래사실을 한 건도 찾을 수 없었고, 당시에는 부동산 가격이 급등하던 시기로 누구도 시세를 자신있게 제시하지 못하여, 청구법인은 부동산전문잡지 등에 나타난 쟁점아파트 주변의 공동주택 시세의 상ㆍ하한가를 고려하고, 인근 부동산중개업자 등에게 문의를 통해 매매가액을 결정한 후, 매수인의 자금조달능력을 고려하여 10분의 7만큼의 지분을 거래하기로 하였다.청구법인의 쟁점아파트 매매시기에는 주택가격의 비정상적인 변동으로 인해 관할구청에 신고하는 부동산거래신고의 관리가 강화되어, 관할구청은 신고내역의 적정성을 판단할 때 매매가격의 적정성은 물론 주택의 사용목적, 자금조달계획의 적정성까지 검증하였으며, 특히 특수관계인과의 거래에 대해서는 더욱 철저히 검증하여 적정가격 이하의 거래는 부동산거래신고 접수조차 거부되는 실정이었다.

(2)「법인세법」 제52조제2항에서 부당행위계산 부인을 적용할 때에는 시가를 기준으로 하며, 시가란 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제89조(시가의 범위 등) 제1항에서는 시가를 산정할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 시가가 불분명한 경우에는 감정가액, 「상속세 및 증여세법」상 보충적평가액 순으로 적용하여 계산한 금액에 따른다고 규정하고 있는데, 평가기간 내 유사매매사례가액을 시가로 인정하는 「소득세법」과 달리 「법인세법」은 “해당 거래와 유사한 상황에서” 거래된 가격일 것 외에 매매사례가액이 시가로 인정될 수 있는 거래의 시점에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하는바, 쟁점아파트의 고시주택가격의 변동내역(아래 ＜표1＞ 참조)을 보면, 2017년부터 5년간의 상승률은 무려 150%에 달하고, 연간 20∼30%까지 상승하기도 하였으며, 하루에 1∼2억원이 상승하기도 하는 등 쟁점거래가 이루어진 시기는 2018년부터 시작된 주택가격의 급등의 시기로서, 쟁점거래 이후에 있은 쟁점매매사례가액을 당시의 시가로 본 것은 비합리적이고, 「법인세법」상 규정된 “유사한 상황”이라 보기 어렵다.

＜표1＞

쟁점아파트의 고시주택가격의 변동내역(단위 : 백만원, %)

연도

고시주택가격

전년 대비 상승률

연도

고시주택가격

전년 대비 상승률

2022

4,404

29.4

2016

1,536

11.0

2021

3,404

12.6

2015

1,384

3.6

2020

3,024

26.8

2014

1,336

2.9

2019

2,384

12.0

2013

1,376

19.2

2018

2,128

20.4

2012

1,704

5.3

2017

1,768

15.1

2011

1,800

3.4

상기와 같이 쟁점거래와 유사한 상황에서 거래된 가격이 없고, 감정평가액도 없으므로 고시주택가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 하는바, 청구법인의 거래가액OOO은 고시주택가액OOO보다 커서 저가양도가 아니므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1)「법인세법」 제52조에서는 시가를 기준으로 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산과 관계 없이 소득금액을 계산할 수 있고, 같은 법 시행령 제88조(부당행위계산의 유형 등) 제3항에는 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우의 하나로 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상 낮은 가격으로 자산을 양도한 때를 규정하고 있는바, 쟁점거래는 제3자의 거래가액과 비교해 보면 명백히 저가양도에 해당되어 부당행위계산 부인 적용대상이다.

(2) 쟁점아파트의 시가는 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격인 비교대상아파트의 쟁점매매사례가액에 따라「법인세법 시행령」 제89조에 의거하여 적법하게 결정되었고, 당시 형성되었던 시세와도 일치함을 알 수 있으며, 또한 청구법인은 법인세 신고 전ㆍ후에 인터넷 사이트 등을 통해 제3자 간의 매매사례가액을 확인하여 수정신고가 가능하였음에도 이를 이행하지 않았으므로 예측가능성을 침해한 부당한 과세에 해당하지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 쟁점거래에 대해 부당행위계산 부인 규정을 적용할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 법인세법제52조(부당행위계산의 부인)

① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)과 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

(2) 법인세법 시행령제88조(부당행위계산의 유형 등)

① 법 제52조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우. (단서 생략)

② 제1항의 규정은 그 행위당시를 기준으로 하여 당해 법인과 특수관계인 간의 거래(특수관계인 외의 자를 통하여 이루어진 거래를 포함한다)에 대하여 이를 적용한다. (단서 생략)

③ 제1항 제1호ㆍ제3호ㆍ제6호ㆍ제7호 및 제9호(제1항 제1호ㆍ제3호ㆍ제6호 및 제7호에 준하는 행위 또는 계산에 한한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한하여 적용한다.제89조(시가의 범위 등)

① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(괄호 생략)에 따른다.

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). (단서 생략)2.「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액. (단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법제61조(부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). (단서 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인의 주주현황은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞

청구법인의 주주현황

주주명

보유주식수

지분율

비고

(대표이사와의 관계)

B

OOO주

40%

본인

OOO

OOO주

40%

동생

OOO

OOO주

10%

부

A

OOO주

10%

모

(2) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 전용면적은 OOO 동일하고, 공시가격도 동일한바, 연도별 공시가격 및 위치 등의 내용은 OOO과 같다.

(3) 처분청이 쟁점아파트 양도 당시 형성된 시세에 비교대상아파트의 거래금액인 쟁점매매사례가액이 부합한다며 제시한 자료는 OOO 쟁점아파트와 비교대상아파트가 속한 서울특별시 강남구 OOO KB시세가 OOO인 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 「소득세법」과 달리 「법인세법」은 시가로 인정될 수 있는 거래의 시점에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하여 쟁점거래일로부터 약 3개월 이내에 단 1건이 존재하는 쟁점매매사례가액이 쟁점아파트의 시가에 해당한다고 단정하기 어렵고, 쟁점거래가 이루어진 시기는 주택가격의 급등의 시기로서「법인세법 시행령」 제89조제1항의 해당 거래와 유사한 상황이라 보기 어려우며, 감정평가액도 없으므로 「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가액을 상회하는 금액으로 한 쟁점거래는 저가양도에 해당하지 아니한다고 주장하나, 처분청이 제시한 자료에 따르면, 쟁점거래 당시 쟁점아파트와 비교대상아파트가 속한 단지 중 동일면적 아파트의 KB시세가 OOO인 것으로 나타나고, 이를 쟁점아파트의 지분(7/10)으로 환산하면 각각 OOO원 및 OOO원인바, 쟁점아파트와 비교대상아파트의 면적과 공시가격이 동일한 상황에서 쟁점거래일로부터 불과 3개월 이내의 쟁점매매사례가액OOO을 당시 형성된 시세OOO에 부합하는 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격으로서 쟁점아파트의 시가로 본 것은 정당한 것으로 보이는 점, 청구법인이 쟁점아파트의 양도와 관련하여 조세의 부담을 줄일 의도가 없었다면 감정평가를 의뢰하여 그 가액으로 쟁점거래를 할 수 있었음에도 이러한 과정을 거치지는 아니한 점 등에 비추어 볼 때, 청구법인이 특수관계인에게 시가 보다 저가로 쟁점거래를 한 것으로 보아 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 법인세를 경정하고, 대표자에 대한 상여로 소득처분하여 소득금액변동통지를 한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.